새 집을 먼저 사도 3년 안에 팔면 1주택으로 봅니다

집을 갈아탈 때 순서가 꼬이는 경우가 많습니다. 살던 집이 안 팔리는데 마음에 드는 집이 나오면 새 집을 먼저 사게 됩니다. 그 순간 서류상으로는 2주택자가 됩니다.

이때 세금이 어떻게 되느냐가 문제입니다. 다주택자로 보면 비과세도 없고 중과까지 붙을 수 있습니다. 그런데 법은 이 상황이 실수요자에게 흔하다는 것을 알고 예외를 두었습니다. 일시적 2주택 특례입니다.

첫 번째 조건이 의외로 걸립니다. 종전 집을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 사면 특례를 받지 못합니다. 단기간에 두 채를 사들이는 것을 막기 위한 장치입니다. 급하게 갈아타는 경우 여기서 막힐 수 있습니다.

두 번째 조건이 실무에서 더 자주 문제가 됩니다. 3년이라는 기한을 넉넉하게 보다가 집이 안 팔려서 넘기는 경우입니다. 그리고 이 기한은 개월이 아니라 날짜로 따집니다.

기한을 넘기면 세금이 어떻게 되는지 실제 숫자로 보겠습니다. 8억에 사서 15억에 파는 집이고, 10년 보유하고 10년 거주했다고 하겠습니다.

왜 이렇게 크게 벌어지는지가 이 편에서 가장 중요한 부분입니다. 조건 하나가 어긋나면서 두 가지가 동시에 뒤집히기 때문입니다.

첫째, 12억 초과분만 과세되던 것이 양도차익 전액 과세로 바뀝니다. 둘째, 장기보유특별공제가 1세대 1주택 특례인 최대 80%에서 일반 공제인 20%로 떨어집니다. 과세표준이 커지면서 세율 구간까지 올라가니 세 겹으로 불어납니다.

여기서 짚어둘 것이 있습니다. 이 특례에는 예외 조항이 몇 가지 있습니다. 수용이나 협의매수처럼 본인 의사와 무관하게 처분하게 되는 경우에는 1년 이상 경과 조건이 적용되지 않습니다. 상속이나 혼인, 동거봉양으로 2주택이 된 경우도 별도의 특례 조문이 있습니다.

그리고 자주 혼동되는 부분이 하나 더 있습니다. 일시적 2주택은 취득세 중과에서도 제외되는데, 취득세와 양도세는 각 법령이 조건을 따로 정합니다. 기간이 항상 같지는 않습니다. 실제 거래에서는 두 법령을 각각 확인해야 합니다.

결국 갈아타기를 준비한다면 먼저 할 일은 하나입니다. 등기부등본을 떼어 종전 주택과 신규 주택의 취득일을 확인하고, 거기서 3년이 언제 끝나는지 달력에 표시하는 것입니다. 그 날짜가 협상의 기준이 됩니다.