실제로 내지도 않는 이자가 대출 한도를 8,700만원 깎습니다

대출 한도는 세 가지 규제 중 가장 낮은 값으로 정해집니다. 금액 상한, LTV, 그리고 DSR입니다. 이 조건에서는 DSR이 가장 낮아 한도를 결정합니다.

DSR은 연소득 대비 원리금 상환액의 비율입니다. 연소득 5,000만원에 DSR 40%면 연간 2,000만원, 월 167만원까지 상환할 수 있다고 봅니다. 여기까지는 단순합니다.

문제는 이 167만원으로 얼마를 빌릴 수 있는지 계산할 때입니다. 은행은 실제 금리 4.74%가 아니라 여기에 3%p를 더한 7.74%로 계산합니다. 이것이 스트레스 금리입니다. 앞으로 금리가 오를 수 있으니 미리 여유를 두고 심사하라는 취지입니다.

그런데 이 3%p는 실제로 내는 이자에 붙지 않습니다. 한 푼도 붙지 않습니다. 대출이 실행되면 약정한 4.74%로 이자를 냅니다. 3%p는 오직 한도를 계산할 때만 등장했다가 사라집니다.

결과를 보면 이상해집니다. 심사에서는 월 167만원을 내는 사람으로 봤는데, 한도 2억 3,300만원을 4.74%로 빌리면 실제로는 월 121만원을 냅니다. 매달 45만원을 더 내는 셈 치고 심사한 것입니다.

그 45만원이 한도를 깎습니다. 스트레스 금리가 없었다면 이 조건에서 3억 2,000만원까지 가능했습니다. 실제로는 2억 3,300만원입니다. 8,700만원이 사라진 셈인데, 소득이 줄어든 것도 금리가 오른 것도 아닙니다.

이 규제를 없애야 한다는 뜻이 아닙니다. 금리 상승에 대비한 안전장치라는 취지는 분명합니다. 다만 내 한도가 왜 그 숫자인지 모르면 조건을 바꿔볼 수도 없습니다. 스트레스 금리는 지역과 대출 종류에 따라 3.0%p가 아니라 1.5%p가 적용되기도 합니다.