1세대 1주택 비과세 계산기

집 한 채를 팔 때 양도소득세가 아예 없는지, 있다면 얼마인지를 계산합니다. 1세대 1주택 비과세는 살던 집을 팔고 다른 집으로 옮기는 데 세금이 걸림돌이 되지 않게 하려는 제도입니다. 그래서 이 계산기의 중심은 세액이 아니라 조건 판정입니다. 보유기간을 채웠는지, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간을 채웠는지, 일시적 2주택이라면 새 집을 산 시점과 헌 집을 판 기한이 맞는지를 항목마다 표시합니다.

조건을 다 채워도 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택이라 초과분에 해당하는 차익에는 세금이 붙습니다. 계산기는 그 세금을 구하고, 조건을 하나라도 놓쳤을 때 냈을 세금을 옆에 놓아 「이 조건 하나가 얼마짜리인가」를 보여 줍니다.

집 한 채를 팔려는 사람이 계약 전에 씁니다. 특히 이사를 위해 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 사람은 일시적 2주택 조건을 봐야 합니다. 새 집을 산 뒤 36개월 안에 살던 집을 팔아야 하므로, 매도가 늦어지면 비과세가 통째로 사라집니다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터는 조정대상지역에 있는 집을 두고 조정대상지역의 새 집을 2026년 8월 4일 이후에 산 경우 이 기한이 24개월로 짧아집니다.

12억원이 넘는 집을 가진 사람에게도 필요합니다. 비과세를 받아도 세금이 남고, 그 세금은 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율이 달라져 몇 배씩 차이가 납니다. 팔기 전에 거주기간을 채울지, 시점을 미룰지를 정하는 데 씁니다.

비과세는 소득세법 제89조제1항제3호와 시행령 제154조제1항이 정합니다. 보유기간 2년 이상이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역이었으면 거주기간 2년 이상이 더 붙습니다. 일시적 2주택은 시행령 제155조제1항에 따라 종전 주택을 산 날부터 12개월 이상 지나서 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 36개월 안에 종전 주택을 팔아야 1주택으로 봅니다. 고가주택 기준은 12억원이고, 넘는 부분은 「양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액」으로 안분해 과세합니다.

세액은 과세 대상 차익에서 장기보유특별공제를 빼고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 기본세율을 곱한 뒤 지방소득세 10%를 더합니다. 공제율이 두 갈래입니다. 1세대 1주택 표2는 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 각 최대 40%, 합계 최대 80%인데, 3년 이상 보유하고 거주 2년 이상이어야 씁니다(시행령 제159조의4). 이 거주 조건은 비과세 조건과 별개입니다. 거주하지 않았으면 비과세를 받더라도 일반 표1, 연 2%에 최대 30%만 적용됩니다.

화면 기본값입니다. 10년 전 8억원에 산 집을 15억원에 팔고 필요경비가 3,000만원이며, 10년 동안 살았고 취득 당시 조정대상지역이 아니었습니다. 양도차익은 6억 7,000만원이고 보유 조건을 채워 비과세입니다. 다만 12억원을 넘으므로 초과분 3억원이 양도가액 15억원에서 차지하는 만큼인 1억 3,400만원이 과세 대상입니다. 표2로 80%인 1억 720만원을 빼고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 2,430만원, 15% 구간이라 지방소득세까지 262만 3,500원을 냅니다. 조건을 못 채웠다면 2억 694만 3,000원이었으니 비과세 하나가 2억 431만 9,500원짜리입니다.

같은 집에 살지 않고 세만 놓았다면 어떻게 될까요. 취득 당시 비조정지역이라 비과세는 그대로 받지만 공제는 표1의 20%로 내려갑니다. 공제액이 2,680만원으로 줄어 과세표준이 1억 470만원이 되고, 35% 구간에 들어가 세금은 2,332만 5,500원입니다. 거주 10년과 0년의 차이가 세금 아홉 배 가까이로 벌어집니다.

첫째, 거주 조건을 지금 조정대상지역인지로 판단하는 것입니다. 기준은 살 때입니다. 산 뒤에 지정됐으면 거주 조건이 없고, 살 때 조정대상지역이었으면 나중에 풀려도 거주 2년을 채워야 합니다. 둘째, 비과세와 표2를 같은 조건으로 아는 것입니다. 거주 없이 비과세를 받는 경우에도 공제는 표1이라 12억원 초과분의 세금이 크게 늘어납니다.

셋째, 12억원을 넘으면 차익 전부에 세금이 붙는다고 오해하는 것입니다. 초과분에 해당하는 비율만 과세됩니다. 넷째, 일시적 2주택의 36개월 기한(조정대상지역끼리 갈아탄 경우 24개월)을 넘기는 것입니다. 기간은 날짜로 따지므로 하루 차이로도 비과세가 사라집니다. 등기부의 날짜로 세고 여유를 둬야 합니다. 상속·혼인·동거봉양 특례, 수용이나 해외이주로 기간 제한이 풀리는 경우, 비거주자에서 돌아온 사람의 조건은 이 계산기에 없으니 해당하면 따로 확인해야 합니다.