물류창고 투자 수익률 계산기
매입가와 임대 조건을 입력하면 캡레이트, 세전 현금흐름, 자기자본 수익률을 계산합니다. 2026년 상반기 수도권 물류센터 실측 임대료와 대출금리가 기본값으로 들어 있습니다.
투자 조건 입력
창고 유형
계산 결과
캡레이트
5.20%
시장 평균 5.2%
자기자본 수익률
5.28%
세전 현금흐름 기준
레버리지 스프레드
+0.46%p
캡레이트 − 대출금리
캡레이트가 대출금리보다 0.46%p 높습니다. 대출을 늘릴수록 자기자본 수익률이 올라가는 정(+)의 레버리지 구간입니다.
| 연 잠재총수입 | 13.00억원 |
|---|---|
| 연 유효총수입 (공실 반영) | 11.05억원 |
| 연 운영비 | − 2.21억원 |
| 순영업소득 NOI | 8.84억원 |
| 대출금 | 102.00억원 |
| 자기자본 | 68.00억원 |
| 취득 부대비용 | 7.82억원 |
| 총 실투자금 | 75.82억원 |
| 연 이자비용 | − 4.83억원 |
| 세전 현금흐름 BTCF | 4.00억원 |
2026년 상반기 수도권 물류센터 시장 지표
이 계산기의 기본값은 아래 실측치에서 가져왔습니다. 입력값을 바꾸지 않으면 시장 평균 시나리오가 그대로 계산됩니다.
| 구분 | 상온 | 저온 |
|---|---|---|
| 평당 월 명목 임대료 | 36,100원 | 61,000원 |
| 공실률 | 15% | 37% |
| 평균 캡레이트 | 5.2% | |
| 선순위 담보대출 금리 | 4.74% | |
자주 묻는 질문
- 캡레이트가 무엇인가요?
- 순영업소득(NOI)을 매입가로 나눈 값입니다. 대출을 전혀 쓰지 않았을 때 그 부동산 자체가 만들어내는 수익률을 뜻합니다. 대출 조건과 무관하게 자산의 수익성만 비교할 때 씁니다.
- 레버리지 스프레드는 왜 중요한가요?
- 캡레이트에서 대출금리를 뺀 값입니다. 이 값이 양수면 대출을 늘릴수록 자기자본 수익률이 올라가고, 음수면 대출을 늘릴수록 오히려 떨어집니다. 임대수익이 나온다는 사실만 보고 진입하면 이 구조를 놓치기 쉽습니다.
- 2026년 상반기 시장 상황은 어떤가요?
- 수도권 물류센터 평균 캡레이트는 5.2%, 선순위 담보대출 금리는 4.74%입니다. 스프레드가 0.46%p에 불과해 레버리지 효과가 거의 없는 구간입니다. 여기에 취득세와 보유 비용을 더하면 실질 수익이 마이너스로 갈 수 있습니다.
- 상온과 저온 중 어느 쪽이 유리한가요?
- 저온 창고는 명목 임대료가 평당 61,000원으로 상온(36,100원)보다 높지만, 공실률이 37%로 상온 15%를 크게 웃돕니다. 렌트프리 등 임대 인센티브까지 감안하면 실질 수익 격차는 명목 임대료 차이만큼 벌어지지 않습니다.