증여 취득세 계산기

집을 공짜로 받아도 세금은 둘이 붙습니다. 받은 재산에 붙는 증여세(국세)와, 부동산을 취득했다는 사실에 붙는 취득세(지방세)입니다. 이 계산기는 그중 취득세를 계산합니다. 시가인정액과 시가표준액, 조정대상지역 여부, 누가 누구에게 주는지, 전용면적을 넣으면 취득세와 거기에 딸려 오는 지방교육세·농어촌특별세까지 합계를 보여 줍니다.

금액을 두 개 받는 것이 이 계산기의 핵심입니다. 세금을 매기는 과세표준은 시가인정액이지만, 12% 중과인지 아닌지를 정하는 3억원 기준은 시가표준액, 곧 공시가격입니다. 두 금액은 보통 꽤 다릅니다. 하나로 뭉뚱그려 넣으면 세율이 통째로 틀립니다.

부모에게서 집을 물려받기로 한 자녀, 배우자에게 집 명의를 넘기려는 사람, 그리고 증여를 계획하는 부모가 씁니다. 증여세는 많이들 미리 알아보지만 취득세는 등기하러 가서야 금액을 듣는 경우가 많습니다. 등기 전에 현금이 얼마나 필요한지 알아야 하는 사람에게 필요한 계산입니다.

특히 조정대상지역에 집이 있는 가족은 꼭 미리 계산해야 합니다. 중과가 걸리면 취득세율이 표준의 세 배가 넘게 뛰어 억 단위 차이가 납니다. 반대로 중과가 걸릴 줄 알고 겁먹었다가 1주택자 가족 간 예외로 표준세율이 나오는 경우도 많습니다. 어느 쪽이든 등기 전에 알아야 합니다.

무상취득의 표준세율은 지방세법 제11조제1항제2호가 3.5%로 정하고, 비영리사업자가 받으면 2.8%입니다. 중과는 제13조의2제2항과 같은 법 시행령 제28조의6이 정하는데, 조정대상지역에 있는 주택이고 시가표준액이 3억원 이상이면 12%가 붙습니다. 다만 1세대 1주택자가 가진 집을 배우자나 직계존비속이 받는 경우는 중과에서 빠집니다. 세 조건을 전부 만족해야 중과이고 하나라도 빠지면 표준세율입니다.

계산 순서는 이렇습니다. 먼저 중과 여부를 시가표준액으로 판정해 취득세율을 정합니다. 그다음 시가인정액을 과세표준으로 놓고 세율을 곱해 취득세를 구합니다. 지방교육세는 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 값의 20%이므로 표준세율이면 0.3%, 중과이면 0.4%로 고정됩니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하면 없고 넘으면 0.2%입니다. 셋을 더한 것이 등기할 때 내는 금액입니다.

조정대상지역에 있는 전용 85㎡ 이하 아파트, 시가인정액 8억원, 공시가격 5억 5천만원을 다주택자인 부모가 자녀에게 준다고 합시다. 조정대상지역이고 공시가격이 3억원 이상이며 1주택자 예외도 아니므로 중과입니다. 8억원에 12%를 곱한 취득세 9,600만원에 지방교육세 0.4%인 320만원을 더해 9,920만원을 냅니다. 농어촌특별세는 면적이 작아 없습니다.

같은 집을 1세대 1주택자인 부모가 자녀에게 준다면 예외에 걸려 표준세율입니다. 8억원의 3.5%인 취득세 2,800만원과 지방교육세 0.3%인 240만원을 더해 3,040만원입니다. 부모가 집을 몇 채 갖고 있느냐 하나로 6,880만원이 달라집니다.

가장 흔한 실수는 중과 판정에 시가나 감정가를 쓰는 것입니다. 시행령은 시가표준액이라고 분명히 적고 있습니다. 시가가 3억원을 훌쩍 넘어도 공시가격이 그 아래면 중과가 아닙니다. 반대로 과세표준에 공시가격을 넣는 실수도 있습니다. 무상취득의 과세표준은 시가인정액이라 공시가격으로 계산하면 세금이 실제보다 적게 나와 등기 때 당황합니다.

두 번째는 1주택자 예외를 모르는 것입니다. 부모가 가진 한 채를 자녀에게 주는 가장 흔한 경우가 예외에 해당해 표준세율인데, 이를 모르고 12%로 잡아 증여를 포기하는 사람이 있습니다. 예외는 주는 쪽이 1세대 1주택이어야 하고 받는 쪽이 배우자나 직계존비속이어야 하며, 사실혼 배우자는 안 됩니다. 세 번째는 취득세만 계산하고 증여세를 잊는 것입니다. 둘은 별개의 세금이고 둘 다 냅니다. 상속으로 받는 집은 세율 체계가 달라 이 계산기로 계산하면 안 됩니다.