용어 사전

내 돈에는

8억 집에 LTV 40%면 3억 2,000만원이 상한입니다. 다만 이것만으로 한도가 정해지지 않습니다. 금액 상한과 DSR 중 더 낮은 값이 있으면 그쪽이 한도가 됩니다.

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연소득 5,000만원에 DSR 40%면 연 2,000만원, 월 167만원까지 갚을 수 있다고 봅니다. 기존 대출이 있으면 그만큼 빠지므로 새로 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다.

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실제로 내는 이자에는 한 푼도 붙지 않습니다. 한도만 줄입니다. 금리 4.74%로 빌려도 은행은 7.74%로 계산해 한도를 정합니다. 이 차이로 8,700만원이 사라지기도 합니다.

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비례해서 줄어드는 것이 아니라 구간 경계에서 계단처럼 떨어집니다. 집값이 15억을 1,000만원 넘는 순간 한도가 2억 줄어듭니다.

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매달 금액이 같아 계획을 세우기 쉽습니다. 대신 초반에는 낸 돈의 대부분이 이자로 나가 원금이 잘 줄지 않습니다. 원금이 오래 남아 있으니 총 이자가 커집니다.

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첫 달 부담이 원리금균등보다 큽니다. 대신 원금이 확실히 줄어 이자도 같이 줄고, 상환액이 매달 가벼워집니다. 5억·30년 기준 총 이자가 8,139만원 적습니다.

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월 부담이 줄어 당장은 편합니다. 다만 그동안 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 늘어납니다. 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 해서 상환액이 뜁니다.

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DSR은 다른 대출의 원금까지 세지만 DTI는 이자만 세서 같은 사람이라도 DTI가 더 낮게 나옵니다. 지금 은행 한도는 DSR이 정하므로 DTI만 계산해 보고 여유가 있다고 판단하면 실제 한도와 어긋납니다.

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월 부담이 가장 가볍지만 원금이 한 번도 줄지 않아 총 이자가 가장 많습니다. 만기에 원금을 갚을 돈이 없으면 연장이나 갈아타기를 해야 하는데, 그때 금리와 한도 규제가 달라져 있으면 곤란해집니다.

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변동금리는 처음 금리가 낮은 대신 금리가 오르면 월 상환액이 따라 오릅니다. 30년 대출에서 금리 1%p 차이는 총 이자로 수천만 원입니다. 기준금리 흐름을 보고 고르되, 갈아탈 때 드는 중도상환수수료까지 계산에 넣어야 합니다.

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주택은 1~3%, 상업용은 4%가 원칙입니다. 같은 5억이라도 주택이면 550만원, 상업용이면 2,300만원입니다. 잔금을 치른 뒤에는 조정할 수 없습니다.

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전용 85㎡ 이하 주택은 비과세입니다. 이 한 줄이 5억 기준 100만원을 정합니다. 공급면적이 아니라 전용면적으로 판단합니다.

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세율만 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제가 전면 배제되어 과세표준도 커집니다. 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다.

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중과 대상이 되면 이 공제가 전면 배제됩니다. 오래 들고 있었다는 사실이 세금을 줄여주지 못하므로, 보유기간이 길수록 손실감이 큽니다.

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세금은 소득이 아니라 과세표준에 세율을 곱해 나옵니다. 소득공제가 늘면 과세표준이 줄고, 과세표준이 구간 경계 아래로 내려가면 세율 자체가 낮아집니다. 같은 연봉이라도 공제 차이로 세금이 다른 이유가 여기 있습니다.

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과세표준 5,000만원이면 15%를 곱하고 126만원을 뺍니다. 5,000만원 전체에 15%를 매기는 것이 아니라 1,400만원까지는 6%만 매긴 결과와 같습니다. 구간을 넘어도 넘은 부분에만 높은 세율이 붙으니 「구간 넘으면 손해」는 오해입니다.

