목표 수익률 역산 계산기

물류창고나 상가 같은 수익형 부동산 매물을 볼 때 임대 조건은 매물이 이미 정해 두었고 목표 수익률은 내가 정합니다. 모르는 것은 하나, 「얼마까지 써도 되는가」입니다. 보통의 수익률 계산기는 가격을 넣으면 수익률을 알려 주므로, 상한 가격을 찾으려면 가격을 바꿔 가며 여러 번 돌려야 합니다. 이 계산기는 그 식을 거꾸로 풀어 연면적, 평당 월 임대료, 공실률, 운영비율, 목표 수익률을 넣으면 그 수익률이 나오는 최대 매입가와 평당 가격을 바로 냅니다.

목표를 무엇으로 잡느냐에 따라 답이 두 가지입니다. 캡레이트로 잡으면 대출과 무관하게 물건 자체가 내는 수익률이라 매입가 상한이 하나로 정해집니다. 자기자본 수익률로 잡으면 내 돈 대비 수익이라 대출 비율, 대출금리, 취득 부대비용률이 상한을 바꿉니다. 같은 임대 조건에서도 두 답이 크게 다르므로 계산기는 기준을 고르게 합니다.

매물의 호가가 적정한지 판단하려는 매수인이 씁니다. 임대차계약서의 임대료와 면적, 현재 공실, 관리비 내역을 넣고 자기가 원하는 수익률을 정하면 「이 값을 넘겨 사면 목표가 안 나온다」는 선이 나옵니다. 호가가 그 선보다 높으면 협상하거나 넘기면 됩니다. 매도인이나 중개사가 예상 매수인의 목표 수익률로 역산해 적정 호가를 잡는 데도 씁니다.

대출을 끼고 살 때는 자기자본 수익률 기준이 실감에 가깝습니다. 금리가 캡레이트보다 낮으면 대출을 늘릴수록 내 돈 대비 수익률이 올라가 더 비싸게 사도 목표가 나오고, 금리가 캡레이트보다 높으면 반대입니다. 금리가 오르내릴 때 같은 매물의 상한이 어떻게 움직이는지 보는 데 유용합니다.

이 계산기는 법령이 아니라 수익률의 정의에서 나옵니다. 정의는 물류창고 수익률 계산기와 같은 것을 쓰고, 그 식을 대수적으로 뒤집었을 뿐입니다. 순서는 이렇습니다. 연면적에 평당 월 임대료를 곱하고 12를 곱하면 공실이 없다고 가정한 연 임대수입인 잠재총수입입니다. 여기서 공실률만큼 빼면 유효총수입이고, 유효총수입에 운영비율을 곱한 운영비를 빼면 순영업소득(NOI)입니다. 운영비에는 관리비, 보험료, 수선비처럼 임대인이 부담하는 비용이 들어갑니다.

캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 값이므로, 목표 캡레이트가 정해지면 최대 매입가는 순영업소득을 목표 캡레이트로 나눈 값입니다. 자기자본 수익률은 순영업소득에서 연 이자(매입가 × 대출비율 × 금리)를 뺀 금액을 내 돈(매입가 × (1 − 대출비율 + 부대비용률))으로 나눈 값입니다. 이 식을 매입가에 대해 풀면 최대 매입가는 순영업소득을 「목표 × (1 − 대출비율 + 부대비용률) + 대출비율 × 금리」로 나눈 값이 됩니다. 순영업소득이 0 이하이거나 목표가 0이거나 대출 조건이 목표와 맞지 않으면 답이 없으므로, 계산기는 0원이나 무한대 대신 「답이 없다」고 말합니다.

계산기 기본값은 연면적 1,000평의 상온 창고에 평당 월 임대료 36,100원, 공실률 5%, 운영비율 20%, 목표 수익률 6%입니다. 잠재총수입은 1,000평 × 36,100원 × 12개월인 433,200,000원, 공실 5%를 뺀 유효총수입은 411,540,000원, 운영비 20%인 82,308,000원를 빼면 순영업소득은 329,232,000원입니다. 캡레이트 6%를 목표로 잡으면 최대 매입가는 순영업소득을 0.06으로 나눈 5,487,200,000원, 약 54.9억원이고 평당 5,487,200원입니다.

같은 조건에서 목표를 자기자본 수익률 6%로 바꾸고 대출비율 60%, 대출금리 4.74%, 취득 부대비용률 4.6%를 넣으면 최대 매입가는 5,964,347,826원, 약 59.6억원으로 올라갑니다. 대출금리가 캡레이트보다 낮아 대출을 쓰면 내 돈 대비 수익률이 올라가기 때문입니다. 반대로 금리를 목표 수익률보다 높게 넣어 보면 상한이 캡레이트 기준보다 내려가는 것을 볼 수 있습니다.

가장 흔한 실수는 공실률을 0으로 두는 것입니다. 지금 만실이어도 임차인이 바뀌는 사이의 공백은 생기므로, 시장의 평균 공실률이나 최근 몇 년의 실적을 넣어야 상한이 현실에 가깝습니다. 다음은 운영비를 빼먹는 것입니다. 임대료 전부가 남는 것이 아니라 관리비, 보험료, 수선비, 재산세가 나가므로, 운영비율을 0으로 두면 상한이 부풀려집니다.

자기자본 수익률 기준에서는 부대비용을 잊는 경우가 많습니다. 취득세와 중개보수, 등기 비용은 내 돈으로 나가므로 분모에 들어가야 하고, 이를 빼면 상한이 높게 나옵니다. 또 이 계산기는 세전 기준이고 원금 상환, 감가상각, 매각 차익은 넣지 않습니다. 대출을 많이 낄수록 상한이 올라가는 것은 그만큼 위험도 커진다는 뜻이지, 그 값에 사도 안전하다는 뜻이 아닙니다. 임대료와 공실률 기본값은 시세가 아니라 계산기가 비어 보이지 않게 둔 참고값이므로 반드시 자기 매물의 숫자로 바꿔야 합니다.