공시가격이 9% 오르면 보유세는 16% 오릅니다

2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 올랐습니다. 2025년의 3.65%와 비교하면 큰 폭입니다. 현실화율은 69%로 작년과 같으니, 시세 변동이 그대로 반영된 결과입니다.

공시가격이 오르면 세금이 오르는 것은 알려진 사실입니다. 그런데 오르는 폭이 같지 않습니다. 세금이 더 많이 오릅니다.

실제로 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택이고 공시가격이 12억원에서 13억 1,000만원으로 올랐다고 하겠습니다. 정확히 9.13% 상승입니다.

왜 이렇게 되는지가 이 편의 핵심입니다. 답은 공제가 고정이라는 데 있습니다.

그래서 증폭은 공제 경계 근처에서 가장 큽니다. 이미 공시가격이 공제선보다 훨씬 높은 집이라면 증가율이 이보다 완만합니다. 반대로 공제선 바로 아래에 있던 집이 넘어서면, 안 내던 세금이 새로 생기므로 체감이 가장 큽니다.

재산세 쪽도 비슷한 구조가 있습니다. 1세대 1주택 특례세율은 시가표준액 9억원 이하에만 적용되는데, 공시가격이 오르면서 그 선을 넘으면 특례가 통째로 사라집니다. 이 예시는 처음부터 12억이라 해당하지 않지만, 9억 근처의 집에서는 이 절벽이 먼저 작동합니다.

그리고 공시가격이 움직이는 것은 세금만이 아닙니다.

여기서 주의해야 할 것을 정리하겠습니다. 첫째, 9.13%는 전국 공동주택 평균입니다. 개별 주택의 변동률은 다릅니다. 같은 2026년에 표준지는 3.35%, 표준주택은 2.51% 올라 공동주택과 격차가 큽니다. 공시가격이 9% 올랐다고 말할 때는 공동주택 기준이라는 점을 밝혀야 정확합니다.

둘째, 9.13%는 이의신청 반영 전 수치입니다. 2026년 4월 30일부터 5월 29일까지 이의신청을 받았고 6월 말에 조정·공시될 예정이라고 발표되었습니다. 조정 결과에 대한 보도자료는 없으며, 개별 물건의 최종 확정 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 직접 조회해야 합니다.

셋째, 이 페이지의 종부세 금액은 재산세 공제를 반영하지 않은 값입니다. 실제 고지세액보다 높게 나옵니다. 증가의 방향과 크기를 보는 용도로 봐주시기 바랍니다.

넷째, 세부담 상한이 있습니다. 직전년도 총세액상당액의 150%를 넘지 못하므로 실제 증가폭이 계산보다 작을 수 있습니다.

정리하면, 먼저 부동산공시가격알리미에서 내 공시가격이 작년 대비 얼마나 올랐는지 확인하는 것이 출발점입니다. 그다음 그 값이 종부세 공제선인 9억 또는 12억, 그리고 재산세 특례 한도인 9억 근처인지 보시면 됩니다. 경계 근처라면 계산해 볼 가치가 있습니다.