1세대 1주택 비과세 계산기
집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 요건별로 판정하고, 12억원 초과분에 붙는 세금과 요건을 놓쳤을 때의 차이를 계산합니다.
양도 조건 입력
요건 판정
하나라도 채우지 못하면 비과세가 적용되지 않습니다.
- 보유기간2년 이상 · 현재 10년 요건 충족
- 거주기간요건 없음 해당 없음
계산 결과
양도차익
6.70억원
양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세 대상 차익
1.34억원
12억 초과분만
총 부담세액
2,623,500원
지방소득세 포함
요건을 모두 채워 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘어 초과분에 해당하는 양도차익 1.34억원 는 과세됩니다. 요건을 못 채웠다면 206,943,000원 를 냈을 상황이므로, 차이는 204,319,500원 입니다.
| 양도차익 | 670,000,000원 |
|---|---|
| 과세 대상 양도차익 (12억 초과분 안분) | 134,000,000원 |
| 장기보유특별공제 80% (1세대1주택 표2) | − 107,200,000원 |
| 양도소득 기본공제 | − 2,500,000원 |
| 과세표준 | 24,300,000원 |
| 적용 세율 | 15% |
| 총 부담세액 | 2,623,500원 |
이 계산기는 대표적인 요건만 판정합니다. 수용·해외이주 등 기간 제한이 면제되는 경우, 비거주자에서 전환된 거주자의 3년 요건, 상속·혼인·동거봉양 등 다른 특례는 반영하지 않습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
반영한 규정
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유기간 요건 | 2년 이상 | 시행령 제154조제1항 |
| 거주기간 요건 | 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역) | 시행령 제154조제1항 |
| 고가주택 기준 | 12억원 초과 | 법 제89조제1항제3호 |
| 초과분 안분 | 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 | 시행령 제160조 |
| 일시적 2주택 ① | 종전 주택 취득 후 12개월 경과 | 시행령 제155조제1항 |
| 일시적 2주택 ② | 신규 주택 취득 후 36개월 이내 처분 | 시행령 제155조제1항 |
| 장기보유특별공제 (1주택) | 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 최대 80% | 법 제95조제2항 표2 |
| 장기보유특별공제 (일반) | 2%/년, 최대 30% | 법 제95조제2항 표1 |
거주요건은 “취득 당시” 기준입니다. 지금 조정대상지역인지가 아니라 살 때 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 특히 2025-10-16 이후 서울·경기 12곳에서 취득한 주택은 거주 2년을 채워야 비과세됩니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 양도세가 아예 없나요?
양도가액이 12억원 이하이고 요건을 갖췄다면 그렇습니다. 12억원을 넘으면 고가주택으로 보아 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 전액이 과세되는 것이 아니라 안분해서 계산합니다.
거주요건은 언제 붙나요?
취득 당시 조정대상지역이었던 주택에 붙습니다. 지금 조정대상지역인지가 아니라 살 때 기준입니다. 취득한 뒤에 지정된 경우에는 거주요건이 붙지 않고, 반대로 조정대상지역일 때 샀다면 나중에 해제되어도 거주 2년을 채워야 합니다.
일시적 2주택 요건이 무엇인가요?
종전 주택을 취득한 날부터 12개월 이상 지난 뒤에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 36개월 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 두 가지를 모두 채우면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 조정대상지역 여부와 무관하게 36개월입니다.
보유기간은 며칠 차이도 따지나요?
2년 이상이어야 합니다. 처분 기한도 마찬가지로 날짜로 따집니다. 하루 차이로 비과세가 사라질 수 있으므로 등기부등본의 날짜를 확인하고 여유를 두시기 바랍니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
1세대 1주택 비과세 대상이면 보유기간에 연 4%(최대 40%), 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받습니다. 3년 이상 보유해야 적용됩니다. 비과세 대상이 아니면 일반 공제율인 연 2%(최대 30%)가 적용됩니다.
이 계산기만 믿고 신고해도 되나요?
안 됩니다. 이 계산기는 대표적인 요건만 판정합니다. 수용·해외이주 등 기간 제한이 면제되는 경우, 비거주자에서 전환된 거주자의 3년 요건, 상속·혼인·동거봉양 특례는 반영하지 않습니다. 실제 신고 전에는 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
이 계산을 다룬 해설
영상에서 쓴 조건과 법 근거를 함께 정리했습니다.