양도세 중과 배제 잔금기한 계산기

조정대상지역에 있는 집을 2주택 이상인 사람이 팔면 양도소득세에 중과세율이 붙습니다. 이 중과를 한동안 멈춰 두었던 유예가 2026-05-09로 끝났고, 그 뒤로는 원칙적으로 중과가 다시 적용됩니다. 다만 유예가 끝나기 전에 이미 팔기로 계약했거나 토지거래허가를 신청해 둔 사람에게는 정해진 기한 안에 잔금을 치르면 중과 없이 종전 기준으로 세금을 내게 하는 보완 조치가 있습니다. 이 계산기는 어떤 경로로 준비했는지, 집이 어느 지역에 있는지, 매매계약을 언제 체결했는지를 넣으면 잔금을 마쳐야 하는 마지막 날짜와 오늘부터 남은 날수를 계산합니다.

결과가 「날짜 하나」인 계산기이지만 그 날짜에 걸린 돈이 큽니다. 기한을 하루라도 넘기면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 사라집니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 잔금일 하루 차이로 세금이 수천만원 달라질 수 있어, 날짜를 정확히 아는 것이 이 계산기의 전부입니다.

2026-05-09까지 조정대상지역 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 받았거나, 토지거래허가 구역이라 그날까지 허가를 신청해 둔 다주택자가 씁니다. 매수인과 잔금일을 정할 때, 잔금일이 밀릴 것 같을 때, 등기 접수 일정을 잡을 때 이 날짜를 기준으로 삼습니다. 양도 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이므로, 잔금이 늦어질 것 같으면 등기라도 기한 안에 접수되는지 확인하는 데 씁니다.

중개사나 세무 상담을 하는 사람도 씁니다. 지역에 따라 기한이 4개월과 6개월로 다르고, 토지거래허가 경로는 계약이 늦으면 절대기한이 따로 있어 사람마다 날짜가 다릅니다. 이 계산기는 그 분기를 한 번에 정리해 줍니다.

근거는 소득세법 시행령 제167조의10제1항제12호의2(1세대 2주택)와 제167조의3제1항제12호의2(1세대 3주택 이상)이고, 중과세율 자체는 소득세법 제104조제7항이 정합니다. 조문은 두 경로를 둡니다. 다목은 2026-05-09까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우로, 계약일부터 4개월(새로 지정된 조정대상지역은 6개월) 안에 양도해야 합니다. 나목은 토지거래허가 대상이라 2026-05-09까지 허가를 신청한 경우로, 허가를 받고 계약을 체결한 날부터 같은 개월 수 안에 양도하되 계약이 2026-05-10 이후이면 2026-09-09(새로 지정된 지역은 2026-11-09)이 절대기한입니다. 어느 경로든 파는 집을 2년 이상 보유했어야 합니다.

계산기는 먼저 경로를 봅니다. 매매계약 경로인데 계약일이 2026-05-09보다 늦으면 조건 자체가 안 되므로 기한을 계산하지 않고 그 사실을 알립니다. 허가 경로인데 계약일이 2026-05-10 이후이면 지역별 절대기한을 그대로 씁니다. 그 밖에는 계약일에 지역별 개월 수를 더한 응당일이 기한입니다. 「몇 개월 이내」는 응당일로 세므로 2026-05-09 계약에 4개월을 더하면 2026-09-09으로 절대기한과 정확히 맞아떨어집니다. 마지막으로 오늘 날짜와 견주어 남은 날수를 내고, 지났으면 지났다고 표시합니다.

계산기 기본값은 유예 마지막 날인 2026-05-09에 매매계약을 체결한 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산) 주택입니다. 계약일에 4개월을 더한 2026-09-09이 잔금 기한입니다. 같은 날 계약했지만 집이 새로 지정된 조정대상지역에 있다면 6개월을 더해 2026-11-09까지입니다. 새로 지정된 지역에서 그보다 이른 3월 1일에 계약했다면 기한도 앞당겨져 2026-09-01입니다.

토지거래허가 경로는 다릅니다. 새로 지정된 지역에서 2026-05-09까지 허가를 신청했는데 허가가 늦게 나와 6월 15일에 계약했다면, 계약일에 6개월을 더한 날이 아니라 절대기한인 2026-11-09이 기한입니다. 반대로 매매계약 경로에서 계약일을 2026-05-10로 넣으면 계산기는 기한 대신 「조건이 안 된다」고 답합니다. 유예가 끝난 뒤의 계약이라 보완 조치의 대상이 아니기 때문입니다.

가장 흔한 실수는 가계약금만 보낸 상태를 계약으로 보는 것입니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 계약이 아니고, 정식 매매계약서와 계약금 지급 사실이 계좌이체 내역 같은 증빙으로 확인되어야 합니다. 다음은 지역을 잘못 고르는 것입니다. 기존 조정대상지역은 4개월, 새로 지정된 지역은 6개월이라 두 달이 차이 나므로, 우리 집이 어느 쪽인지 규제지역 확인부터 해야 합니다.

잔금일을 기한 마지막 날에 잡는 것도 위험합니다. 매수인 대출이 하루만 늦어도 구제 수단이 없습니다. 양도 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 여유를 두고 잡아야 합니다. 기존 조정대상지역 경로는 2026-09-10부터 닫혀 어떤 계약일을 넣어도 기한이 지난 것으로 나옵니다. 새로 지정된 지역은 2026-11-09까지 살아 있습니다. 그 뒤의 조정대상지역 다주택 양도는 예외 없이 중과 대상입니다. 1주택자는 이 기한과 무관합니다. 중과는 2주택 이상에만 붙고, 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 특례는 별개 제도입니다.