재산세 계산기

재산세는 집을 갖고 있다는 이유만으로 해마다 내는 지방세입니다. 팔 때 한 번 내는 양도소득세와 달리 보유하는 동안 계속 반복되므로, 한 해 금액은 작아 보여도 10년이면 적지 않은 돈이 됩니다. 이 계산기는 공시가격과 공정시장가액비율로 과세표준을 구해 주택 재산세 본세와 지방교육세를 계산하고, 1세대 1주택 특례세율을 받을 때와 표준세율일 때의 차이를 한 해와 누적으로 보여 줍니다.

특례세율은 집 한 채 가진 실수요자의 보유 부담을 낮추려고 둔 것입니다. 공시가격이 9억원 이하인 1세대 1주택에만 적용되고, 구간마다 표준세율보다 낮은 세율표를 씁니다. 다만 이 특례에는 기한이 걸려 있어 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 유효하므로, 그 뒤에도 이어지는지는 따로 확인해야 합니다.

해마다 7월과 9월에 오는 재산세 고지서를 미리 가늠하려는 집주인이 씁니다. 공시가격이 오르면 세금이 얼마나 오르는지, 특례를 받는지 못 받는지에 따라 얼마나 다른지를 계약이나 이사 전에 볼 수 있습니다. 과세기준일이 6월 1일이라 그날 소유한 사람이 그해 세금을 내므로, 사고파는 시점을 정할 때도 참고가 됩니다.

공시가격이 9억원 근처인 집을 가진 사람에게 특히 유용합니다. 그 선을 넘으면 특례가 통째로 사라져 초과분만이 아니라 전체가 표준세율로 계산되기 때문입니다. 두 채 이상을 가진 사람은 애초에 특례 대상이 아니니, 한 채를 정리했을 때 얼마가 줄어드는지 견줘 볼 수 있습니다.

세율은 지방세법 제111조제1항제3호나목의 표준세율과 제111조의2의 1세대 1주택 특례세율입니다. 과세표준 6천만원 이하는 표준 0.1%·특례 0.05%, 1.5억원 이하는 표준 0.15%·특례 0.1%, 3억원 이하는 표준 0.25%·특례 0.2%, 그 위는 표준 0.4%·특례 0.35%입니다. 누진 구조라 구간마다 「기본세액 + 초과금액 × 세율」로 계산하며, 3억원을 넘는 구간의 기본세액은 표준 57만원, 특례 42만원입니다. 지방교육세는 제151조에 따라 재산세 본세의 20%가 붙습니다.

계산 순서는 셋입니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 주택분 법정 비율은 60%이고, 주택은 공시가격이 곧 시가표준액입니다. 그 과세표준을 세율표에 넣어 본세를 구하되, 1세대 1주택이고 공시가격이 9억원 이하이면 특례표를, 아니면 표준표를 씁니다. 본세에 지방교육세를 더하면 합계입니다. 특례로 아끼는 금액에 보유 예정 햇수를 곱한 누적 절감액도 같이 냅니다. 도시지역분 재산세와 지역자원시설세, 세부담 상한, 조례에 따른 세율 가감은 넣지 않았습니다.

화면 기본값인 공시가격 9억원, 1세대 1주택, 공정시장가액비율 60%, 10년 보유로 보겠습니다. 과세표준은 9억원의 60%인 5억 4,000만원입니다. 3억원을 넘는 구간이라 표준세율로는 57만원에 초과분 2억 4,000만원의 0.4%인 96만원을 더한 153만원이고, 특례세율로는 42만원에 초과분의 0.35%인 84만원을 더한 126만원입니다. 공시가격이 9억원 이하라 특례가 적용되어 본세 126만원에 지방교육세 20%인 25만 2,000원을 더한 151만 2,000원을 냅니다.

특례로 아끼는 본세는 해마다 27만원이고 10년이면 270만원입니다. 같은 집이 1세대 1주택이 아니면 표준세율 본세 153만원에 지방교육세 30만 6,000원을 더한 183만 6,000원입니다. 공시가격이 10억원으로 오르면 1주택이라도 9억원을 넘어 특례가 사라지고, 과세표준 6억원에 표준세율을 적용한 본세 177만원과 지방교육세 35만 4,000원을 합쳐 212만 4,000원이 됩니다.

첫째, 공시가격 전체에 세율을 곱하는 것입니다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이고, 그 비율은 시행령으로 조정될 수 있어 해당 연도 기준을 봐야 합니다. 둘째, 9억원을 넘으면 초과분만 표준세율이 된다고 여기는 것입니다. 특례는 전체가 통째로 빠집니다. 셋째, 과세기준일을 잊는 것입니다. 6월 1일 하루 뒤에 팔아도 그해 재산세는 판 사람 몫입니다.

넷째, 계산기 금액이 고지서와 같을 것이라 기대하는 것입니다. 실제 고지서에는 도시지역분 재산세와 지역자원시설세가 함께 붙는 경우가 많고, 지방자치단체가 조례로 세율을 가감할 수 있으며 세부담 상한도 따로 적용됩니다. 다섯째, 특례가 영구적이라고 믿는 것입니다. 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에 한정되어 있어 그 뒤 재산세부터는 연장 입법이 있어야 이어집니다. 조례 감면이나 지방세특례제한법의 경감과는 경감 효과가 큰 쪽 하나만 적용된다는 점도 놓치기 쉽습니다.