1주택 비과세, 요건 하나를 놓치면 0원이 2억이 됩니다

집 한 채를 오래 갖고 있다가 팔면 양도세를 안 낸다는 말은 널리 알려져 있습니다. 대체로 맞는 말입니다. 다만 조건이 붙어 있고, 그 조건 하나를 놓치면 결과가 완전히 뒤집힙니다.

먼저 기본 요건입니다. 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 1세대여야 하고, 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 여기까지는 대부분 아는 내용입니다.

문제는 여기에 조건부로 하나가 더 붙는다는 점입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유 2년에 더해, 그 보유기간 중 거주 2년을 채워야 합니다.

여기서 가장 많이 오해하는 부분이 나옵니다. 조정대상지역인지를 언제 기준으로 보느냐입니다. 답은 취득 당시입니다. 지금 조정대상지역인지가 아닙니다.

이제 12억 이야기입니다. 1세대 1주택 비과세라고 해도 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 보아 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 다만 여기서도 오해가 있는데, 12억을 넘는다고 전액이 과세되는 것이 아닙니다.

여기에 장기보유특별공제가 더해집니다. 1세대 1주택 비과세 대상이면 특례 공제표가 적용되어, 보유기간에 연 4%(최대 40%)와 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 합해 최대 80%까지 공제받습니다. 10년 보유하고 10년 거주했다면 80%입니다.

그래서 15억에 팔고 8억에 산 집을 10년 보유·거주했다면 세금이 262만원 수준으로 내려갑니다. 6억 7,000만원을 벌었는데 그렇습니다.

그런데 취득 당시 조정대상지역이었고 거주를 안 했다면 어떻게 되는지 보겠습니다.

차이가 2억 431만원입니다. 같은 집, 같은 차익인데 거주 요건 하나 때문입니다. 이 편의 제목이 과장이 아닌 이유가 여기에 있습니다.

다만 이 계산은 대표적인 요건만 본 것입니다. 몇 가지 예외가 있습니다. 수용이나 해외이주 등에 해당하면 보유·거주기간 제한을 받지 않고, 비거주자에서 전환된 거주자는 보유기간이 3년입니다. 상속이나 혼인, 동거봉양으로 주택 수가 늘어난 경우도 별도의 특례가 있습니다.

그리고 실무에서 더 자주 다투어지는 것은 1세대 판정 자체입니다. 세대를 분리한 것으로 볼 수 있는지, 주택 수에 무엇이 들어가는지가 쟁점이 됩니다. 이 계산기는 1세대 1주택임을 전제로 계산하므로, 그 전제부터 확인해야 합니다.

결국 지금 할 일은 두 가지입니다. 등기부등본에서 취득일을 확인하고, 그 시점에 그 지역이 조정대상지역이었는지를 확인하는 것입니다. 그 두 가지가 정해지면 내가 거주를 채워야 하는지가 정해집니다.