공시가격 1천만원 차이로 재산세가 35만원 더 나옵니다

재산세는 공시가격이 오르면 그만큼 오른다고 생각하기 쉽습니다. 대체로는 맞지만 한 지점에서 그렇지 않습니다.

1세대 1주택에는 별도의 특례세율이 있습니다. 표준세율보다 구간마다 낮게 정해진 세율입니다. 다만 시가표준액 9억원 이하인 주택에만 적용됩니다. 주택은 공시가격이 곧 시가표준액입니다.

세율 차이 자체는 크지 않아 보입니다. 0.4%와 0.35%입니다. 문제는 9억원을 넘는 순간 이 특례가 통째로 사라진다는 점입니다. 세율이 조금 오르는 것이 아니라 할인이 없어집니다.

실제로 계산해 보겠습니다. 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

차이가 35만 2,800원입니다. 한 해로 보면 큰돈이 아닐 수 있지만 재산세는 매년 반복되는 세금입니다. 10년이면 350만원이 넘습니다.

그리고 2026년에는 이 경계가 특히 중요합니다. 2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 올랐기 때문입니다. 작년에 9억 아래였던 집이 올해 9억을 넘은 경우가 적지 않습니다.

여기서 이 페이지에서 가장 중요한 경고를 드리겠습니다. 이 특례세율에는 일몰이 걸려 있습니다.

그 밖에 알아둘 것이 몇 가지 있습니다. 지방자치단체장은 조례로 세율을 가감할 수 있는데, 그렇게 계산한 세액이 특례세율을 적용한 세액보다 적으면 특례를 적용하지 않습니다. 지방세특례제한법상 재산세 경감과도 중복되지 않고 경감 효과가 큰 쪽 하나만 적용됩니다.

그리고 실제 고지서에는 재산세 본세와 지방교육세 외에 도시지역분 재산세와 지역자원시설세가 함께 붙는 경우가 많습니다. 세부담 상한도 별도로 적용됩니다. 이 페이지의 계산과 고지서 금액이 다를 수 있는 이유입니다.

마지막으로 시점입니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날 소유하고 있던 사람이 그해 재산세를 냅니다. 6월 2일에 팔아도 그해 재산세는 판 사람 몫입니다. 매매 시점을 정할 때 이 날짜가 협상 대상이 되는 이유입니다.

정리하면, 부동산공시가격알리미에서 내 공시가격을 확인하고 9억원 선과 비교해 보는 것이 첫걸음입니다. 그 선 근처라면 한 해 세금이 아니라 앞으로 몇 년치를 함께 계산해 볼 만합니다.