4년 만에 돌아온 양도세 중과로 세금이 2억 818만원 늘어납니다

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 세율을 더 얹는 제도가 있습니다. 2022년 5월 10일부터 4년간 한시적으로 유예돼 있었는데, 2026년 5월 9일에 그 유예가 끝났습니다. 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다.

정부는 2026년 2월 12일 보도자료에서 정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 당초 예정된 기한에 종료한다고 밝혔습니다. 연장 가능성을 명시적으로 닫은 것입니다.

중과가 붙으면 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 과세표준 5억 이하 구간의 기본세율이 40%이므로 3주택자라면 70%가 됩니다. 여기에 지방소득세가 양도소득세의 10%로 별도로 붙습니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 장기보유특별공제입니다. 중과 대상이 되면 이 공제가 전면 배제됩니다. 세율만 오르는 것이 아니라 세율을 곱하는 대상, 즉 과세표준 자체가 커집니다. 그래서 세율은 1.75배 올랐는데 세금은 2.4배가 됩니다.

이 부분이 특히 아픈 이유는 오래 보유했을수록 손실감이 크기 때문입니다. 10년, 20년 들고 있었다는 사실이 세금을 전혀 줄여주지 못합니다.

다만 빠져나갈 길이 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결했거나 토지거래허가를 신청한 건은 잔금 기한까지 중과가 배제됩니다. 원래는 그날까지 양도를 마쳐야 했는데, 토지거래허가 심사에 15영업일이 걸려 물리적으로 불가능한 상황이 생기자 두 차례 완화됐습니다.

계약의 정의가 엄격합니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않습니다. 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 요건이 충족됩니다.

판정 기준도 짚어둘 필요가 있습니다. 중과 대상인지는 양도일 현재 그 주택이 조정대상지역에 있는지로 봅니다. 취득할 때는 규제지역이 아니었더라도 파는 시점에 지정돼 있으면 중과 대상이 됩니다.

이 계산은 일반적인 구조만 반영한 것입니다. 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 특례, 상속이나 혼인으로 인한 특례, 각종 감면 규정은 요건이 복잡해 포함하지 않았습니다. 장기보유특별공제율 20%도 가정값이며 실제로는 보유·거주 기간에 따라 달라집니다. 해당될 가능성이 있다면 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.