용어 사전

내 돈에는

8억 집에 LTV 40%면 3억 2,000만원이 상한입니다. 다만 이것만으로 한도가 정해지지 않습니다. 금액 상한과 DSR 중 더 낮은 값이 있으면 그쪽이 한도가 됩니다.

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연소득 5,000만원에 DSR 40%면 연 2,000만원, 월 167만원까지 갚을 수 있다고 봅니다. 기존 대출이 있으면 그만큼 빠지므로 새로 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다.

내 돈에는

실제로 내는 이자에는 한 푼도 붙지 않습니다. 한도만 줄입니다. 금리 4.74%로 빌려도 은행은 7.74%로 계산해 한도를 정합니다. 이 차이로 8,700만원이 사라지기도 합니다.

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비례해서 줄어드는 것이 아니라 구간 경계에서 계단처럼 떨어집니다. 집값이 15억을 1,000만원 넘는 순간 한도가 2억 줄어듭니다.

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매달 금액이 같아 계획을 세우기 쉽습니다. 대신 초반에는 낸 돈의 대부분이 이자로 나가 원금이 잘 줄지 않습니다. 원금이 오래 남아 있으니 총 이자가 커집니다.

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첫 달 부담이 원리금균등보다 큽니다. 대신 원금이 확실히 줄어 이자도 같이 줄고, 상환액이 매달 가벼워집니다. 5억·30년 기준 총 이자가 8,139만원 적습니다.

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월 부담이 줄어 당장은 편합니다. 다만 그동안 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 늘어납니다. 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 해서 상환액이 뜁니다.

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주택은 1~3%, 상업용은 4%가 원칙입니다. 같은 5억이라도 주택이면 550만원, 상업용이면 2,300만원입니다. 잔금을 치른 뒤에는 조정할 수 없습니다.

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전용 85㎡ 이하 주택은 비과세입니다. 이 한 줄이 5억 기준 100만원을 가릅니다. 공급면적이 아니라 전용면적으로 판단합니다.

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세율만 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제가 전면 배제되어 과세표준도 커집니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다.

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중과 대상이 되면 이 공제가 전면 배제됩니다. 오래 들고 있었다는 사실이 세금을 줄여주지 못하므로, 보유기간이 길수록 손실감이 큽니다.

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대출금리보다 캡레이트가 높아야 빌려서 사는 의미가 있습니다. 이 차이를 레버리지 스프레드라고 합니다.

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양수여야 대출이 수익률을 끌어올립니다. 음수면 빌릴수록 손해입니다. 스프레드가 얇으면 금리가 조금만 올라도 뒤집힙니다.

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물건이 실제로 벌어들이는 힘을 보여주는 숫자입니다. 표면 임대료만 보면 공실과 관리비가 빠져 실제보다 좋아 보입니다.

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지키지 못하면 대출을 회수합니다. 남은 기간과 무관하게 그 시점에 전액을 갚아야 합니다. 세입자가 있는 집을 샀다면 예외에 해당하는지 확인해야 합니다.

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같은 조건이라도 규제지역이면 대출 한도가 크게 줄고 양도세 중과 대상이 됩니다. 중과 판정은 양도일 현재 지정 여부로 봅니다.