단독주택 판매 양도소득세 계산기

단독주택을 마당까지 함께 팔 때의 양도소득세를 계산합니다. 아파트와 달리 단독주택은 건물과 땅이 따로 있고, 세법은 그 땅 가운데 일정 면적까지만 「주택에 딸린 땅」으로 봐 줍니다. 그 선을 넘는 마당은 집이 아니라 땅으로 취급되어 세금 계산이 완전히 달라집니다. 이 계산기는 건물이 땅에 닿는 면적, 전체 토지면적, 집이 있는 지역, 건물과 토지의 양도가액과 취득가액, 보유와 거주 기간을 넣으면 어디까지가 주택이고 어디부터 토지인지 나누고, 두 몫의 세금을 따로 구해 합칩니다.

결과에는 총 부담세액과 함께 토지로 과세되는 마당 면적, 그리고 마당이 한도 안이었다면 냈을 세금과의 차이가 나옵니다. 마지막 숫자가 이 계산기의 존재 이유입니다. 일반 양도소득세 계산기에서 「주택」을 고르면 마당까지 전부 주택으로 계산해 세금을 훨씬 적게 내놓고, 「토지」를 고르면 집까지 땅이 되어 비과세를 통째로 잃습니다. 둘 다 틀립니다.

땅이 넓은 단독주택, 전원주택, 농가주택을 팔려는 사람이 씁니다. 특히 건물은 작은데 대지가 몇백 평인 집을 오래 보유한 1세대 1주택자가 「어차피 비과세」라고 생각하고 계약했다가 초과 토지 몫에 큰 세금이 나오는 일이 많습니다. 계약 전에 이 계산기로 한도를 넘는 면적이 있는지 먼저 봐야 합니다.

상속받은 시골집을 정리하는 사람에게도 필요합니다. 도시지역 밖이면 배율이 커서 웬만한 마당은 한도 안에 들지만, 도시지역으로 편입된 곳이라면 배율이 줄어 초과분이 생길 수 있습니다. 또 매수인과 건물·토지 가격을 어떻게 나눠 계약서에 적을지 협의할 때, 나누는 비율에 따라 세금이 어떻게 바뀌는지 미리 확인하는 용도로도 씁니다.

첫 단계는 면적 판정입니다. 소득세법 제89조제1항제3호는 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 땅만 주택으로 봅니다. 배율은 시행령 제154조제7항이 정하는데, 도시지역 안에서는 수도권 주거·상업·공업지역이 3배, 수도권 녹지지역이 5배, 수도권 밖이 5배이고 도시지역 밖은 10배입니다. 기준은 연면적이 아니라 건물이 땅에 닿는 정착면적, 곧 건축물대장의 건축면적입니다.

둘째는 가액 안분입니다. 나누는 것은 토지 값뿐입니다. 건물은 통째로 주택이므로 건물 값은 전부 주택 몫이고, 토지 값만 한도 안 면적과 초과 면적의 비율로 나눕니다. 필요경비는 두 몫의 양도가액 비율로 나눕니다. 셋째로 주택 몫에는 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 보유 2년 이상이면 되고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도 채워야 합니다. 주택과 그 부수토지의 양도가액 합계가 12억원 이하면 전액 비과세이고, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 이 12억 판정에 초과 토지는 들어가지 않습니다.

넷째는 장기보유특별공제입니다. 소득세법 제95조제2항에 따라 1세대 1주택으로 2년 이상 거주한 주택 몫은 표2로 보유와 거주 각각 최대 40%씩, 합쳐 최대 80%를 공제받지만, 초과 토지 몫은 주택이 아니므로 언제나 표1로 최대 30%만 받습니다. 다섯째로 양도소득 기본공제 250만원은 제103조제1항에 따라 한 해에 한 번만 빼며, 두 몫에 각각 주지 않습니다. 마지막으로 두 몫의 산출세액을 더하되, 제104조제5항의 비교과세에 따라 과세표준을 합쳐 기본세율을 적용한 세액과 비교해 큰 쪽을 택하고, 거기에 지방소득세 10%를 얹습니다. 초과 토지가 비사업용 토지로 판정되면 그 몫의 세율이 구간마다 10%p 올라갑니다.

수도권 도시지역 주거지역에 있는 집으로, 건물 정착면적 100㎡에 대지 500㎡라고 합시다. 배율 3배이므로 300㎡까지만 주택이고 200㎡는 토지입니다. 토지 값 17억 가운데 한도 안 300㎡ 몫인 60%, 즉 10.2억이 주택 몫으로 가고 6.8억이 초과 토지 몫입니다. 건물 값 3억은 통째로 주택 몫이라 주택 몫 양도가액은 13.2억, 취득가액은 건물 1.5억에 토지 6.5억의 60%인 3.9억을 더한 5.4억입니다. 15년 보유에 10년 거주한 1세대 1주택이라 비과세 대상이지만 13.2억이 12억을 넘으므로 차익 7억 6,020만원 가운데 11분의 1인 약 6,911만원만 과세되고, 표2 80% 공제 뒤 소득은 약 1,382만원입니다.

초과 토지 몫은 양도가액 6.8억, 취득가액 2.6억, 차익 4억 980만원에 표1 30%를 공제해 소득이 2억 8,686만원입니다. 기본공제 250만원을 빼고 두 몫을 합친 과세표준은 약 2억 9,818만원이며, 산출세액 약 9,337만원에 지방소득세를 더한 총 부담세액은 102,706,000원입니다. 마당이 300㎡라 한도 안이었다면 세금은 18,089,500원에 그쳤을 것이므로 초과 200㎡ 때문에 84,616,500원을 더 내는 셈입니다. 그 200㎡가 비사업용 토지로 판정되면 총 부담세액은 129,120,320원으로 더 늘어납니다.

가장 흔한 실수는 1세대 1주택이니 전부 비과세라고 믿는 것입니다. 비과세는 주택과 그 부수토지에만 붙고, 한도를 넘은 마당은 처음부터 주택이 아닙니다. 다음은 연면적으로 한도를 계산하는 것입니다. 2층집이면 연면적이 정착면적의 두 배가 되어 한도를 부풀리게 됩니다. 배율을 곱하는 것은 건물이 땅에 닿는 면적입니다.

가액을 나누는 방식도 자주 틀립니다. 전체 양도가액을 면적비로 나누면 건물 값까지 쪼개져 건물이 비싼 집일수록 크게 틀립니다. 건물은 통째로 주택 몫이고 토지 값만 나눕니다. 계약서에 건물과 토지 가격이 따로 없으면 기준시가 비율로 안분하며, 이 비율에 따라 세액이 달라지므로 계약 단계에서 정해 두는 편이 안전합니다.

기본공제를 주택 몫과 토지 몫에 각각 250만원씩 넣는 것도 흔한 착오입니다. 한 사람이 같은 해에 파는 것이므로 한 번만 뺍니다. 마지막으로 초과 토지가 비사업용인지 아닌지를 확인하지 않는 경우입니다. 집과 함께 쓰던 마당은 대개 사업용으로 보지만 초과분은 비사업용으로 판정될 수 있고, 그러면 세율표가 통째로 무거워집니다. 이 계산기는 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 특례를 반영하지 않으므로 그런 사정이 있으면 따로 확인해야 합니다.