주택임대소득 계산기

집을 빌려주고 받는 돈은 소득이고 소득세가 붙습니다. 월세는 누구나 소득으로 알지만 보증금도 조건을 넘으면 소득으로 봅니다. 보증금을 은행에 넣어 두면 이자가 생기는데 그 이자만큼을 임대료로 받은 것으로 치는 것입니다. 이것이 간주임대료이고 전세만 놓아서 신고할 것이 없다고 믿는 집주인이 뒤늦게 걸리는 지점입니다.

이 계산기는 보유 주택 수와 보증금 합계, 월세 수입을 넣으면 간주임대료를 구하고 월세와 합쳐 총수입금액을 냅니다. 그 수입이 분리과세를 고를 수 있는 범위에 있으면 필요경비와 기본공제를 뺀 과세표준에 분리과세 세율을 곱해 세액까지 보여 줍니다.

부부 합산으로 집이 3채 이상이고 그중 전세를 놓은 집이 있는 사람이 5월 종합소득세 신고 전에 씁니다. 보증금 합계가 3억원을 넘으면 월세를 한 푼도 받지 않아도 신고 대상이 되므로 보증금만 있는 집주인이 특히 확인해야 합니다.

임대사업자 등록을 고민하는 사람에게도 쓸모가 있습니다. 등록하면 필요경비율과 기본공제가 올라가 같은 수입에서 세금이 크게 줄어드는데, 등록에 따르는 의무도 있어 저울질이 필요합니다. 등록 여부를 바꿔 가며 세액 차이를 보면 판단이 쉬워집니다.

간주임대료는 소득세법 시행령 제53조가 정합니다. 부부 합산 3주택 이상인 사람의 보증금 합계가 3억원을 넘으면, 넘는 금액의 60%에 임대일수 비율과 정기예금 이자율을 곱해 임대료로 봅니다. 이자율은 시행규칙 제23조가 연 3.1%로 정합니다. 보증금을 굴려 실제로 얻은 이자나 배당이 있으면 그만큼 뺍니다. 주택 수를 셀 때 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 빼는데 이 특례는 기한이 있습니다.

월세와 간주임대료를 합친 총수입금액이 연 2,000만원 이하이면 소득세법 제64조의2에 따라 다른 소득과 합치지 않고 14%로 분리과세할 수 있습니다. 이때 필요경비는 등록임대주택이면 수입의 60%, 아니면 50%로 잡고, 이 소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하이면 기본공제로 등록 400만원, 미등록 200만원을 더 뺍니다. 남은 과세표준에 14%를 곱하고 그 10%를 지방소득세로 얹으면 합계 15.4%입니다.

부부 합산 3주택이고 세 집을 모두 전세로 놓아 보증금 합계가 10억원, 월세는 없고, 1년 내내 임대했으며, 다른 종합소득은 1,000만원이고 임대사업자 등록은 하지 않았다고 합시다. 10억원에서 3억원을 뺀 7억원의 60%는 4억 2천만원이고 여기에 3.1%를 곱하면 간주임대료는 1,302만원입니다. 월세가 없으니 이것이 총수입금액이고 2,000만원 이하라 분리과세를 고를 수 있습니다.

필요경비 50%인 651만원과 기본공제 200만원을 빼면 과세표준은 451만원이고, 14%를 곱한 소득세 631,400원에 지방소득세 63,140원을 더해 694,540원을 냅니다. 같은 조건에서 등록임대주택이었다면 경비 60%인 781만 2천원과 공제 400만원을 빼 과세표준이 120만 8천원으로 줄고 세액은 186,032원이 됩니다. 등록 하나로 세금이 절반 아래로 내려갑니다.

전세는 소득이 아니라고 생각해 신고를 빠뜨리는 것이 가장 큰 실수입니다. 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 월세 없이도 과세됩니다. 두 번째는 주택 수를 본인 명의만 세는 것입니다. 간주임대료의 주택 수는 부부 합산이라 배우자 명의 집까지 넣어야 합니다.

세 번째는 기본공제를 당연히 받는 것으로 아는 것입니다. 이 공제는 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 있어서 급여가 많은 사람은 받지 못합니다. 네 번째는 수입이 2,000만원을 넘는데도 분리과세 세율로 계산하는 것입니다. 넘으면 다른 소득과 합쳐 누진세율로 종합과세되므로 이 계산기의 세액과 다릅니다. 이 계산기는 주택 임대에 한정되고 상가 임대는 간주임대료 방식과 과세 방식이 달라 다루지 않습니다.