비사업용 토지는 셋 중 하나만 채워도 중과를 면합니다
시행령 제168조의6은 세 가지 기간 문턱을 모두 넘겨야 비사업용 토지로 봅니다. 뒤집으면 셋 중 하나만 사업용 조건을 채워도 10%p 중과를 면합니다. 그리고 2026년 8월 3일 발표된 개편안은 2028년부터 이 중과세율을 더 올리겠다는 내용을 담고 있습니다. 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
영상에서 쓴 조건
- 양도가액
- 10억원
- 취득가액
- 4억원
- 필요경비
- 3,000만원
- 보유기간
- 10년
- 사업용으로 쓴 기간
- 없음
계산 결과
- 중과되면 세금
- 2억 2,089만원
- 면하면 세금
- 1억 7,101만원
- 차이
- 4,989만원
- 얹히는 폭
- 구간마다 10%p
- 장기보유특별공제
- 20% 그대로 받는다
한눈에 보기
10억원에 팔고 4억원에 산 10년 보유 토지, 필요경비 3,000만원 기준입니다.
- 비사업용으로 보면2억 2,089만원
세율 50%
- 사업용으로 인정되면1억 7,101만원
세율 40%
왜 이렇게 되나
농지나 나대지를 파는데 세금이 갑자기 크게 나오는 경우가 있습니다. 비사업용 토지로 판정되면 세율이 구간마다 10%p씩 더 붙기 때문입니다.
그런데 이 판정이 어떻게 나는지를 알면 이야기가 달라집니다. 조문은 생각보다 넘기 어렵게 만들어져 있습니다.
시행령 제168조의6제1호, 소유기간이 5년 이상일 때의 기준입니다. 10년 보유를 예로 들었습니다.
- 양도일 직전 5년 중비사업용이 2년을 넘는가
- 양도일 직전 3년 중비사업용이 1년을 넘는가
- 소유기간 전체 중비사업용이 40%를 넘는가 (10년이면 4년)
조문은 세 목의 **모두**에 해당하는 기간이라고 적었습니다. 하나라도 못 넘기면 비사업용이 아닙니다.
여기서 뒤집어 보시기 바랍니다. 세 개를 다 넘겨야 중과라면, 셋 중 하나만 사업용 조건을 채워도 중과를 면한다는 뜻입니다.
10년 보유 기준으로 하나만 채우면 됩니다.
- 직전 5년 중 사업용 3년 이상첫 번째 문턱이 막힌다
- 직전 3년 중 사업용 2년 이상두 번째 문턱이 막힌다
- 소유기간 중 사업용 6년 이상세 번째 문턱이 막힌다
세 번째는 소유기간의 60% 이상을 사업용으로 썼다는 뜻입니다. 오래 보유한 땅일수록 이 길이 넓습니다.
숫자로 보겠습니다. 10억원에 팔고 4억원에 샀고, 필요경비가 3,000만원, 보유기간이 10년인 토지입니다. 양도차익은 5억 7,000만원입니다.
장기보유특별공제 20%를 빼고 기본공제 250만원까지 빼면 과세표준이 4억 5,350만원입니다. 여기에 비사업용 세율 50%를 매기면 지방소득세까지 2억 2,089만원, 사업용으로 인정되어 40%를 매기면 1억 7,101만원입니다.
판정 하나에 4,989만원이 나뉩니다.
다주택 중과와 다른 자리입니다.
- 다주택 중과 (제104조제7항)장기보유특별공제 배제
- 비사업용 토지표1 공제를 그대로 받는다
제95조제2항이 배제하는 것은 미등기양도자산과 제104조제7항 자산뿐입니다. 비사업용 토지는 거기 없습니다. 10년 보유면 20%, 15년이면 30%까지 받습니다.
한 가지 주의하실 것이 있습니다. 조문은 기간을 년이 아니라 일수로 셉니다. 문턱과의 차이가 며칠뿐이라면 등기부등본의 실제 날짜로 다시 세어 보셔야 합니다.
정리하면, 비사업용 토지는 세 문턱을 모두 넘겨야 중과이고 셋 중 하나만 막아도 면합니다. 그리고 중과되더라도 장기보유특별공제는 그대로 받습니다.
