양도소득세 계산기
다주택자 중과 부활을 반영해 양도소득세를 계산합니다. 중과 적용과 미적용을 나란히 비교해 얼마가 더 붙는지 바로 보여줍니다.
양도 조건 입력
계산 결과
양도차익
5.00억원
양도가 − 취득가 − 필요경비
총 부담세액
3.55억원
양도세 + 지방소득세 · 실효 70.91%
세후 실수령
1.45억원
양도차익 − 총 세액
다주택자 중과가 적용됩니다. 기본세율 40% 에 30%p 가 더해져 70% 이고, 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 중과가 없었다면 세액은 1.46억원 입니다. 중과로 2.08억원 이 더 붙습니다.
| 구분 | 중과 적용 | 중과 없을 때 |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 0원 | 1.00억원 |
| 과세표준 | 4.97억원 | 3.98억원 |
| 적용 세율 | 70% | 40% |
| 총 부담세액 | 3.55억원 | 1.46억원 |
| 양도소득세 | 3.22억원 |
|---|---|
| 지방소득세 (양도세의 10%) | 3,223만원 |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 |
반영한 규제
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 기본세율 | 6% ~ 45% 누진 | 소득세법 |
| 단기 보유 (1년 미만) | 50% | 소득세법 |
| 단기 보유 (1~2년) | 40% | 소득세법 |
| 2주택 중과 | +20%p | 중과 재적용 2026-05-10 |
| 3주택 이상 중과 | +30%p | 〃 |
| 장기보유특별공제 | 중과 시 전면 배제 | 〃 |
| 양도소득 기본공제 | 연 250만원 | 소득세법 |
| 지방소득세 | 양도세액의 10% | 지방세법 |
이 계산기는 일반적인 구조만 반영합니다. 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택, 상속·혼인 특례, 감면 규정 등은 요건이 복잡해 포함하지 않았습니다. 해당될 가능성이 있다면 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
다주택자 중과가 언제 부활했나요?
2022년 5월 10일부터 4년간 이어진 한시 유예가 2026-05-09에 종료되어, 2026-05-10 이후 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다. 정부는 2026년 2월 12일 보도자료에서 예정된 기한에 종료한다고 명시해 연장 가능성을 닫았습니다.
중과되면 세율이 얼마나 오르나요?
조정대상지역 주택을 양도할 때 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 1세대 3주택 이상자는 30%p가 더해집니다. 여기에 장기보유특별공제가 전면 배제되어 과세표준 자체도 커집니다. 세율과 과세표준이 동시에 오르기 때문에 체감 부담은 세율 상승분보다 큽니다.
장기보유특별공제가 왜 배제되나요?
중과 대상이 되면 장기보유특별공제를 적용하지 않도록 정해져 있습니다. 오래 보유했다는 사실이 세액을 줄여주지 못한다는 뜻이라, 보유기간이 길수록 손실감이 큽니다.
유예 종료 전에 계약했으면 어떻게 되나요?
2026-05-09까지 매매계약을 체결했거나 토지거래허가를 신청한 건은 잔금 기한까지 중과가 배제됩니다. 기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산)은 계약일부터 4개월 이내이면서 2026-09-09까지, 2025년 10월 16일 신규 지정 지역은 6개월 이내이면서 2026-11-09까지입니다. 가계약이나 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않으며, 계약금을 지급받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
조정대상지역 판정은 언제 기준인가요?
양도일 현재 조정대상지역에 있는 주택인지로 판단합니다. 취득 당시 규제지역이 아니었더라도 양도 시점에 지정돼 있으면 중과 대상이 됩니다.
보유기간이 짧으면 어떻게 되나요?
1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%의 단기 보유 세율이 기본세율을 대신합니다. 단일세율이라 누진공제가 적용되지 않습니다.
이 계산을 다룬 해설
영상에서 쓴 조건과 법 근거를 함께 정리했습니다.