주택담보대출 한도 계산기

집을 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 돈의 한도를 계산합니다. 한도를 정하는 규제는 하나가 아니라 셋입니다. 집값에 따라 정해진 금액 상한, 집값의 몇 퍼센트까지라는 LTV, 소득으로 갚을 수 있는 만큼이라는 DSR입니다. 세 한도를 각각 구한 뒤 가장 작은 값이 실제 한도이고, 어느 규제가 한도를 정했는지 함께 보여 줍니다.

DSR 계산에는 스트레스 금리가 들어갑니다. 실제 금리에 가산금리를 더한 높은 금리로 상환액을 계산해 한도를 줄이는 장치입니다. 실제 이자는 그 금리로 내지 않지만 한도는 그 금리로 정해집니다. 계산기는 스트레스 금리가 없었다면 한도가 얼마였을지, 그래서 얼마가 깎였는지도 따로 보여 줍니다.

집을 사려고 예산을 잡는 사람이 가장 먼저 씁니다. 「집값의 절반은 대출로」라는 계획은 세 규제 가운데 LTV 하나만 본 것이라, 소득이 그만큼 못 받쳐 주면 잔금 날에 돈이 모자랍니다. 계약 전에 세 한도를 다 확인해야 계약금을 잃지 않습니다. 소득이 오르거나 기존 대출을 갚아 여력이 늘었을 때 한도가 얼마나 커지는지 볼 때도 씁니다.

무주택인지, 생애최초인지, 이미 집이 있는지에 따라 LTV 가 다르므로 자기 상황에 맞는 값을 골라야 합니다. 규제지역에서 생애최초는 70%, 그 밖의 무주택자는 40%이고, 이미 집이 있으면 0%라 추가 매입에 담보대출을 쓸 수 없습니다. 규제가 없는 지역은 70%입니다. 계산기의 미리보기 버튼이 이 값들을 넣어 줍니다.

금액 상한은 금융위원회의 가계부채 관리 대책에서 나온 것으로 수도권과 규제지역의 주택담보대출에 적용됩니다. 집값 15억원 이하는 6억원, 25억원 이하는 4억원, 그보다 비싸면 2억원까지입니다. 비싼 집일수록 빌릴 수 있는 돈이 줄어드는 구조입니다. LTV 한도는 집값에 LTV 비율을 곱한 값입니다. 만기는 30년을 넘지 못합니다.

DSR 은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 계산은 이렇게 합니다. 연소득에 DSR 비율을 곱하고 기존 대출의 연간 상환액을 빼면 새 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력이 나옵니다. 그것을 12로 나눈 월 상환액으로, 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 산정금리와 만기를 써서 원리금균등 상환으로 빌릴 수 있는 원금을 거꾸로 구합니다. 그 원금이 DSR 한도입니다.

스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대에 3%p, 그 밖의 일반 가계대출에 1.5%p 입니다. 세 한도 가운데 최솟값이 최종 한도입니다.

규제지역의 12억원 아파트를 연소득 8,000만원인 무주택자가 산다고 합시다. 기존 대출은 없고, DSR 비율 40%, 금리 4.74%, 스트레스 금리 3%p, 만기 30년입니다. 금액 상한은 집값이 15억원 이하이므로 6억원입니다. LTV 한도는 12억원의 40%인 4억 8,000만원입니다.

DSR 한도는 연소득의 40%인 0억 3,200만원을 연간 상환 여력으로 잡고, 산정금리 7.74%로 30년 원리금균등 상환을 역산하면 3억 7,258만원입니다. 셋 가운데 가장 작으므로 최종 한도는 3억 7,258만원이고, 한도를 정한 것은 DSR 입니다. 스트레스 금리가 없었다면 5억 1,179만원까지 가능했으니 가산금리 때문에 1억 3,921만원이 깎인 셈입니다.

LTV 만 보고 예산을 잡는 것이 가장 흔합니다. 위 예시에서 LTV 한도는 4억 8,000만원이지만 실제로는 3억 7,258만원밖에 안 나옵니다. 다음은 기존 대출을 빠뜨리는 것입니다. 신용대출·자동차 할부·카드론까지 연간 원리금이 전부 DSR 에 들어가므로, 기존 대출 칸을 0 으로 두면 한도가 실제보다 크게 나옵니다. 마이너스통장은 한도 전체를 대출로 봅니다.

만기를 늘려 한도를 키우려는 것도 한계가 있습니다. 만기가 길수록 월 상환액이 줄어 DSR 한도는 커지지만, 만기 상한이 30년이라 그 위로는 못 갑니다. 소득 증빙도 함정입니다. 계산기의 연소득은 은행이 인정하는 증빙 소득이어야 하며, 근로소득은 원천징수영수증, 사업소득은 소득금액증명이 기준입니다. 마지막으로 이 계산기는 금액 상한과 스트레스 금리를 수도권·규제지역 기준으로 두었으므로, 그 밖의 지역이면 스트레스 금리를 1.5%p 로 바꾸고 금액 상한이 적용되지 않는다는 점을 감안해야 합니다.