같은 5억을 같은 금리로 빌려도 총 이자가 8,139만원 차이 납니다

주택담보대출을 받을 때 은행은 두 가지 상환방식 중 하나를 고르게 합니다. 원리금균등과 원금균등입니다. 이름이 비슷해 보이지만 총 이자에서 큰 차이가 납니다.

원리금균등은 매달 내는 돈이 처음부터 끝까지 똑같습니다. 5억을 연 4.74%로 30년 빌리면 매달 261만원씩 360번 냅니다. 편하지만 초반에 원금이 거의 줄지 않습니다. 낸 돈의 대부분이 이자로 나가기 때문입니다. 원금이 오래 남아 있으니 이자도 오래 붙습니다.

원금균등은 매달 갚는 원금이 똑같습니다. 5억을 360개월로 나눈 139만원씩 매달 원금을 갚고, 남은 원금에 대한 이자를 더해 냅니다. 첫 달은 336만원으로 원리금균등보다 76만원 비쌉니다. 대신 원금이 매달 확실히 줄어드니 이자도 같이 줄어, 마지막 달에는 139만원만 냅니다.

30년을 다 채우면 원리금균등은 이자로 4억 3,788만원을, 원금균등은 3억 5,649만원을 냅니다. 차이가 8,139만원입니다. 5억을 빌리면서 집 한 채 값의 일부가 상환방식 선택 하나로 갈리는 셈입니다.

그렇다고 원금균등이 언제나 정답은 아닙니다. 초반 부담이 매달 76만원 더 큽니다. 이 돈을 감당하지 못하면 연체가 나고, 연체는 이자 절약분을 순식간에 날립니다. 초기 현금흐름이 버틸 수 있는지가 판단 기준입니다.

예전에는 세 번째 방법이 있었습니다. 만기를 40년, 50년으로 늘려 월 부담을 낮추는 것입니다. 지금은 막혔습니다. 2025년 6월 27일 대책으로 수도권과 규제지역의 주택담보대출 만기가 30년으로 제한됐습니다. 기간이라는 레버가 사라졌으니, 남은 선택은 상환방식뿐입니다.