공시가격이 9% 오르면 보유세는 14.5% 오릅니다

2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 올랐습니다. 2025년의 3.65%와 비교하면 큰 폭입니다. 현실화율은 69%로 2025년과 같으니, 시세 변동이 그대로 반영된 결과입니다.

공시가격이 오르면 세금이 오르는 것은 알려진 사실입니다. 그런데 오르는 폭이 같지 않습니다. 세금이 더 많이 오릅니다.

실제로 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택이고 공시가격이 12억원에서 13억 1,000만원으로 올랐다고 하겠습니다. 정확히 9.13% 상승입니다.

왜 이렇게 되는지가 이 편의 핵심입니다. 답은 공제가 고정이라는 데 있습니다.

그래서 증폭은 공제 경계 근처에서 가장 큽니다. 이미 공시가격이 공제선보다 훨씬 높은 집이라면 증가율이 이보다 완만합니다. 반대로 공제선 바로 아래에 있던 집이 넘어서면, 안 내던 세금이 새로 생기므로 체감이 가장 큽니다.

재산세 쪽도 비슷한 구조가 있습니다. 1세대 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하에만 적용되는데, 공시가격이 오르면서 그 선을 넘으면 특례가 통째로 사라집니다. 이 예시는 처음부터 12억이라 해당하지 않지만, 9억 근처의 집에서는 이 절벽이 먼저 작동합니다.

그리고 공시가격이 움직이는 것은 세금만이 아닙니다. 다만 여기서 중요한 구분이 하나 있습니다.

건강보험료는 지역가입자에게만 재산이 반영됩니다. 지역가입자의 월별 보험료는 소득에 따른 부분과 재산보험료부과점수에 따른 부분을 더해 산정하는데, 이 재산에 주택이 들어갑니다. 반면 직장가입자는 보수를 기준으로 하므로 공시가격이 올라도 직장에서 내는 보험료가 그 때문에 오르지는 않습니다.

그리고 재산의 기준도 공시가격 자체가 아니라 지방세법에 따른 재산세 과세 기준입니다. 공시가격에서 한 단계 더 거쳐 반영되는 구조입니다. 구체적인 점수 산정과 금액은 별표로 정해져 있고 개편도 잦아, 이 페이지에서는 다루지 않습니다. 국민건강보험공단에서 확인하시기 바랍니다.

여기서 주의해야 할 것을 정리하겠습니다. 첫째, 9.13%는 전국 공동주택 평균입니다. 개별 주택의 변동률은 다릅니다. 같은 2026년에 표준지는 3.35%, 표준주택은 2.51% 올라 공동주택과 격차가 큽니다. 공시가격이 9% 올랐다고 말할 때는 공동주택 기준이라는 점을 밝혀야 정확합니다.

둘째, 9.13%는 이의신청 반영 전 수치입니다. 2026년 4월 30일부터 5월 29일까지 이의신청을 받았고 6월 말에 조정·공시될 예정이라고 발표되었습니다. 조정 결과에 대한 보도자료는 없으며, 개별 물건의 최종 확정 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 직접 조회해야 합니다.

셋째, 종부세 금액은 재산세 공제와 1세대 1주택자 세액공제를 반영한 값입니다. 다만 재산세를 표준세율로 냈다고 보고 계산하므로, 조례 감면이 있는 지역은 실제와 다를 수 있습니다.

넷째, 세부담 상한이 있습니다. 직전년도 총세액상당액의 150%를 넘지 못하므로 실제 증가폭이 계산보다 작을 수 있습니다.

정리하면, 먼저 부동산공시가격알리미에서 내 공시가격이 2025년 대비 얼마나 올랐는지 확인하는 것이 출발점입니다. 그다음 그 값이 종부세 공제선인 9억 또는 12억, 그리고 재산세 특례 한도인 9억 근처인지 보시면 됩니다. 경계 근처라면 계산해 볼 가치가 있습니다.