장기보유특별공제 계산기

부동산을 팔아 남긴 차익에 양도소득세를 매길 때, 오래 가지고 있었던 만큼 차익의 일부를 빼 주는 것이 장기보유특별공제입니다. 이 계산기는 1세대 1주택인지, 몇 년 보유했는지, 몇 년 살았는지, 양도차익이 얼마인지를 넣으면 공제율과 공제액, 공제 뒤 남는 양도소득금액을 보여 줍니다. 세율을 곱하기 전 단계이므로 세금 자체가 아니라 「과세할 차익이 얼마로 줄어드는가」가 답입니다.

공제율은 두 개의 표 가운데 하나로 정해집니다. 일반 자산에 쓰는 표와 1세대 1주택에 쓰는 표입니다. 두 표는 같은 보유기간에서도 공제율이 크게 다르고, 1세대 1주택 표는 보유와 거주를 따로 세어 더합니다. 그래서 계산기가 거주기간을 따로 묻고, 거주 공제를 못 받는 상황이면 그 사실을 짚어 줍니다.

집이나 땅을 팔기 전에 양도소득세를 가늠하려는 사람이 씁니다. 특히 몇 달 뒤에 팔면 보유기간이 한 해 더 채워지는 경우, 그 몇 달이 공제율을 얼마나 바꾸는지 보고 매도 시점을 정할 수 있습니다. 1세대 1주택자는 거주기간이 한 해 더 채워지는 시점도 같은 식으로 따져 보고 정하면 됩니다.

전세를 주고 다른 곳에 살다가 집을 팔려는 1세대 1주택자에게 특히 필요합니다. 오래 보유했으니 공제를 많이 받을 것으로 기대하기 쉬운데, 거주 공제는 실제로 살았던 기간에만 붙습니다. 팔기 전에 들어가 살면 공제가 얼마나 늘어나는지 이 계산기로 견줄 수 있습니다.

근거는 소득세법 제95조제2항입니다. 공제는 보유기간 3년부터 시작하고, 보유기간은 같은 조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지 셉니다. 일반 자산의 표는 3년에 6%로 시작해 한 해마다 2%p씩 오르고 15년 이상이면 30%로 멈춥니다. 연수는 햇수를 채운 만큼만 세므로 9년 11개월은 9년입니다.

1세대 1주택의 표는 보유와 거주를 따로 계산합니다. 보유는 한 해에 4%p씩 올라 10년이면 40%가 되고, 거주도 한 해에 4%p씩 올라 10년이면 40%가 됩니다. 둘을 더한 최대가 80%입니다. 거주 공제는 보유기간이 3년 이상일 때만 붙고, 거주 2년 이상 3년 미만 구간은 8%라는 별도 칸이 있습니다. 거주기간은 보유한 기간 가운데 산 기간이므로 보유기간을 넘을 수 없습니다.

계산은 표에서 공제율을 찾아 양도차익에 곱하는 것이 전부입니다. 남는 금액이 양도소득금액이고, 여기서 기본공제를 뺀 뒤 세율을 곱합니다. 같은 법 제104조제7항의 중과세 대상에 해당하는 양도는 공제가 아예 배제되는데, 이 계산기는 그 판정을 하지 않으므로 다주택자는 따로 확인해야 합니다.

1세대 1주택자가 10년 보유하고 그 집에 10년 산 뒤 팔아 양도차익 5억원이 났다고 합시다. 보유 공제 40%에 거주 공제 40%를 더해 80%가 적용되고, 공제액은 4억원입니다. 세율을 곱할 양도소득금액은 1억원으로 줄어듭니다.

같은 차익이 1세대 1주택이 아닌 일반 자산에서 났다면 표가 바뀝니다. 10년 보유의 일반 공제율은 20%이고 공제액은 1억원, 남는 양도소득금액은 4억원입니다. 같은 차익, 같은 보유기간인데 과세할 금액이 네 배 차이 납니다. 1세대 1주택의 표는 보유와 거주를 모두 채웠을 때 그만큼 강력합니다.

가장 흔한 실수는 「오래 갖고 있었으니 최대 공제」라고 믿는 것입니다. 1세대 1주택의 80%는 보유와 거주를 모두 10년 채워야 나오는 값이고, 거주 공제는 실제로 산 기간만 셉니다. 다음은 보유기간을 넉넉히 세는 것입니다. 취득일과 양도일은 보통 잔금일이나 등기일 가운데 빠른 날이며, 계약일이 아닙니다. 상속받은 집은 피상속인의 취득일부터 세는 경우가 있어 따로 확인해야 합니다.

1세대 1주택 표를 쓸 수 있는데도 일반 표로 계산해 세금을 겁내는 경우, 반대로 다주택 상태에서 1주택 표를 골라 세금을 적게 잡는 경우도 있습니다. 1세대 1주택 여부는 양도일 현재 세대 전체의 주택 수로 판정합니다. 마지막으로 1세대 1주택은 양도가액이 비과세 기준 이하이면 세금 자체가 없고 이 공제도 쓸 일이 없습니다. 이 표는 비과세 기준을 넘는 고가주택의 초과 부분에 적용됩니다.