규제지역 효과 확인

이 화면은 금액을 내는 계산기가 아닙니다. 어떤 동네가 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정됐을 때 무엇이 달라지는지를 한 표에 모은 지도입니다. 규제지역 지정은 법 하나가 아니라 여러 법을 한꺼번에 건드립니다. 대출 규정은 금융 당국이, 취득세와 양도소득세는 지방세법과 소득세법이, 청약과 전매는 주택법과 주택공급에 관한 규칙이, 정비사업은 도시정비법이 각각 따로 정하는데 그 조문들이 모두 「조정대상지역이면」이라는 조건을 달고 있습니다.

그래서 지역 유형을 하나 고르면 표의 13개 항목이 그 지역에서 어떻게 바뀌는지 보여 주고, 숫자가 필요한 항목은 해당 계산기로 바로 이어 줍니다. 여기서는 무엇이 걸리는지를 확인하고, 얼마인지는 다음 계산기에서 구하는 구조입니다.

집을 사려는 사람이 계약 전에 씁니다. 같은 값의 아파트라도 규제지역이면 대출이 줄고 취득세가 오르고 비과세 조건에 거주가 붙습니다. 이 셋 중 하나만 놓쳐도 자금 계획이 무너집니다. 특히 다른 지역에서 이사 오는 사람은 자기가 살던 곳의 규칙을 그대로 적용하다가 틀리기 쉽습니다.

이미 집을 가진 사람도 씁니다. 사는 동네가 새로 지정되거나 해제될 때 양도소득세 중과와 비과세 거주 조건이 어떻게 되는지 확인해야 하기 때문입니다. 청약을 준비하는 사람은 재당첨 제한과 1순위 조건이 지역 유형에 따라 다르므로 청약 전에 한 번 봐 두는 것이 좋습니다.

조정대상지역과 투기과열지구는 주택법이 지정 근거를 두고 국토교통부가 공고로 지정합니다. 지정에 따른 효과는 각 법령에 흩어져 있어서 이 표는 정부의 주택시장 안정화 대책 발표 자료에 정리된 지정 효과 표를 옮겼습니다. 어느 지역이 지정돼 있는지는 공고가 바뀔 때마다 달라지므로 계약 전에 최신 공고를 확인해야 합니다.

표의 판정 방법은 단순합니다. 항목마다 세 지역 유형에서 제한이 걸리는지 여부를 데이터로 두고, 고른 유형에서 제한이 걸리는 항목 수를 셉니다. 조정대상지역과 투기과열지구는 13개 항목 전부에 제한이 걸리고, 비규제지역은 0개입니다. 두 지정이 겹치는 지역에서는 항목마다 더 센 쪽이 적용됩니다. 취득세와 양도소득세는 조정대상지역 지정을 기준으로 중과 여부가 정해지고, 청약 재당첨 제한과 정비사업 규제는 투기과열지구 쪽이 더 무겁습니다.

유의할 점은 항목마다 기준 시점이 다르다는 것입니다. 취득세 중과는 취득 당시, 양도소득세 중과는 양도일 현재, 1세대 1주택 비과세의 거주 조건은 취득 당시에 조정대상지역이었는지를 봅니다. 지정과 해제가 잦은 시기에는 계약일, 잔금일, 양도일이 각각 어느 쪽에 있었는지가 세금을 좌우합니다.

무주택자가 서울에서 아파트를 사는 경우를 봅시다. 조정대상지역을 고르면 13개 항목에 제한이 걸린 것으로 나옵니다. 주택담보대출은 LTV가 낮아지고 금액 상한도 붙으며, 신용대출을 많이 쓰고 있으면 주택 구입 자체가 막힐 수 있습니다. 취득세는 무주택자라 표준세율이지만, 나중에 팔 때 비과세를 받으려면 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 합니다. 계약을 하면 자금조달계획서와 입주계획을 내야 합니다.

같은 사람이 비규제지역의 아파트를 산다면 걸리는 제한은 0개입니다. 대출은 LTV 상한만 적용되고 금액 상한이 없으며, 비과세는 보유 2년만으로 됩니다. 표에서 계산기가 붙은 9개 항목은 비규제지역에서도 숫자를 구할 수 있으니 대출 한도와 취득세를 실제 금액으로 확인해 두면 두 지역의 차이가 얼마인지 드러납니다.

가장 흔한 실수는 규제지역이 대출 문제라고만 생각하는 것입니다. 실제로는 세금과 청약까지 13개 항목이 한꺼번에 움직입니다. 대출은 어떻게든 맞췄는데 잔금 뒤에 비과세 거주 조건을 몰라 2년을 살아야 하는 것을 뒤늦게 아는 경우가 많습니다.

두 번째는 해제되면 모든 것이 풀린다고 믿는 것입니다. 비과세 거주 조건은 취득 당시를 기준으로 하므로 지정 중에 산 집은 해제 뒤에도 거주 2년이 남습니다. 세 번째는 지정일과 계약일의 선후를 확인하지 않는 것입니다. 지정은 발표 다음 날 시행되는 것이 보통이고, 지정 전에 계약금을 낸 거래에는 경과규정이 있어 종전 규칙이 적용되기도 합니다. 마지막으로 이 표는 지정 효과의 요약일 뿐이므로 실제 금액은 반드시 각 계산기에서 확인해야 합니다.