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얼마나 줄어드는지는 내 세율에 달렸습니다. 100만원을 공제받으면 세율 15% 구간에서는 15만원, 35% 구간에서는 35만원이 줄어듭니다. 소득이 높을수록 같은 공제로 더 많이 아낍니다. 세금 자체를 빼 주는 세액공제와 다릅니다.

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소득공제와 달리 세율과 무관하게 정해진 금액이 줄어듭니다. 월세 60만원을 내는 총급여 5,000만원 근로자는 연 122만원이 그대로 빠집니다. 다만 낼 세금보다 더 돌려주지는 않으니, 세금을 거의 안 내는 사람은 한도만큼 받지 못합니다.

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떼인 돈은 확정된 세금이 아니라 선납입니다. 프리랜서는 3%에 지방소득세 10%를 더한 3.3%를 떼이고, 다음 해 5월 종합소득세 신고에서 실제 세금과 맞춰 차액을 돌려받거나 더 냅니다. 소득이 적을수록 환급이 큽니다.

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따로 보면 세율이 낮은 소득도 합치면 높은 구간에 올라갑니다. 월급 외에 임대소득이나 강연료가 있으면 그 소득에 내 최고 세율이 붙는다고 보면 됩니다. 분리과세로 빠지는 소득은 여기 합치지 않습니다.

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종합과세보다 유리한 경우가 많습니다. 이자·배당은 연 2,000만원까지, 주택임대소득은 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다. 문턱을 넘는 순간 종합소득에 합산되어 세율이 뛰므로 문턱 근처에서는 금액을 살펴야 합니다.

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월세 세액공제·신용카드 공제의 자격은 총급여로, 세율은 근로소득금액에서 공제를 더 뺀 과세표준으로 판단합니다. 어느 숫자가 기준인지 모르면 자격이 되는데도 못 받거나, 되는 줄 알았다가 빠집니다. 근로소득공제는 한도가 2,000만원입니다.

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환급은 실제 세금이 아니라 이 차액에서 나옵니다. 결정세액이 기납부세액보다 적으면 돌려받고, 많으면 더 냅니다. 매달 덜 떼였다면 환급이 없거나 추가 납부가 나오는데, 이건 손해가 아니라 미리 낸 돈의 차이일 뿐입니다.

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부양가족 한 명이 늘면 과세표준이 150만원 줄어 세율 15% 구간이면 약 22만원, 그 위 구간이면 더 줄어듭니다. 부모님이나 자녀를 누가 올리느냐에 따라 집안 전체 세금이 달라지므로, 세율이 높은 사람 쪽에 올리는 것이 유리합니다.

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2,000만원까지는 14% 원천징수로 끝납니다. 넘으면 초과분이 근로소득·사업소득 위에 얹혀 내 최고 세율을 받습니다. 예금·배당이 큰 사람은 만기나 배당 시점을 연도별로 나눠 문턱을 넘지 않게 하는 것만으로 세금이 달라집니다.

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월세를 한 푼도 안 받아도 임대소득이 생깁니다. 3억원을 넘는 보증금의 60%에 정기예금 이자율 3.1%를 곱해 수입으로 잡습니다. 전세만 놓았다고 임대소득세와 무관하다고 생각하면 신고 누락이 됩니다.

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강연료·원고료 같은 기타소득은 실제로 쓴 돈이 없어도 60%를 경비로 인정합니다. 100만원을 받으면 40만원에만 세금이 붙습니다. 경비를 얼마나 인정받느냐가 세금을 정하므로 영수증과 장부가 곧 돈입니다.

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수입금액이 업종별 기준을 넘으면 복식부기 의무가 생기고, 장부 없이 신고하면 가산세가 붙습니다. 경비가 경비율보다 많이 들었다면 기장이 세금을 줄이고, 적게 들었다면 추계가 유리합니다. 어느 쪽인지 모르면 세무사 견적조차 낼 수 없습니다.

