DSR 계산기

지금 갖고 있는 대출을 전부 넣어 내 총부채원리금상환비율, 곧 DSR이 몇 퍼센트인지 계산합니다. DSR은 한 해 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 연소득과 대출별 잔액, 금리, 남은 만기를 넣으면 대출마다 연간 상환액과 DSR에서 차지하는 몫이 나오고, 은행권과 제2금융권 한도까지 얼마나 남았는지 또는 얼마나 넘었는지가 보입니다.

주택담보대출 한도 계산기가 「얼마까지 빌릴 수 있나」를 묻는다면 이 계산기는 「지금 내 상태가 어떤가」를 진단합니다. 대출을 여러 건 굴리는 사람은 한도보다 현재 비율이 먼저 궁금하고, 새 대출을 한 줄 추가해 보면 그것을 얹었을 때 비율이 어떻게 되는지도 바로 알 수 있습니다.

집을 사면서 주택담보대출을 받으려는데 이미 신용대출이나 자동차 할부, 마이너스통장이 있는 사람이 씁니다. 담보가 넉넉해 LTV는 여유가 있는데도 은행에서 한도가 안 나온다는 말을 들었다면 대개 DSR이 걸린 것입니다. 어느 대출이 비율을 많이 잡아먹는지 보면 무엇을 먼저 갚거나 정리해야 하는지 답이 나옵니다.

대출을 추가로 받기 전에 미리 점검하는 용도로도 씁니다. 신용대출을 늘리거나 만기를 바꾸면 비율이 어떻게 변하는지, 부부 합산 소득으로 보면 여유가 생기는지 시험해 볼 수 있습니다. 규제지역에서 주담대를 받을 사람은 스트레스 금리 가산을 켜서 은행이 실제로 계산하는 방식에 가깝게 볼 수 있습니다.

DSR 규제는 금융위원회의 가계부채 관리 방안에 따라 금융회사가 적용합니다. 한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 이 비율을 넘으면 그 금융권에서 새 대출이 막힙니다. DTI가 주담대 원리금과 다른 대출의 이자만 보는 것과 달리 DSR은 신용대출, 전세대출, 할부까지 모든 대출의 원리금을 다 더하므로 같은 사람이라도 훨씬 높게 나옵니다.

계산은 대출마다 연간 원리금 상환액을 구하는 데서 시작합니다. 이 계산기는 잔액, 금리, 남은 만기로 원리금균등 방식의 월 상환액을 구해 12를 곱합니다. 만기가 짧을수록 같은 잔액이라도 연간 상환액이 커지므로, 마이너스통장처럼 만기가 짧은 대출은 잔액이 작아도 DSR을 크게 잡아먹습니다. 대출별 연간 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 것이 DSR이고, 연소득에 한도 비율을 곱한 금액에서 총 상환액을 뺀 것이 앞으로 더 갚을 수 있는 연간 여유입니다.

스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하려고 DSR 계산에만 얹는 가산 금리입니다. 수도권과 규제지역의 주담대에는 3%p가 붙고, 신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 1.5%p가 붙습니다. 실제로 내는 이자는 늘지 않지만 계산상 상환액이 커져 한도가 줄어듭니다. 실제 은행 산정에서는 신용대출과 전세대출에 약정 만기 대신 금융회사가 정한 산정 만기를 쓰므로 이 계산기의 결과와 다를 수 있습니다.

연소득 6,000만원인 사람이 주택담보대출 3억원을 금리 4.5%에 30년 만기로, 신용대출 5,000만원을 금리 6%에 5년 만기로 갖고 있다고 합시다. 주담대의 연간 원리금은 약 1,824만원으로 DSR의 30.4%p를 차지하고, 신용대출은 잔액이 6분의 1인데도 만기가 짧아 연간 약 1,160만원, 19.3%p를 차지합니다. 둘을 더한 연간 상환액 약 2,984만원을 6,000만원으로 나누면 DSR은 49.7%입니다. 은행권 한도 40%를 넘었으므로 은행에서는 추가 대출이 어렵고, 제2금융권 한도 50%까지는 연 16만원의 여유만 남습니다.

같은 조건에서 주담대에 스트레스 금리 3%p를 가산하면 산정 금리가 7.5%가 되어 주담대의 연간 상환액이 약 2,517만원으로 뛰고, 총 상환액은 약 3,677만원, DSR은 61.3%가 됩니다. 이때는 제2금융권 한도까지 넘습니다. 신용대출 5,000만원은 1억원 이하라 가산이 붙지 않습니다.

가장 흔한 실수는 주담대만 넣고 계산하는 것입니다. DSR은 모든 대출을 더합니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 빠짐없이 넣어야 은행이 보는 숫자와 비슷해집니다. 특히 마이너스통장은 한도가 아니라 실제 쓴 잔액이 잡히지만 산정 만기가 짧아 비율을 크게 올립니다.

두 번째는 스트레스 금리를 실제 이자로 오해하는 것입니다. 가산 금리는 DSR 계산에만 쓰이고 실제 이자는 그대로입니다. 반대로 스트레스 금리를 빼고 계산해 놓고 은행 한도와 다르다고 놀라는 경우도 있습니다. 규제지역 주담대라면 가산을 켜고 봐야 합니다.

세 번째는 연소득을 부풀리는 것입니다. 은행은 증빙되는 소득만 인정하므로 세전 급여, 사업소득 신고액처럼 서류로 확인되는 금액을 넣어야 합니다. 마지막으로 한도를 넘었다고 방법이 없다고 생각하는 것입니다. 잔액이 작아도 만기가 짧은 대출을 먼저 갚거나 만기를 늘리면 연간 상환액이 줄어 비율이 내려갑니다. 어느 대출을 정리해야 효과가 큰지는 대출별 몫을 보면 바로 보입니다.