물류창고 투자 수익률 계산기

물류창고를 사서 세를 놓으면 돈이 얼마나 남는지를 세 가지 숫자로 보여 줍니다. 첫째는 캡레이트입니다. 대출 없이 전액 내 돈으로 샀을 때 건물 자체가 한 해에 벌어 주는 비율입니다. 둘째는 자기자본 수익률입니다. 대출을 끼고 실제로 넣은 내 돈에 대해 이자를 다 내고 남는 현금이 몇 퍼센트인지입니다. 셋째는 레버리지 스프레드입니다. 캡레이트에서 대출금리를 뺀 값으로, 대출이 수익을 키우는지 갉아먹는지를 한눈에 알려 줍니다.

입력은 매입가, 연면적, 평당 월 임대료, 공실률, 운영비율, 대출비율, 대출금리, 취득 부대비용률입니다. 상온과 저온 창고를 고르면 임대료와 공실률이 2026년 상반기 수도권 실측치로 바뀝니다. 나머지는 직접 넣거나 기본값을 그대로 두고 시장 평균 시나리오를 볼 수 있습니다.

물류센터 매물을 검토하는 개인이나 법인이 씁니다. 중개업체가 보내는 자료에는 임대료와 캡레이트가 적혀 있지만 공실과 운영비, 취득세와 대출이자를 다 반영한 뒤에 내 돈이 실제로 얼마를 벌어 오는지는 적혀 있지 않습니다. 그 마지막 숫자를 보는 것이 이 계산기의 목적입니다.

대출 비율을 어디까지 가져갈지 정할 때도 씁니다. 같은 건물이라도 캡레이트가 금리보다 높으면 대출을 늘릴수록 자기자본 수익률이 올라가고, 낮으면 반대입니다. 대출비율 칸을 0에서부터 올려 보면 어느 지점에서 수익률이 꺾이는지 보입니다. 상온과 저온 중 어느 쪽에 들어갈지 고민할 때는 두 유형을 번갈아 눌러 명목 임대료 차이가 공실을 거친 뒤 얼마나 남는지 비교할 수 있습니다.

이 계산기는 세법이 아니라 상업용 부동산 투자에서 쓰는 표준 지표를 따릅니다. 순서는 이렇습니다. 연면적에 평당 월 임대료를 곱하고 12를 곱하면 공실이 전혀 없을 때의 잠재총수입입니다. 여기서 공실률만큼을 빼면 유효총수입이고, 유효총수입에 운영비율을 곱한 관리·보수·보험 등 운영비를 빼면 순영업소득, 곧 NOI 입니다. NOI 를 매입가로 나눈 것이 캡레이트입니다.

다음은 자금 구조입니다. 매입가에 대출비율을 곱하면 대출금이고 나머지가 자기자본입니다. 취득세·등기·중개 수수료 같은 부대비용은 매입가에 부대비용률을 곱해 구하고, 자기자본에 더해 총 실투자금을 냅니다. 대출금에 금리를 곱한 연 이자를 NOI 에서 빼면 세전 현금흐름이고, 이를 총 실투자금으로 나눈 것이 자기자본 수익률입니다. 레버리지 스프레드는 캡레이트에서 대출금리를 뺀 값입니다.

기본값은 2026년 상반기 수도권 물류센터 실측치입니다. 상온은 평당 월 36,100원에 공실률 15%, 저온은 평당 월 61,000원에 공실률 37%입니다. 시장 평균 캡레이트는 5.2%, 선순위 담보대출 금리는 4.74%입니다.

상온 창고를 170억원에 사고 연면적이 3,000평이라고 합시다. 평당 36,100원이면 잠재총수입은 연 12억9,960만원이고, 공실 15%를 빼면 유효총수입 11억466만원입니다. 운영비 20%인 2억2,093만원을 빼면 NOI 는 8억8,373만원이고, 170억으로 나눈 캡레이트는 5.20%로 시장 평균과 거의 같습니다. 대출비율 60%면 대출 102억에 자기자본 68억, 부대비용 4.6%인 7억8,200만원을 더해 실투자금은 75억8,200만원입니다. 연 이자 4억8,348만원을 NOI 에서 빼면 세전 현금흐름 4억25만원이고, 자기자본 수익률은 5.28%입니다. 스프레드는 +0.46%p 로 대출이 수익률을 아주 조금 올려 주는 구간입니다.

같은 건물을 대출 없이 사면 자기자본 수익률은 4.97%로 떨어집니다. 대출을 60% 끼워도 0.3%p 남짓 오를 뿐이니, 금리가 조금만 오르면 뒤집힙니다. 저온 창고로 바꾸면 평당 61,000원이라 잠재총수입은 크게 늘지만 공실 37%를 거치면 NOI 는 11억678만원, 캡레이트 6.51%, 자기자본 수익률 8.22%가 됩니다. 명목 임대료가 상온의 1.7배인데 실제 수익률 차이는 그보다 훨씬 작습니다.

가장 흔한 실수는 공실률을 0으로 두는 것입니다. 광고 자료의 임대료는 만실 기준이고, 실제 시장 공실률은 상온이 15%, 저온은 37%입니다. 공실을 빼지 않으면 캡레이트가 실제보다 크게 부풀려집니다. 두 번째는 부대비용을 빼먹는 것입니다. 취득세와 등기, 중개 수수료는 매입가의 몇 퍼센트에 이르고 전부 자기자본에서 나가므로, 이것을 빼면 실투자금이 작아져 수익률이 높아 보입니다.

세 번째는 레버리지를 항상 좋은 것으로 여기는 것입니다. 스프레드가 음수인 건물은 대출을 늘릴수록 내 돈의 수익률이 떨어집니다. 지금처럼 캡레이트와 금리가 붙어 있는 시장에서는 대출이 수익을 거의 키우지 못하면서 위험만 키웁니다. 네 번째는 세전이라는 점을 잊는 것입니다. 여기 현금흐름은 소득세와 법인세, 재산세 같은 보유세를 빼기 전이고 원금 상환도 넣지 않았습니다. 마지막으로 임대료 상승이나 매각 차익은 계산에 없습니다. 첫해 현금흐름만 보는 도구이므로, 장기 수익은 따로 따져야 합니다.