비거주자 양도세 계산기

한국에 살지 않는 사람이 한국에 있는 집이나 땅을 팔 때 내는 양도소득세를 계산합니다. 세법상 비거주자가 되면 세율표가 바뀌는 것이 아닙니다. 소득세법 제121조제2항은 비거주자의 부동산 양도소득도 거주자와 같은 방법으로 계산하라고 합니다. 다른 점은 거주자가 받는 두 가지 혜택, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 표2가 빠진다는 것입니다. 이 계산기는 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간을 받아 비거주자로서 낼 세금을 구하고, 같은 집을 1세대 1주택 거주자가 팔았다면 얼마였을지를 옆에 놓아 「비거주자라서 더 내는 돈」을 보여 줍니다.

양수인이 매매대금에서 미리 떼는 원천징수액도 같이 계산합니다. 비거주자에게 부동산 대금을 지급하는 사람은 소득세법 제156조에 따라 세금을 먼저 떼어 내야 하므로, 파는 쪽은 잔금을 받을 때 그만큼 덜 받게 됩니다. 취득가액을 증명할 수 있는지에 따라 떼이는 금액이 크게 다르고, 그 차이도 화면에 나옵니다.

이민을 갔거나 해외 근무·유학으로 오래 나가 있으면서 한국 집을 처분하려는 사람이 씁니다. 출국 전에는 1세대 1주택으로 비과세를 받았을 집이 출국 뒤에는 통째로 과세 대상이 되기 때문에, 언제 파느냐에 따라 세금이 수억원 차이 날 수 있습니다. 출국을 앞두고 있다면 출국 전에 팔지, 출국 후 2년 안에 팔지, 아니면 그냥 두고 갈지를 이 계산기로 견줘 볼 수 있습니다.

비거주자에게서 부동산을 사는 매수인에게도 필요합니다. 원천징수 의무는 대금을 지급하는 매수인에게 있고, 떼지 않으면 매수인이 책임집니다. 계약 단계에서 얼마를 떼어 낼지 미리 알아 두면 잔금일에 다툴 일이 줄어듭니다.

계산 순서는 거주자의 양도소득세와 같습니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 3년 이상 보유했으면 소득세법 제95조제2항 표1의 장기보유특별공제를 뺍니다. 비거주자는 보유·거주기간마다 공제율이 올라가는 표2를 쓰지 못하고 표1만 씁니다. 여기서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이고, 제55조제1항의 기본세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 양도소득세입니다. 지방소득세는 그 10%가 따로 붙습니다.

예외가 하나 있습니다. 해외이주법에 따른 해외이주이거나 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국했고, 출국일 현재 1주택이며, 출국일부터 2년 이내에 팔면 비과세를 받습니다(시행령 제154조제1항제2호 나목·다목). 이때는 보유기간·거주기간 조건도 따지지 않습니다. 원천징수는 제156조제1항제5호가 정합니다. 원칙은 지급금액의 10%이고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 지급금액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액입니다. 양도자가 먼저 신고하고 냈으면 그 세액을 빼고 뗍니다.

화면 기본값으로 보겠습니다. 10년 전 8억원에 산 집을 15억원에 팔고 필요경비가 2,000만원이면 양도차익은 6억 8,000만원입니다. 표1의 10년 공제율 20%로 1억 3,600만원을 빼고 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 5억 4,150만원입니다. 42% 구간이라 양도소득세 1억 9,149만원에 지방소득세 1,914만 9,000원을 더해 2억 1,063만 9,000원을 냅니다.

같은 집을 10년 거주한 1세대 1주택 거주자가 팔았다면 12억원 초과분에 해당하는 차익만 과세되고 표2로 80%를 공제받아 세금은 268만 9,500원입니다. 비거주자라는 이유만으로 2억 794만 9,500원을 더 내는 셈입니다. 원천징수는 취득가액을 증명하면 지급금액의 10%인 1억 5,000만원과 양도차익의 20%인 1억 3,600만원 중 적은 1억 3,600만원을 떼이고, 증명하지 못하면 1억 5,000만원을 떼입니다. 어느 쪽이든 최종 세금보다 적으므로 나머지는 신고할 때 냅니다.

첫째, 「비거주자는 세율이 높다」고 알고 있는 것입니다. 세율은 같습니다. 세금이 커지는 진짜 이유는 비과세와 표2가 빠져 과세표준 자체가 커지기 때문입니다. 둘째, 출국 후 2년 기한을 놓치는 것입니다. 이주 준비에 쫓기다 기한을 넘기면 비과세가 통째로 사라집니다. 세대 전원 출국과 출국일 현재 1주택 조건도 함께 채워야 합니다.

셋째, 취득가액 서류를 챙기지 않아 지급금액의 10%를 떼이는 것입니다. 이 방식은 차익이 아니라 매매대금에 붙으므로 손해를 보고 팔아도 떼입니다. 취득 계약서와 비용 영수증을 미리 준비해야 합니다. 넷째, 원천징수로 끝났다고 여기는 것입니다. 원천징수는 미리 낸 돈이고 최종 세금은 신고로 정산합니다. 덜 떼였으면 더 내고, 더 떼였으면 돌려받습니다. 조세조약이 있는 나라의 거주자는 조약이 우선할 수 있고, 다주택 중과는 이 계산에 넣지 않았습니다.