외국인 부동산 취득 신고 계산기

외국인이 한국의 부동산을 손에 넣었을 때 관청에 언제까지 신고해야 하는지를 날짜로 계산합니다. 매매로 샀는지, 증여나 교환 같은 다른 계약으로 받았는지, 상속이나 경매처럼 계약 없이 취득했는지, 아니면 한국 국적을 잃은 뒤 갖고 있던 부동산을 계속 보유하는지를 고르고 기준이 되는 날짜를 넣으면 신고 기한, 오늘 기준으로 남은 날 또는 지난 날, 늦었을 때의 과태료 상한이 나옵니다. 허가가 필요한 구역의 토지인지도 함께 판정합니다.

외국인이라서 부동산을 못 사는 것은 아닙니다. 문제는 신고입니다. 신고 의무는 하나가 아니라 취득 원인에 따라 넷으로 나뉘고 기한도 다르며, 각각 다른 조문이 적용됩니다. 그리고 그보다 앞서는 문제가 허가입니다. 특정 구역의 토지는 계약을 맺기 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 이 계산기는 그 순서를 분명히 보여 줍니다.

한국에서 집이나 땅을 사려는 외국 국적자, 외국 법인, 그리고 그 거래를 맡은 중개인과 법무 담당자가 씁니다. 계약서에 도장을 찍은 날 바로 돌려 보면 신고 기한이 며칠인지 알 수 있고, 잔금이나 등기 일정과 겹치지 않게 신고 날짜를 잡을 수 있습니다.

계약이 아닌 방식으로 취득한 사람에게도 필요합니다. 부모에게서 상속받았거나 경매로 낙찰받은 외국인은 신고 대상이라는 사실 자체를 모르는 경우가 많습니다. 한국 국적을 포기하거나 잃은 사람이 이미 갖고 있던 부동산을 그대로 두는 경우도 마찬가지입니다. 새로 사지 않아도 신고해야 하고 기한이 따로 있습니다. 토지를 사는 사람은 허가 구역인지 먼저 확인하는 용도로 계약 전에 꼭 써야 합니다.

근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률입니다. 매매, 공급계약, 분양권 계약으로 샀다면 제3조제1항의 부동산거래신고가 외국인 신고를 겸하며 기한은 계약체결일부터 30일입니다. 증여나 교환 같은 그 밖의 계약으로 취득했다면 제8조제1항에 따라 계약체결일부터 60일입니다. 상속, 경매, 판결처럼 계약이 아닌 원인으로 취득했다면 제8조제2항에 따라 취득한 날부터 6개월이고, 대한민국 국민이었다가 외국인등으로 바뀐 뒤 계속 보유하려면 제8조제3항에 따라 바뀐 날부터 6개월입니다.

계산기는 고른 원인에 맞는 조문의 기한을 기준일에 더해 신고 기한을 구하고, 오늘 날짜와의 차이를 셉니다. 일 단위 기한은 날짜를 더하고, 개월 단위 기한은 달을 더하되 말일에 걸리면 그 달의 마지막 날로 맞춥니다. 신고를 어겼을 때의 과태료도 원인마다 다릅니다. 매매 신고 위반은 제28조제2항제1호에 따라 500만원 이하, 그 밖의 계약은 제28조제4항에 따라 300만원 이하, 계약 외 원인과 국적 변경은 제28조제5항에 따라 각각 100만원 이하입니다.

허가는 신고와 다른 층위의 문제입니다. 제9조제1항은 군사기지와 군사시설 보호구역, 지정문화유산과 천연기념물의 보호구역, 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역 안의 토지를 외국인등이 취득하려면 계약을 맺기 전에 허가를 받도록 합니다. 제9조제3항에 따라 허가 없이 맺은 토지취득계약은 효력이 발생하지 않고, 제26조제2항에 따라 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처합니다. 신고가 늦으면 과태료로 끝나지만 허가를 빠뜨리면 계약 자체가 없던 일이 되고 형사처벌까지 있습니다.

외국인이 9월 1일에 아파트 매매계약을 맺고 오늘이 9월 15일이라고 합시다. 매매이므로 계약체결일부터 30일인 10월 1일이 신고 기한이고, 16일이 남았습니다. 같은 날 부모에게서 증여받는 계약을 맺었다면 그 밖의 계약이라 60일이 적용되어 기한은 10월 31일이고 46일이 남습니다. 3월 31일에 상속으로 취득했다면 6개월 뒤인 9월 30일이 기한이라 9월 15일 기준으로 15일이 남은 셈입니다. 9월에는 31일이 없으므로 말일로 맞춘 결과입니다.

반대로 7월 1일에 토지 매매계약을 맺고 9월 15일까지 아무것도 하지 않았다면 기한이던 7월 31일에서 46일이 지났고, 500만원 이하의 과태료가 나올 수 있습니다. 그런데 그 땅이 군사시설 보호구역 안에 있었다면 얘기가 완전히 달라집니다. 계약 전에 허가를 받았어야 하므로 과태료 문제 이전에 계약이 효력이 없고, 2년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금 대상이 됩니다.

가장 위험한 실수는 허가 구역인지 확인하지 않고 토지 계약부터 하는 것입니다. 허가는 계약 뒤에 받는 것이 아니라 계약 전에 받는 것이고, 빠뜨리면 되돌릴 수 없습니다. 토지이용계획확인원을 떼어 보면 해당 여부를 알 수 있습니다. 건물만 사는 경우에는 이 허가가 필요 없습니다.

두 번째는 기한의 시작점을 잘못 잡는 것입니다. 매매와 그 밖의 계약은 잔금일이나 등기일이 아니라 계약을 체결한 날부터 셉니다. 계약서를 쓴 뒤 잔금까지 두 달이 걸리면 신고 기한은 잔금 전에 이미 지나 있습니다. 세 번째는 상속과 국적 변경을 신고 대상이 아니라고 여기는 것입니다. 둘 다 별도 조문으로 6개월의 기한이 있습니다.

네 번째는 「외국인등」의 범위를 좁게 보는 것입니다. 외국 국적의 개인뿐 아니라 외국 법인과 단체도 들어가며, 한국인이 대표인 외국 법인도 마찬가지입니다. 마지막으로 이 계산기가 다루지 않는 부분이 있습니다. 기한이 공휴일에 걸릴 때의 처리와 신고 서식은 시행령과 시행규칙에 있고, 취득 뒤의 취득세와 세법상 거주자 판정은 별개의 계산기에서 봅니다.