대출 상환 시뮬레이터

같은 돈을 같은 금리로 빌려도 갚는 방식에 따라 매달 내는 돈과 평생 내는 이자가 다릅니다. 이 계산기는 대출금·금리·기간·거치기간을 넣으면 원리금균등과 원금균등 두 방식의 월 상환액과 총 이자를 나란히 보여 줍니다. 원리금균등은 첫 달과 마지막 달이 같은 금액이고, 원금균등은 첫 달이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다.

두 방식의 차이를 두 숫자로 요약합니다. 원금균등을 택했을 때 아끼는 총 이자, 그리고 그 대가로 첫 달에 더 내야 하는 금액입니다. 이 둘을 놓고 「지금 매달 얼마까지 감당할 수 있는가」와 「끝까지 얼마를 덜 내고 싶은가」를 저울질하는 것이 이 계산기의 쓰임입니다.

주택담보대출 서류에 상환 방식을 고르는 칸이 있는데, 그 자리에서 처음 마주치는 사람이 대부분입니다. 은행 창구에서 결정하기 전에 두 방식의 월 부담을 미리 보아 두면 됩니다. 신혼부부처럼 지금은 소득이 적지만 앞으로 늘어날 사람은 원리금균등이 맞고, 지금 여유가 있고 총 이자를 줄이고 싶은 사람은 원금균등이 맞습니다.

거치기간이 있는 대출을 검토하는 사람도 씁니다. 집을 짓거나 사업을 시작해 당장 원금을 갚기 어려운 동안 이자만 내다가 나중에 원금을 갚기 시작하는 구조인데, 그동안 원금이 그대로라 총 이자가 늘어납니다. 거치기간을 넣고 빼 보면 그 차이가 얼마인지 나옵니다.

세법이나 제도가 아니라 대출 계약에서 쓰는 표준 산식입니다. 먼저 연 금리를 12로 나눠 월 금리를 만들고, 기간을 개월로 바꿉니다. 거치기간이 있으면 그 기간 동안은 매달 대출금에 월 금리를 곱한 이자만 내고, 원금을 갚는 기간은 전체 기간에서 거치기간을 뺀 만큼입니다.

원리금균등은 매달 같은 금액을 내도록 월 상환액을 하나 정합니다. 그 금액은 원금에 월 금리를 곱하고, 다시 (1 + 월 금리)의 개월수 제곱을 곱한 뒤, 그 제곱에서 1을 뺀 값으로 나눈 것입니다. 초반에는 상환액 대부분이 이자이고 원금은 조금씩만 줄다가 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 총 이자는 월 상환액에 개월수를 곱한 뒤 원금을 뺀 값입니다.

원금균등은 원금을 개월수로 나눠 매달 같은 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 그 위에 얹습니다. 남은 원금이 매달 줄어드니 이자도 줄고 상환액도 줄어듭니다. 첫 달은 원금 조각에 대출금 전체의 한 달 이자를 더한 금액이고, 마지막 달은 원금 조각에 그 조각 하나만큼의 이자를 더한 금액입니다. 총 이자는 월 금리에 원금을 곱하고 (개월수 + 1)을 곱한 뒤 2로 나눈 값입니다.

5억원을 연 4.74%로 30년, 거치 없이 빌린다고 합시다. 원리금균등이면 매달 2,605,224원을 360개월 동안 똑같이 내고, 총 이자는 4억 3,788만원입니다. 원금을 다 갚을 때까지 내는 돈을 모두 합치면 9억 3,788만원입니다.

원금균등이면 첫 달에 3,363,889원을 내고 매달 조금씩 줄어 마지막 달에는 1,394,375원을 냅니다. 총 이자는 3억 5,649만원로, 원리금균등보다 0억 8,139만원을 덜 냅니다. 그 대가로 첫 달에는 758,665원을 더 내야 합니다. 첫 달의 차이가 30년 동안 0억 8,139만원의 차이로 커지는 셈입니다.

원금균등이 「이자를 덜 내니 무조건 유리하다」고 결론짓는 것이 첫째입니다. 덜 내는 이자는 초반에 원금을 더 빨리 갚아서 생기는 것이므로, 그 돈을 다른 데 굴려 대출 금리보다 높은 수익을 낼 수 있다면 원리금균등이 낫습니다. 둘째는 첫 달 상환액만 보고 원금균등을 포기하는 것입니다. 원금균등의 상환액은 매달 줄어서 중간쯤부터 원리금균등보다 적어집니다.

셋째는 거치기간을 「공짜 기간」으로 여기는 것입니다. 거치 중에도 이자는 매달 나가고, 원금 상환 기간이 짧아져 거치 뒤의 월 상환액이 오히려 커집니다. 넷째는 변동금리를 고정으로 넣는 것입니다. 이 계산은 입력한 금리가 끝까지 유지된다고 가정하므로, 변동금리라면 금리를 몇 가지로 바꿔 넣어 폭을 보는 것이 맞습니다. 마지막으로 중도상환수수료·인지세·보증료는 여기 들어 있지 않습니다. 실제 비용은 총 이자보다 조금 더 큽니다.