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일반과세보다 부가세 부담이 크게 줄고 신고도 단순합니다. 대신 매입세액을 온전히 돌려받지 못하고, 매출이 기준을 넘으면 다음 해 일반과세로 바뀝니다. 초기 투자가 커서 환급이 중요한 업종은 간이과세가 오히려 손해일 수 있습니다.

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세금을 깎는 것이 아니라 돈을 받는 제도라 세금을 안 내는 사람도 대상입니다. 가구 재산이 2억 4,000만원 이상이면 못 받고, 1억 7,000만원 이상이면 절반만 받습니다. 신청하지 않으면 안 주니, 안내가 오면 그냥 넘기지 마세요.

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월급에서 세금보다 먼저, 더 많이 빠지는 항목입니다. 국민연금은 9.5%를 회사와 반씩 나눠 내고 상한이 있어 고소득자는 일정 금액에서 멈춥니다. 건강보험·장기요양은 상한이 훨씬 높아 연봉이 오르면 그대로 따라 오릅니다. 실수령액은 이 넷을 빼고 봐야 합니다.

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퇴직금은 평균임금으로, 연장·야간·휴일수당은 통상임금으로 계산합니다. 퇴직금은 계속근로 1년마다 30일분의 평균임금이라, 퇴직 직전 3개월에 수당이 많았으면 퇴직금이 늘어납니다. 어느 임금을 기준으로 하느냐가 금액을 정합니다.

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퇴직금을 근속연수로 나눠 1년치로 환산한 뒤 세율을 매기고 다시 근속연수를 곱합니다. 같은 1억원이라도 10년 다닌 사람과 3년 다닌 사람의 세금이 크게 다릅니다. 연금계좌로 받으면 세금을 더 미루거나 줄일 수 있습니다.

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사적연금이 연 1,500만원 이하면 낮은 원천징수세율로 끝낼 수 있고, 넘으면 종합과세 또는 15% 분리과세 중 골라야 합니다. 받는 나이가 많을수록 세율이 낮아지므로 연금을 얼마씩 나눠 받느냐가 세금을 정합니다.

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한 번이 아니라 10년치 한도입니다. 5년 전에 5,000만원을 받았으면 지금 자녀 공제는 0입니다. 공제를 넘는 금액에만 증여세가 붙으니, 10년 단위로 나눠 주면 같은 재산을 세금 없이 넘길 수 있습니다.

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배우자공제는 최소 5억원, 최대 30억원이라 배우자가 있는 상속은 10억원까지 세금이 없는 경우가 많습니다. 반대로 배우자가 먼저 돌아가셨으면 5억원에서 시작합니다. 같은 재산이라도 누가 남았느냐로 세금이 수억 원 달라집니다.

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증여세가 줄어드는 대신 양도세가 생깁니다. 집값이 많이 오른 집이면 양도세가 커서 그냥 증여하는 것보다 총액이 늘기도 합니다. 받는 사람이 그 빚을 실제로 갚을 능력이 없으면 증여로 봐 과세하므로 소득 증빙이 필요합니다.

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5억원짜리 집이면 기본세율일 때와 12%일 때 취득세 차이가 수천만 원입니다. 이사 때문에 잠깐 2주택이 되는 경우는 일시적 2주택으로 기본세율을 받을 수 있으니, 잔금 전에 주택 수와 지역을 꼭 확인해야 합니다.

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공시가격 합계에서 공제를 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 12억원짜리 한 채는 대상이 아니지만 6억원 두 채는 대상입니다. 매년 6월 1일 보유자에게 매기므로 그 전에 팔거나 그 후에 사는 것만으로 한 해치가 달라집니다.

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공시가격 10억원이면 6억원에만 세율이 붙습니다. 이 비율은 법 개정 없이 시행령으로 바뀌므로 집값이 그대로여도 세금이 오르내릴 수 있습니다. 보유세 뉴스에서 「비율 조정」이 나오면 내 세금 이야기입니다.

