양도소득세 계산기

집이나 땅을 팔아 남긴 차익에 붙는 양도소득세를 계산합니다. 판 값과 산 값, 취득세·중개보수 같은 필요경비, 보유 기간과 거주 기간, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부를 넣으면 양도차익부터 장기보유특별공제, 과세표준, 세율, 지방소득세까지 단계별로 나오고 마지막에 손에 남는 돈이 나옵니다.

양도세는 같은 차익이라도 사정에 따라 세금이 수십 배 차이 나는 세금입니다. 1세대 1주택이면 대부분 비과세이고, 오래 살았으면 공제가 크며, 조정대상지역에 집이 여러 채면 세율이 올라가고, 2년 안에 팔면 단일세율로 뛰어오릅니다. 이 계산기는 그 분기점들을 한 화면에서 바꿔 가며 볼 수 있게 만들었습니다.

집을 팔지 말지 정하는 사람이 계약 전에 씁니다. 몇 달만 더 보유하면 보유 기간이 한 해 늘어 공제율이 오르고, 2년을 채우면 단기 세율에서 벗어나며, 거주 2년을 채우면 비과세 조건이 붙는 경우가 있습니다. 매도 시점을 조금 옮겨 세금이 크게 달라진다면 그 사실을 미리 아는 것이 이 계산기의 쓸모입니다.

여러 채 가운데 무엇을 먼저 팔지 정할 때도 씁니다. 조정대상지역 주택을 먼저 팔면 중과가 붙고 장기보유특별공제도 사라지므로, 순서에 따라 총 세금이 달라집니다. 양도세는 판 달의 말일부터 두 달 안에 예정신고를 해야 하니, 잔금일 전에 세액을 알아 두면 자금 계획이 섭니다.

먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다. 다음으로 1세대 1주택 비과세를 봅니다. 소득세법 제89조와 시행령 제154조에 따라 주택 한 채를 2년 이상 보유했고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 했으면 비과세입니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분만 과세하며, 시행령 제160조의 식대로 양도차익에 「(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」을 곱해 과세 몫을 정합니다.

그다음 장기보유특별공제를 뺍니다. 소득세법 제95조의 표1은 3년째 6%에서 해마다 2%씩 올라 최대 30%이고, 1세대 1주택으로 2년 이상 거주했으면 표2가 적용되어 보유 기간과 거주 기간에 각각 해마다 4%씩, 최대 40%와 40%를 더한 80%까지 공제합니다. 조정대상지역의 다주택자는 이 공제가 전부 배제됩니다. 공제 뒤 연 250만원의 기본공제를 빼면 과세표준입니다.

세율은 소득세법 제55조의 기본세율 6%에서 45%까지 8단계 누진세율이 원칙입니다. 조정대상지역 주택을 2주택자가 팔면 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하며, 이 중과는 2026년 5월 10일부터 다시 적용됩니다. 보유 2년 미만이면 단일세율이 따로 있어 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%, 토지·건물은 50%와 40%입니다. 누진세율과 단일세율 둘 다 해당하면 더하지 않고 큰 쪽 하나를 씁니다. 산출된 세액에 지방소득세 10%를 더하면 끝입니다.

화면 기본값은 10억원에 사서 10년 보유하고 10년 거주한 집 한 채를 15억원에 파는 경우입니다. 양도차익은 5억원이지만 1세대 1주택이라 12억원 초과분의 비율인 5분의 1만 과세되어 과세 차익은 1억원입니다. 표2로 보유 40%와 거주 40%를 더한 80%를 공제하면 2,000만원이 남고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 1,750만원입니다. 15% 구간이라 소득세 136만 5,000원, 지방소득세를 더해 150만 1,500원입니다. 5억원을 남기고 세금은 0.3%입니다.

같은 집인데 한 번도 살지 않았다면 비과세는 그대로지만 공제는 표1의 20%로 줄어 과세표준이 7,750만원이 되고, 24% 구간에서 세금은 1,412만 4,000원으로 뜁니다. 조정대상지역의 2주택자가 팔면 비과세도 장기보유특별공제도 없이 4억 9,750만원 전체가 과세표준이 되고, 40%에 20%p를 더한 세율로 2억 9,981만 6,000원을 냅니다. 같은 차익의 토지라면 중과 없이 표1 공제만 받아 1억 4,636만 6,000원입니다.

가장 큰 실수는 취득가액과 필요경비를 빠뜨리는 것입니다. 살 때 낸 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 새시·보일러 교체 같은 자본적 지출은 모두 차익에서 빠지지만 증빙이 있어야 합니다. 영수증을 버렸으면 그만큼 세금을 더 냅니다. 다음은 거주 기간입니다. 표2의 거주 공제는 주민등록만이 아니라 실제로 산 기간을 보며, 비과세의 거주 조건은 살 때 조정대상지역이었는지로 정해지므로 지금 해제되었어도 조건이 남아 있을 수 있습니다.

보유 기간을 계약일부터 세는 것도 흔한 착오입니다. 원칙은 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날부터입니다. 하루 차이로 2년이 안 되어 단일세율을 맞는 경우가 실제로 있습니다. 마지막으로, 여기 계산은 국내 거주자 기준이고 상속·증여로 받은 집, 재개발 입주권, 일시적 2주택 같은 특례는 반영하지 않습니다. 그런 사정이 있으면 결과를 출발점으로만 쓰고 세무사에게 확인하십시오.