토지·건축물 재산세 계산기

주택이 아닌 부동산, 곧 땅과 상가·공장 같은 건물에 해마다 붙는 재산세를 계산합니다. 시가표준액을 억원 단위로 넣고 공정시장가액비율을 정한 뒤 과세대상 구분을 고르면 재산세와 그 위에 붙는 지방교육세, 둘을 합한 연간 총액이 나옵니다. 시가표준액 대비 실효세율도 함께 보여 주므로 「내 땅에는 대략 몇 퍼센트가 붙는가」를 한눈에 알 수 있습니다.

이 계산기가 다루는 것은 재산세 본세와 지방교육세뿐입니다. 고지서에 같이 찍히는 도시지역분 재산세와 지역자원시설세는 지역과 물건에 따라 붙는 방식이 달라 넣지 않았습니다. 주택은 세율 체계가 전혀 다르고 1세대 1주택 특례까지 있어 별도 계산기로 뺐습니다.

땅이나 상가를 사려는 사람이 계약 전에 씁니다. 매수 뒤 해마다 나갈 고정비를 알아야 임대수익률을 제대로 따질 수 있는데, 재산세는 그 고정비의 첫 줄입니다. 특히 나대지는 상가 부속토지보다 세율이 높은 구간으로 올라가므로, 건물을 헐고 땅으로만 들고 있을 계획이라면 세금이 얼마나 뛰는지 미리 보는 것이 좋습니다.

상속이나 증여로 농지나 임야를 물려받은 사람도 씁니다. 농지는 분리과세라 세율이 아주 낮지만, 농사를 그만두고 방치하면 종합합산으로 넘어가 세금이 몇 배로 뛸 수 있습니다. 구분을 바꿔 가며 넣어 보면 그 차이가 얼마인지 보입니다. 7월과 9월에 고지서를 받고 「이 금액이 맞나」 확인하는 용도로도 씁니다.

근거는 지방세법 제111조제1항입니다. 제1호가 토지를 종합합산·별도합산·분리과세로 나누어 세율을 정하고, 제2호가 건축물 세율을 정합니다. 지방교육세는 같은 법 제151조에 따라 재산세액의 20%입니다. 계산 순서는 먼저 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 구분에 맞는 세율을 적용해 재산세를 구한 뒤, 그 20%를 지방교육세로 더합니다.

종합합산은 누진입니다. 과세표준 5,000만원까지 0.2%, 1억원까지는 10만원에 초과분의 0.3%, 1억원을 넘으면 25만원에 초과분의 0.5%입니다. 별도합산도 누진이지만 구간이 넓고 세율이 낮습니다. 2억원까지 0.2%, 10억원까지는 40만원에 초과분의 0.3%, 10억원을 넘으면 280만원에 초과분의 0.4%입니다.

분리과세 토지와 건축물은 정률입니다. 전·답·과수원·목장용지·임야는 0.07%, 골프장과 고급오락장용 토지는 4%, 공장용지 등 그 밖의 분리과세 토지는 0.2%입니다. 건축물은 일반 건축물 0.25%, 주거지역 등에 있는 공장 0.5%, 골프장·고급오락장 건축물 4%입니다. 분리과세라는 이름은 다른 땅과 합산하지 않고 그 땅만 따로 매긴다는 뜻이지 세율이 낮다는 뜻이 아닙니다. 농지는 낮고 골프장은 아주 높습니다.

시가표준액 5억원인 상가 부속토지에 공정시장가액비율 70%를 적용해 봅시다. 과세표준은 3억 5,000만원입니다. 별도합산 구간에서 2억원을 넘으므로 40만원에 초과분 1억 5,000만원의 0.3%인 45만원을 더해 재산세는 85만원입니다. 지방교육세 20%는 17만원이고 연간 총액은 102만원입니다.

같은 5억원이 건물 없는 나대지라면 종합합산입니다. 과세표준 3억 5,000만원은 1억원을 넘으므로 25만원에 초과분 2억 5,000만원의 0.5%인 125만원을 더해 재산세 150만원, 지방교육세 30만원, 총액 180만원입니다. 같은 금액이 농지라면 3억 5,000만원의 0.07%인 24만 5,000원에 지방교육세 4만 9,000원을 더한 29만 4,000원입니다. 시가표준액이 같아도 구분에 따라 총액이 여섯 배 넘게 차이 납니다.

실거래가나 호가를 시가표준액 자리에 넣는 실수가 가장 많습니다. 재산세는 공시지가와 건물 시가표준액을 기준으로 매기며 보통 시세보다 낮습니다. 토지는 개별공시지가에 면적을 곱한 금액이고, 건물은 지방자치단체가 고시하는 시가표준액입니다. 정부24나 위택스에서 확인할 수 있습니다.

구분을 잘못 고르는 것이 다음입니다. 상가 부속토지라도 건물 바닥면적에 비해 지나치게 넓은 부분은 별도합산이 아니라 종합합산으로 넘어갑니다. 또 매년 6월 1일 소유자가 그해 세금을 전부 내므로, 5월 말에 잔금을 치르면 한 해치 재산세가 매수인에게 옵니다. 매매 시점을 6월 1일 전후로 조정하거나 계약서에 부담을 나누는 조항을 넣는 이유가 여기 있습니다. 마지막으로 이 계산기의 총액은 재산세와 지방교육세뿐이므로, 실제 고지서에는 도시지역분과 지역자원시설세가 더해져 이보다 크게 나올 수 있습니다.