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종합부동산세는 직전 연도 세액의 150%가 상한이라 한 해에 1.5배 넘게 뛰지 않습니다. 재산세도 공시가격 구간별로 상한이 있습니다. 상한에 걸린 해에는 다음 해에 그만큼 더 오르므로 「작년엔 얼마 안 나왔는데」가 이어지지 않습니다.

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재산세·종부세·증여세 계산의 출발점이라 이 숫자가 오르면 집을 안 팔아도 세금이 오릅니다. 실거래가보다 낮은 것이 보통이라, 실거래가 기준인 취득세·양도세와 공시가격 기준인 보유세는 같은 집이라도 기준 금액이 다릅니다. 열람 기간에 이의신청할 수 있습니다.

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양도차익이 몇 억이어도 세금이 0이 되는 가장 큰 혜택입니다. 조건을 하루라도 못 채우면 전액 과세되므로 잔금 날짜를 세는 것이 돈입니다. 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 비율만큼만 과세되고 장기보유특별공제도 크게 받습니다.

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취득세·중개수수료·수리비처럼 증빙 있는 경비는 양도차익을 줄입니다. 영수증을 잃어버리면 그만큼 세금이 됩니다. 기본공제 250만원은 사람마다 해마다 한 번이라, 부부 공동명의면 둘 다 받고, 두 물건을 다른 해에 팔면 각각 받습니다.

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비과세는 신고 없이도 적용되지만 감면은 신청하지 않으면 그냥 세금을 냅니다. 감면받은 뒤 조건을 어기면 깎아 준 세금을 도로 내야 하니, 생애최초 취득세 감면처럼 사후 조건이 있는 것은 그 조건까지 지켜야 끝납니다.

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납부지연 이자는 하루 단위라 연 8%가 넘습니다. 1,000만원을 1년 늦게 내면 지연이자만 80만원 넘게 붙습니다. 기한 뒤라도 스스로 신고하면 무신고 가산세를 깎아 주니, 놓쳤다면 빨리 하는 것이 유일한 절세입니다.

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대출금리보다 캡레이트가 높아야 빌려서 사는 의미가 있습니다. 이 차이를 레버리지 스프레드라고 합니다.

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양수여야 대출이 수익률을 끌어올립니다. 음수면 빌릴수록 손해입니다. 스프레드가 얇으면 금리가 조금만 올라도 뒤집힙니다.

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물건이 실제로 벌어들이는 힘을 보여주는 숫자입니다. 표면 임대료만 보면 공실과 관리비가 빠져 실제보다 좋아 보입니다.

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캡레이트 5%짜리 건물을 금리 4% 대출로 사면 내 돈 수익률은 5%보다 높아집니다. 금리가 6%로 오르면 같은 건물이 손실이 됩니다. 대출 비율이 클수록 양쪽으로 크게 흔들리므로, 금리가 오를 때 버틸 수 있는지를 먼저 계산해야 합니다.

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지키지 못하면 대출을 회수합니다. 남은 기간과 무관하게 그 시점에 전액을 갚아야 합니다. 세입자가 있는 집을 샀다면 예외에 해당하는지 확인해야 합니다.

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같은 조건이라도 규제지역이면 대출 한도가 크게 줄고 양도세 중과 대상이 됩니다. 중과 판정은 양도일 현재 지정 여부로 봅니다.

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허가 조건에 실거주가 붙어 세를 놓고 사는 갭투자가 막힙니다. 허가 없이 계약하면 계약 자체가 무효이고, 허가받은 목적대로 쓰지 않으면 이행강제금이 나옵니다. 매수 전에 지정 여부와 실거주 기간 조건을 확인해야 합니다.

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이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다. 그날 집주인이 근저당을 잡으면 은행이 앞섭니다. 이사한 날 바로 신고하고 확정일자까지 받아야 보증금이 지켜집니다. 주택담보대출을 받았다면 기한 안에 하지 않으면 대출이 회수됩니다.