법 근거
법제처 국가법령정보센터의 법령과 정부 부처 발표를 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
2026년 세제개편안의 비사업용 토지 중과 강화 (국회 통과 전)
시행 2026-09-03 국회 제출·09-04 위원회 회부 · 2028-01-01 이후 양도분부터 적용 목표
비사업용 토지 양도소득에 대한 중과세율을 현행 +10%p에서 +20%p로 올리고, 장기보유특별공제 적용 배제 자산에 비사업용 토지를 추가한다(소득법 §95④ 신설·§104①). 2028-01-01 이후 양도분부터다. (2026-08-08 재정경제부 상세본 원문 확인)
이게 무슨 뜻이냐면
확정되면 2028년부터 세율이 오르는 동시에 장기보유특별공제까지 사라진다. 이 페이지의 「장특공은 중과돼도 그대로」가 2028년부터는 뒤집힌다. 사업용 조건을 채우는 일의 값어치가 훨씬 커진다. 확정 전까지는 현행(+10%p·장특공 적용)으로 계산한다.
소득세법 시행령 제168조의6제1호 (기간기준, 소유기간 5년 이상)
시행 현행
토지의 소유기간이 5년 이상인 경우, 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간에 비사업용 토지로 본다. 가목 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 나목 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 다목 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간.
이게 무슨 뜻이냐면
세 목을 모두 넘겨야 비사업용이다. 뒤집으면 셋 중 하나만 사업용 조건을 채워도 중과를 면한다.
같은 조 제2호·제3호 (소유기간이 짧을 때)
시행 현행
소유기간이 3년 이상 5년 미만이면 소유기간에서 3년을 뺀 기간을 첫 번째 문턱으로 하고, 3년 미만이면 2년을 뺀 기간으로 한다. 소유기간이 2년 미만이면 그 목을 적용하지 않는다.
이게 무슨 뜻이냐면
짧게 보유했으면 문턱이 낮아진다. 다만 직전 3년 기준과 40% 기준은 그대로 남는다.
소득세법 제104조제1항제8호 (비사업용 토지 세율)
시행 2026-01-01 시행
비사업용 토지의 양도소득세율은 16·25·34·45·48·50·52·55퍼센트로, 과세표준 구간마다 기본세율에 10퍼센트포인트를 더한 값이다.
이게 무슨 뜻이냐면
얹히는 폭이 구간마다 정확히 10%p 다. 여기에 지방소득세가 세액의 10%로 따라붙는다.
소득세법 제95조제2항 (장기보유특별공제)
시행 현행
장기보유특별공제를 적용하지 않는 것은 미등기양도자산과 제104조제7항 각 호의 자산이다.
이게 무슨 뜻이냐면
비사업용 토지는 배제 대상이 아니다. 중과되더라도 표1 공제를 그대로 받는다. 다주택 중과와 다른 자리다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
세 문턱 중 하나만 채우면 정말 면하나요?
그렇습니다. 시행령 제168조의6은 각 목의 모두에 해당하는 기간을 비사업용으로 봅니다. 하나라도 문턱을 넘기지 않으면 비사업용 토지가 아닙니다. 예를 들어 10년 보유한 땅이라면 양도일 직전 3년 중 2년만 사업용으로 써도 두 번째 문턱이 막힙니다.
중과되면 장기보유특별공제도 못 받나요?
받습니다. 제95조제2항이 배제하는 것은 미등기양도자산과 제104조제7항 자산뿐이고 비사업용 토지는 거기에 없습니다. 10년 보유면 20%, 15년 이상이면 30%까지 그대로 받습니다. 다주택 중과와 헷갈리기 쉬운 자리입니다.
얼마나 더 내게 되나요?
과세표준 구간마다 10%p 씩입니다. 10억원에 팔고 4억원에 산 10년 보유 토지라면 과세표준이 4억 5,350만원이라 50%와 40%가 나뉘고, 지방소득세까지 4,989만원 차이가 납니다.
기간을 년 단위로 세면 되나요?
조문은 일수로 셉니다. 화면에서는 편의상 년으로 받지만 문턱과의 차이가 작으면 며칠 차이로 판정이 뒤집힐 수 있습니다. 아슬아슬하다면 등기부등본의 실제 날짜로 다시 세어 보시기 바랍니다.
보유기간이 3년이 안 되면요?
첫 번째 문턱이 소유기간에서 2년을 뺀 기간으로 낮아지고, 2년 미만이면 그 목 자체를 적용하지 않습니다. 다만 이때는 장기보유특별공제가 0%라 세금은 오히려 커질 수 있습니다.
어떤 땅이 비사업용 대상인가요?
제104조의3이 정합니다. 자경하지 않는 농지, 재촌하지 않는 임야, 기준면적을 넘는 목장용지, 그리고 지상에 건축물이 없는 나대지가 대표적입니다. 사업에 쓰이는지를 기간으로 따지는 것이 기간기준입니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.