주택 취득세 계산기

집을 사면 매매대금 말고도 등기 전에 내야 하는 돈이 있습니다. 취득세와 거기에 딸린 지방교육세·농어촌특별세, 중개보수, 법무사 등기 비용입니다. 이 계산기는 취득가액과 취득 뒤 보유하게 되는 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적, 법인 취득 여부, 일시적 2주택 여부를 넣으면 세금과 부대비용을 따로 계산하고 매매대금까지 합친 총 소요 자금을 보여 줍니다.

취득세율은 하나가 아닙니다. 1주택자는 가액에 따라 1%에서 3% 사이의 누진세율이지만, 다주택자와 법인은 8%나 12%의 중과세율이 붙습니다. 같은 8억원짜리 집이라도 몇 번째 집이냐에 따라 세금이 수천만원 달라지므로, 이 계산기의 절반은 세율을 정하는 판정이고 나머지 절반이 곱셈입니다.

집을 사기로 하고 자금 계획을 세우는 사람이 씁니다. 대출 한도와 보유 현금을 매매가에만 맞추면 등기일에 세금과 수수료가 모자랍니다. 계약 전에 총 소요 자금을 알아야 얼마를 더 준비할지 정할 수 있습니다.

이미 집이 있는 사람이 한 채 더 살 때는 반드시 미리 돌려 봐야 합니다. 중과가 붙으면 취득세가 몇 배로 뛰어 매매 자체를 다시 생각하게 되는 금액이 됩니다. 이사 때문에 잠시 두 채가 되는 사람은 일시적 2주택으로 중과를 피할 수 있는지, 배우자나 부모 명의 집이 세대 합산으로 잡히지 않는지 확인하는 용도로도 씁니다.

표준세율은 지방세법 제11조제1항제8호가 정합니다. 취득가액 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 그 사이는 「취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3」을 백분율로 한 값을 소수점 넷째 자리까지 계산해 씁니다. 중과는 제13조의2가 정하는데, 조정대상지역에서는 2주택이 8%, 3주택 이상이 12%이고, 조정대상지역 밖에서는 기준이 한 칸 밀려 3주택이 8%, 4주택 이상이 12%입니다. 법인은 주택 수와 무관하게 첫 집부터 12%입니다. 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 일시적 2주택은 중과에서 빠집니다.

계산 순서는 먼저 법인·일시적 2주택·주택 수·조정대상지역으로 중과 여부를 판정해 취득세율을 정합니다. 지방교육세는 제151조에 따라 표준세율이면 취득세율의 10%(6억원 이하 0.1%, 9억원 초과 0.3%)이고 중과이면 0.4%로 고정됩니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하면 없고 넘으면 0.2%입니다. 세 세율을 취득가액에 곱해 세금을 구하고, 중개보수(가액 구간별 상한 요율)와 등기 비용을 더해 부대비용을 만든 뒤, 매매대금을 합쳐 총 소요 자금을 냅니다.

조정대상지역에 있는 전용 85㎡ 이하 아파트를 8억원에 사서 1주택이 되는 경우입니다. 8억원은 6억과 9억 사이이므로 세율은 8 × 2 ÷ 3 − 3, 곧 2.3333%이고 취득세는 1,866만 6,400원입니다. 지방교육세는 그 10%인 0.23%로 184만원, 농어촌특별세는 면적이 작아 없습니다. 세금 합계는 2,050만 6,400원입니다. 중개보수 상한 요율로 320만원, 등기 비용 100만원을 더하면 부대비용은 420만원이고, 매매대금까지 합친 총 소요 자금은 8억 2,470만 6,400원입니다.

같은 집을 사서 2주택이 된다면 조정대상지역이라 8% 중과입니다. 취득세 6,400만원에 지방교육세 0.4%인 320만원을 더해 세금만 6,720만원이고, 총 소요 자금은 8억 7,140만원입니다. 집 한 채 차이로 세금이 4,670만원 넘게 벌어집니다.

가장 큰 실수는 주택 수를 본인 명의로만 세는 것입니다. 취득세 중과는 1세대 기준이라 세대를 같이 하는 배우자와 직계존비속의 집이 합산됩니다. 본인 명의로 처음 사는 집이어도 같은 세대인 부모 집이 있으면 2주택입니다. 두 번째는 조정대상지역 밖에서도 2주택부터 중과라고 아는 것입니다. 밖에서는 3주택부터입니다. 반대로 조정대상지역 안에서 2주택을 표준세율로 계산하는 실수도 흔합니다.

세 번째는 6억과 9억 사이 구간을 「2%」처럼 뭉뚱그리는 것입니다. 이 구간은 가액마다 세율이 다르고, 소수점 넷째 자리까지 계산하므로 몇십만원 차이가 납니다. 네 번째는 세금만 준비하고 중개보수와 등기 비용을 잊는 것입니다. 마지막으로, 이 계산기는 생애최초 주택 감면과 저가주택 중과 제외, 중과 취득에 붙는 농어촌특별세 가산분을 반영하지 않습니다. 해당된다면 관할 시·군·구청에 확인하십시오.