주택임대소득 계산기

간주임대료 산식

(보증금 합계 − 3억원) × 60% × 임대일수/365 × 3.1% − 금융수익

• · 3억원은 주택별이 아니라 보증금 합계 기준입니다.
• · 이자율 3.1%는 소득세법 시행규칙 제23조제1항의 “연 1천분의 31”입니다. 해마다 시중금리에 맞춰 고칩니다.
• · 보증금을 예금·주식으로 굴려 얻은 수익은 간주임대료에서 뺍니다. 이중과세를 피하기 위해서입니다.

분리과세 계산 구조

기본공제는 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다. 근거는 소득세법 제64조의2입니다.

자주 묻는 질문

전세만 놓았는데도 세금을 내나요?

낼 수 있습니다. 비소형주택을 부부합산 3채 이상 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘으면, 초과분의 60%에 정기예금 이자율을 곱한 금액을 임대료를 받은 것으로 보고 과세합니다. 이것이 간주임대료입니다. 월세를 한 푼도 안 받아도 붙습니다.

간주임대료 이자율은 몇 퍼센트인가요?

연 3.1%입니다. 소득세법 시행규칙 제23조제1항이 "연 1천분의 31"로 정하고 있습니다. 시중금리에 맞춰 해마다 바뀌므로 신고할 때 그 해 이자율을 확인해야 합니다.

소형주택은 무엇인가요?

주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택입니다. 두 조건을 모두 만족해야 하고, 2026-12-31까지 주택 수에서 빼줍니다. 계산기에 주택 수를 넣을 때 소형주택은 제외하세요.

등록임대주택이면 얼마나 유리한가요?

필요경비율이 50%에서 60%로 올라가고, 기본공제가 200만원에서 400만원으로 늘어납니다. 다만 임대료 증가율 5% 제한 같은 의무가 함께 붙습니다.

기본공제는 누구나 받나요?

아닙니다. 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다. 근로소득이 넉넉한 사람은 공제가 0원이라 세금이 눈에 띄게 늘어납니다. 계산기에서 '다른 종합소득금액'을 바꿔 보면 차이가 바로 보입니다.

수입이 2천만원을 넘으면요?

분리과세(14%)를 고를 수 없고 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율로 종합과세됩니다. 이 계산기는 분리과세 기준이라 2천만원을 넘으면 참고값만 보여주고 그렇게 알립니다.