비사업용 토지 중과 계산기

땅을 팔아 남긴 차익에 붙는 양도소득세는 그 땅을 어떻게 썼느냐에 따라 세율표가 다릅니다. 직접 농사를 짓거나 사업에 쓴 땅은 다른 자산과 같은 기본세율을 쓰고, 갖고만 있던 땅은 「비사업용 토지」로 분류돼 구간마다 10%p 높은 세율표를 씁니다. 이 계산기는 두 가지를 합니다. 먼저 소유기간과 사업용으로 쓴 기간을 받아 시행령의 기간기준으로 비사업용인지 판정하고, 그다음 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간으로 세금을 계산해 비사업용일 때와 사업용으로 인정될 때를 나란히 보여 줍니다.

왜 이런 제도가 있는지부터 보겠습니다. 땅은 집과 달리 놀려 두어도 유지비가 거의 들지 않아 값이 오를 때까지 갖고만 있기 쉽습니다. 그래서 세법은 실제로 쓰지 않은 땅의 차익에 더 무거운 세율을 얹어 그런 보유를 억누릅니다. 문제는 「쓰지 않았다」를 어떻게 재느냐인데, 세법은 소유한 기간 가운데 사업용으로 쓴 기간이 얼마나 되는지를 세 개의 창으로 봅니다.

상속받았거나 오래전에 사 둔 농지·임야·나대지를 팔려는 사람이 가장 먼저 씁니다. 도시에 살면서 시골 땅을 갖고 있으면 직접 농사를 짓지 않았으니 비사업용으로 분류될 가능성이 크고, 그러면 세금이 생각보다 훨씬 많이 나옵니다. 팔기 전에 얼마가 더 붙는지를 보고, 팔 시기를 조정할 여지가 있는지 살피는 용도입니다.

몇 년은 직접 농사를 짓다가 몇 년은 놀린 땅을 가진 사람에게도 쓸모가 있습니다. 기간기준은 셋 중 하나만 채워도 중과를 면하므로, 양도일 직전 몇 년의 이용 상황이 결과를 바꿉니다. 매도 시점을 조금 미루면 사업용 기간이 문턱을 넘길 수 있는지, 계산기의 세 문턱 표시로 확인할 수 있습니다.

세율은 소득세법 제104조제1항제8호의 표를 따릅니다. 과세표준 구간별로 16%에서 55%까지이고, 기본세율 6%에서 45%보다 모든 구간에서 10%p 높습니다. 판정은 소득세법 시행령 제168조의6이 맡습니다. 소유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 2년, 직전 3년 중 1년, 소유기간의 40%, 이 세 창에서 비사업용으로 쓴 기간이 전부 문턱을 넘어야 비사업용입니다. 소유기간이 3년 이상 5년 미만이면 첫 창이 「소유기간에서 3년을 뺀 기간」으로 바뀌고, 3년 미만이면 「2년을 뺀 기간」과 40% 두 창만 봅니다.

세액 계산 순서는 다른 양도소득세와 같습니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 3년 이상 보유했으면 소득세법 제95조제2항 표1의 장기보유특별공제를 뺍니다. 여기서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이고, 과세표준에 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액입니다. 지방소득세는 산출세액의 10%가 따로 붙습니다. 비사업용 토지라도 장기보유특별공제는 그대로 받습니다. 제95조제2항이 공제에서 빼는 것은 미등기양도자산과 다주택 중과 대상뿐이라 비사업용 토지는 거기 들어 있지 않습니다.

화면의 기본값으로 따라가 보겠습니다. 10년 전 4억원에 산 땅을 10억원에 팔고 필요경비가 3,000만원이면 양도차익은 5억 7,000만원입니다. 10년 보유라 장기보유특별공제율은 20%이고 공제액은 1억 1,400만원입니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 4억 5,350만원입니다.

10년 동안 사업용으로 쓴 기간이 전혀 없다면 세 문턱을 모두 넘겨 비사업용입니다. 이 과세표준은 50% 구간에 들어가 산출세액이 2억 81만원, 지방소득세 2,008만 1,000원을 더해 총 2억 2,089만 1,000원을 냅니다. 같은 땅을 사업용으로 인정받았다면 40% 구간이라 총 1억 7,100만 6,000원이니, 비사업용 판정 하나로 4,988만 5,000원이 더 나갑니다. 지방소득세까지 치면 과세표준의 11%입니다.

첫째, 「중과니까 장기보유특별공제도 없다」고 믿고 세금을 과하게 잡는 것입니다. 비사업용 토지는 공제를 받습니다. 둘째, 기간기준의 방향을 거꾸로 읽는 것입니다. 조문은 세 창을 모두 넘겨야 비사업용이라고 하므로, 하나라도 사업용 조건을 채우면 중과를 면합니다. 이것을 「하나라도 넘기면 비사업용」으로 읽으면 판정이 반대로 나옵니다.

셋째, 기간을 년 단위로 어림하는 것입니다. 시행령은 날짜로 세라고 하므로 문턱 근처에서는 며칠 차이로 결과가 뒤집힙니다. 계산기는 차이가 0.2년보다 작으면 경고를 띄우지만, 그때는 등기부의 실제 날짜로 다시 세어야 합니다. 넷째, 기간기준만 보고 끝내는 것입니다. 재산세가 별도합산·분리과세되는 땅이거나 수용·상속 같은 부득이한 사유가 있으면 기간과 무관하게 비사업용에서 빠질 수 있습니다. 이 계산기는 그 부분을 판정하지 않으니 범위 설명을 같이 읽어야 합니다.