단독주택 팔 때, 마당 200㎡ 때문에 8,462만원을 더 냅니다

단독주택을 팔면서 아파트 팔 때처럼 계산했다가 세금이 몇 배로 나오는 일이 있습니다. 원인은 대개 마당입니다.

법은 마당을 무제한으로 주택으로 봐 주지 않습니다. 건물이 땅에 닿는 면적, 그러니까 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지만 주택의 부수토지로 인정합니다. 그 한도를 넘는 땅은 주택이 아니라 그냥 토지입니다.

배율은 지역마다 다릅니다. 도시지역 안에서도 수도권 주거·상업·공업지역은 3배로 가장 빡빡하고, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 땅값이 비싼 곳일수록 한도가 좁습니다.

그러면 한도를 넘은 200㎡ 는 무엇이 달라지는가. 두 가지가 한꺼번에 사라집니다.

첫째, 1세대 1주택 비과세가 안 붙습니다. 주택이 아니니까 당연합니다. 한도 안 300㎡ 는 12억 초과분만 과세되어 이 사례에서는 차익의 9%만 과세 대상이 되는데, 초과 200㎡ 는 차익 전액이 과세 대상입니다.

둘째, 장기보유특별공제표가 바뀝니다. 1세대 1주택이 받는 표2는 보유 연 4%에 거주 연 4%를 더해 최대 80%인데, 토지는 표1만 받습니다. 표1은 연 2%에 최대 30%입니다. 15년을 보유해도 30%에서 멈춥니다.

여기서 자주 틀리는 것이 하나 더 있습니다. 안분하는 대상입니다.

나누는 것은 **토지 값뿐**입니다. 건물은 통째로 주택이므로 면적으로 쪼갤 대상이 아닙니다. 전체 양도가액 20억을 면적비로 나눠 버리면 건물이 비싼 집일수록 크게 틀립니다.

정리하면 이 사례의 세금은 지방소득세까지 총 1억 271만원입니다. 몫별로 따로 셈하면 주택 몫은 68만원, 초과 마당 몫은 8,907만원이지만, 실제로는 두 몫을 한 해 양도소득으로 합산해 누진세율을 매기고 지방소득세가 붙어 합계가 그보다 커집니다. 마당이 300㎡ 이하였다면 1,809만원이면 될 일이었습니다. 차이가 8,462만원입니다.

그래서 마당이 넓은 단독주택이나 전원주택을 팔 계획이라면, 파는 시점을 정하기 전에 한도부터 계산해 보는 편이 낫습니다. 필지를 나누거나 파는 방식을 달리하는 선택지가 남아 있을 수 있습니다. 다만 개별 사정에 따라 달라지므로 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.