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전입신고만 하면 대항력은 생기지만 경매 배당에서 순위를 주장하려면 확정일자가 있어야 합니다. 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당권자보다 뒤로 밀려 보증금을 못 받습니다. 비용이 거의 없고 온라인으로도 되니 계약 당일 받으면 됩니다.

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대항력이 있으면 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 새 주인에게 요구할 수 있습니다. 다만 나보다 먼저 잡힌 근저당이 있으면 경매에서 그쪽이 앞서므로, 계약 전에 등기부등본으로 선순위 권리를 봐야 합니다.

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순위는 확정일자와 근저당 설정일을 비교해 정합니다. 내가 먼저면 보증금 전액을 먼저 받고, 근저당이 먼저면 은행이 가져간 뒤 남은 돈에서만 받습니다. 그래서 계약 전 등기부에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지가 보증금 안전의 전부입니다.

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서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원까지 먼저 받습니다. 다만 적용되는 기준은 지금 시행령이 아니라 근저당이 잡힌 시점의 시행령이고, 받는 금액도 집값의 절반 안에서만 나옵니다. 표만 보고 「나는 대상」이라고 결론 내리면 안 됩니다.

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신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 기한을 넘기거나 거짓으로 신고하면 과태료가 나옵니다. 세입자가 신고하면 집주인이 임대소득을 숨길 수 없어 신고를 꺼리는 경우가 있는데, 신고 의무는 법이라 세입자가 혼자 해도 됩니다.

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갱신할 때 보증금·월세는 5%까지만 올릴 수 있습니다. 실거주 등 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있고, 실거주를 이유로 내보낸 뒤 남에게 세를 놓으면 손해배상 대상입니다. 요구 기간을 놓치면 권리도 사라지니 날짜를 세야 합니다.

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보증금 1억원을 월세로 돌릴 때 전환율 4%면 월 약 33만원입니다. 집주인이 이보다 높게 부르면 상한을 넘는 것이라 초과분은 낼 의무가 없습니다. 기준금리가 오르면 상한도 같이 오르니 계약 시점의 기준금리로 확인해야 합니다.

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인기 단지는 커트라인이 높아 한 항목이라도 비면 당첨이 어렵습니다. 부양가족은 함께 사는 부모·자녀를 어떻게 올리느냐에 따라 점수가 크게 달라지고, 무주택기간은 계산 시작점을 잘못 잡으면 몇 년이 사라집니다. 가점제 전에 1순위 자격이 먼저입니다.

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가점이 낮은 사람이 당첨될 수 있는 사실상 유일한 길입니다. 대신 대부분 평생 한 번만 쓸 수 있고, 조건을 하나라도 어기면 부적격으로 당첨이 취소되고 재당첨 제한까지 붙습니다. 넣기 전에 조건표를 하나씩 확인해야 합니다.

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계약을 포기해도 당첨 사실만으로 제한이 시작됩니다. 기간이 둘 이상에 해당하면 가장 긴 것을 적용합니다. 배우자가 예전에 당첨된 이력이 있으면 내 청약도 막히므로, 넣기 전에 세대원 전체의 당첨 기록을 확인해야 합니다.

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당첨 뒤 프리미엄이 붙어도 기간이 끝나기 전에는 팔 수 없고, 어기면 계약이 무효가 되고 청약 자격도 잃습니다. 자금이 부족해 중간에 팔 계획이라면 당첨 자체가 손해가 됩니다. 입주 뒤 실거주 의무가 따로 붙는 단지도 있습니다.

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지키면 양도세 비과세와 취득세 기본세율을 그대로 받고, 하루라도 어기면 2주택자로 과세됩니다. 팔리지 않아 기한을 넘기는 경우가 가장 흔하니, 새집 잔금 날짜부터 거꾸로 세어 매도 계획을 잡아야 합니다.