수익형 부동산 손익분기 계산기

대출을 끼고 산 임대 부동산이 어느 조건까지 버티는지를 계산합니다. 임대 수익률 계산기가 「지금 조건이면 얼마가 남는가」에 답한다면, 이 계산기는 「조건이 나빠지면 언제 남는 돈이 0이 되는가」에 답합니다. 매입가·면적·평당 임대료·공실률·운영비율·대출비율·금리를 넣으면 지금의 순영업소득과 세전 현금흐름이 나오고, 그 위에 두 개의 선을 그어 줍니다. 공실이 몇 퍼센트까지 늘면 현금흐름이 0이 되는지, 금리가 몇 퍼센트까지 오르면 0이 되는지입니다.

선만 보여 주지 않고 지금 위치에서 그 선까지의 거리도 보여 줍니다. 공실 여유는 지금 공실률과 손익분기 공실률의 차이이고, 금리 여유는 지금 금리와 손익분기 금리의 차이입니다. 이 거리가 좁을수록 작은 충격에도 적자로 넘어갑니다.

대출 비중이 큰 상가·창고·오피스를 사려는 사람이 계약 전에 씁니다. 매입 시점의 수익률은 좋아 보여도 임차인 하나가 나가거나 금리가 한 번 오르면 어떻게 되는지는 따로 봐야 합니다. 특히 임차인이 한둘뿐인 물류창고나 단독 상가는 공실률이 0에서 단숨에 절반으로 뛸 수 있으므로, 손익분기 공실률이 그 단계를 감당하는지 확인하는 것이 핵심입니다.

이미 보유한 사람은 금리 갱신을 앞두고 씁니다. 대출 만기가 와서 금리가 새로 정해질 때 손익분기 금리보다 낮게 받을 수 있는지, 아니면 대출을 일부 갚아 대출비율을 낮춰야 하는지 판단할 수 있습니다. 은행에서 제시한 새 금리를 넣어 보면 답이 바로 나옵니다.

세법이나 제도가 아니라 상업용 부동산에서 널리 쓰는 현금흐름 산식입니다. 먼저 면적에 평당 월 임대료를 곱하고 12를 곱해 연간 총수입을 구합니다. 여기서 공실만큼 빼 유효총수입을 만들고, 다시 운영비율만큼 빼면 순영업소득(NOI)입니다. 매입가에 대출비율을 곱한 대출금에 금리를 곱하면 연 이자이고, 순영업소득에서 연 이자를 뺀 것이 세전 현금흐름입니다. 순영업소득을 매입가로 나눈 값이 캡레이트입니다.

손익분기 공실률은 「순영업소득이 연 이자와 같아지는 공실률」을 식으로 푼 것입니다. 총수입에 (1 − 운영비율)을 곱한 값을 기준으로 이자가 차지하는 몫을 빼면 나옵니다. 이자가 그 기준을 넘으면 공실이 0이어도 적자이므로 손익분기가 없다고 표시합니다. 손익분기 금리는 순영업소득을 대출금으로 나눈 값입니다. 대출이 없으면 정의되지 않습니다.

따로 보여 주는 레버리지 전환 금리는 캡레이트와 같은 값입니다. 금리가 캡레이트를 넘으면 현금흐름이 아직 플러스여도 빌린 돈이 자기자본 수익률을 깎기 시작합니다. 손익분기 금리보다 항상 낮으므로, 금리가 캡레이트와 손익분기 사이에 있으면 「적자는 아니지만 대출이 손해인 구간」입니다.

매입가 170억원, 연면적 3,000평, 평당 월 임대료 36,100원, 공실률 15%, 운영비율 20%, 대출비율 60%, 금리 4.74%인 상온 창고를 봅시다. 연간 총수입은 12억 9,960만원이고, 공실과 운영비를 빼면 순영업소득은 8억 8,373만원입니다. 캡레이트는 5.2%입니다. 대출금 102억 0만원에 금리를 곱한 연 이자는 4억 8,348만원이고, 세전 현금흐름은 4억 25만원입니다.

손익분기 공실률은 53.5%로, 지금 15%에서 38.5%p 여유가 있습니다. 손익분기 금리는 8.66%로 지금 금리보다 3.92%p 높습니다. 그런데 레버리지 전환 금리는 캡레이트와 같은 5.2%이므로, 금리가 그 위로 오르면 적자는 아니어도 대출이 수익률을 갉아먹기 시작합니다. 이 물건은 공실에는 넉넉하지만 금리에는 그리 넉넉하지 않은 셈입니다.

여유가 크다고 안전하다고 믿는 것이 첫째입니다. 공실 여유 38.5%p는 「임차인이 절반 나가도 버틴다」는 뜻이지만, 임차인이 하나뿐이면 공실은 0에서 100으로 한 번에 갑니다. 여유는 임차인 수와 함께 읽어야 합니다. 둘째는 원금 상환을 잊는 것입니다. 이 계산은 이자만 뺍니다. 원리금을 같이 갚는 대출이면 실제 현금흐름은 여기 나온 것보다 원금 상환액만큼 작고, 손익분기도 그만큼 앞당겨집니다.

셋째는 세금과 자본적 지출을 운영비에 넣지 않는 것입니다. 재산세·종합부동산세·건물 수선비는 운영비율에 들어 있어야 순영업소득이 맞습니다. 넷째는 명목 임대료를 그대로 넣는 것입니다. 무상임대 기간이나 임대료 인하가 있으면 그만큼 낮춘 실효 임대료를 넣어야 합니다. 마지막으로 손익분기 금리와 레버리지 전환 금리를 혼동하는 것입니다. 앞은 「적자가 나는 선」이고 뒤는 「대출이 손해가 되는 선」입니다. 둘 사이의 구간에서는 대출을 줄이는 것이 답일 수 있습니다.