집값 1,000만원 차이로 필요한 현금이 2억 1,000만원 늘어납니다
시가 15억을 1,000만원 넘는 순간 대출 한도가 6억에서 4억으로 잘립니다. 비례해서 줄어드는 것이 아니라 계단처럼 떨어집니다.
영상에서 쓴 조건
- LTV 구간
- 규제지역 무주택 40%
- 대출금리
- 4.74%
- 스트레스 금리
- +3.0%p
- 대출 만기
- 30년
- 연소득
- 1억 3,000만원 (DSR이 걸리지 않는 수준)
계산 결과
- 시가 15억 — 최종 한도
- 6억원
- 시가 15억 — 필요한 자기 돈
- 9억원
- 시가 15억 1,000만원 — 최종 한도
- 4억원
- 시가 15억 1,000만원 — 필요한 자기 돈
- 11억 1,000만원
- 집값 차이
- 1,000만원
- 한도 차이
- 2억원
- 필요한 현금 차이
- 2억 1,000만원
한눈에 보기
비례해서 늘어나는 것이 아니라 구간마다 정해진 값으로 고정됩니다. 경계를 넘는 순간 한 칸씩 떨어집니다.
집값은 1,000만원 차이인데 한도는 2억이 갈립니다.
- 시가 15억6억원
- 시가 15억 1,000만원4억원
집값 차이 1,000만원이 현금 차이 2억 1,000만원으로 돌아옵니다. 원인의 21배입니다.
- 시가 15억9억원
- 시가 15억 1,000만원11억 1,000만원
- 더 필요한 현금2억 1,000만원
집값 차이 1,000만원의 21배
왜 이렇게 되나
대출 한도는 집값에 비례한다고 생각하기 쉽습니다. 집이 비싸면 그만큼 더 빌려준다는 감각입니다. 금액 상한에서는 그렇지 않습니다.
수도권·규제지역 주택담보대출에는 시가 구간별 금액 상한이 있습니다. 시가 15억 이하는 6억원, 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원입니다. 구간 안에서는 상한이 같고, 구간이 바뀌는 지점에서 한 번에 떨어집니다.
그래서 15억짜리 집과 15억 1,000만원짜리 집의 한도가 6억과 4억으로 갈립니다. 집값은 1,000만원 차이인데 빌릴 수 있는 돈은 2억이 차이 납니다. 15억에서 단 100만원만 넘어도 결과는 같습니다. 중간값이 없습니다.
세 규제를 각각 계산한 뒤 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다.
- LTV 40%6억 400만원
- 금액 상한 (15억 초과)4억원
- 가장 낮은 값4억원
시가가 15억이었다면 금액 상한이 6억이라 LTV 한도 6억이 그대로 통과합니다. 1,000만원이 이 칸 하나를 바꿉니다.
실제로 준비해야 하는 현금으로 보면 차이가 더 벌어집니다. 15억 집을 6억 대출로 사면 자기 돈 9억이 듭니다. 15억 1,000만원 집을 4억 대출로 사면 11억 1,000만원이 듭니다. 집값은 1,000만원 비싼데 현금은 2억 1,000만원이 더 필요합니다. 원인의 21배입니다.
소득이 높아도 피할 수 없습니다. 금액 상한은 소득과 무관하게 걸리는 규제입니다. 오히려 소득이 낮으면 DSR이 먼저 한도를 정해버려 이 절벽이 드러나지 않고, 소득이 충분한 쪽이 이 절벽에 정면으로 부딪힙니다.
같은 구조가 25억 경계에서 한 번 더 반복됩니다. 4억이 2억으로 잘립니다. 경계 근처에서 집을 보고 있다면 계약서를 쓰기 전에 시가 구간부터 확인해야 합니다. 가격 협상 1,000만원이 현금 2억을 좌우할 수 있습니다.
여기서 말하는 시가는 매매 계약 금액이 아니라 금융기관이 인정하는 주택 가격입니다. 어떤 기준으로 산정되는지는 금융기관마다 다를 수 있으므로 실제 조건은 확인이 필요합니다.
법 근거
정부 부처 발표와 법령을 1차 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
금융위원회 「주택시장 안정화 대책」 (10.15 대책)
시행 2025년 10월 16일
수도권·규제지역 주택담보대출의 금액 상한을 주택 시가에 따라 정한다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다.
이게 무슨 뜻이냐면
구간 경계에서 한도가 비례가 아니라 계단처럼 떨어진다. 집값이 경계를 조금만 넘어도 한도가 2억 단위로 줄어든다.
규제지역 지정 효과
시행 지정 고시일
규제지역에서 무주택자의 LTV는 40%, 유주택자는 0%, 생애최초는 70%가 적용된다.
이게 무슨 뜻이냐면
시가 15억에서 LTV 40%는 6억이라 금액 상한과 같다. 시가가 조금 오르면 LTV 한도는 조금 오르지만 금액 상한이 4억으로 내려가 최종 한도를 결정한다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
시가 15억은 매매가 기준인가요?
금융기관이 인정하는 주택 가격 기준입니다. 매매 계약 금액과 다를 수 있고 산정 방식도 기관마다 차이가 있으므로, 경계 근처라면 실제 조건을 확인해야 합니다.
소득이 높으면 이 제한을 넘을 수 있나요?
없습니다. 금액 상한은 소득과 무관하게 적용됩니다. 오히려 소득이 낮으면 DSR이 먼저 한도를 정해 이 절벽이 보이지 않고, 소득이 충분한 쪽이 정면으로 부딪힙니다.
15억에서 100만원만 넘어도 똑같이 줄어드나요?
그렇습니다. 구간을 넘는 순간 상한이 바뀝니다. 얼마나 넘었는지는 반영되지 않습니다.
25억 경계도 같은가요?
같습니다. 25억을 넘으면 상한이 4억에서 2억으로 떨어집니다. 구조가 동일하므로 그 경계 근처에서도 같은 방식으로 확인해야 합니다.
제 경우엔 무엇이 한도를 정하나요?
계산기에서 금액 상한·LTV·DSR 중 어느 것이 최종 한도를 결정했는지 표시됩니다. 금액 상한이 걸려 있다면 시가 구간을 확인해야 하고, DSR이 걸려 있다면 소득과 기존 대출을 봐야 합니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.