월세 받는 집주인의 세금 — 2,000만원 아래는 분리과세, 위는 합산

오피스텔 하나를 월세 100만원에 놓은 두 집주인이 있습니다. 한 사람은 그 월세에 세금 92만 4,000원을 냈고 다른 사람은 61만 6,000원을 냈습니다. 월세는 같고 다른 것은 그 사람의 다른 소득이 2,000만원을 넘는가였습니다. 월세를 200만원 받는 사람은 계산 자체가 달라집니다. 주택임대소득은 월세가 정하지 않습니다. 한 해 수입이 2,000만원 아래인가 위인가, 다른 소득이 얼마인가, 등록했는가로 세금이 나뉩니다. 대부분 월세를 받으면서 이게 세금 대상인지, 얼마를 어디에 신고하는지 모른 채 5월을 지나치고 몇 해 뒤 한꺼번에 고지서를 받습니다. 흔히 신고 대상이 아닌 줄 알지만 1채부터입니다.

2단계, 2,000만원의 선입니다. 이하면 분리과세 14%와 종합과세 중 선택이고 초과면 선택 없이 종합과세라 다른 소득과 합쳐 누진입니다. 월세 100만원은 연 1,200만원이라 분리과세가 되고 월세 200만원은 연 2,400만원이라 종합과세로 근로·사업소득 위에 얹혀 세율이 올라갑니다. 기준은 받은 수입 전체이고 경비를 빼기 전이라 헷갈리고, 모르면 조금 올려 넘긴 해에 세율이 뜁니다. 2,000만원 이하에서 분리와 종합 어느 쪽이 싼지는 다른 소득에 달려 다른 소득이 거의 없으면 종합이 쌀 수 있으니 둘 다 세어 봅니다.

4단계, 보증금은 간주임대료입니다. 3채 이상에 보증금 합계 3억원을 넘으면 초과분 × 60% × 연 3.1%이고 보증금을 굴린 이자·배당은 뺍니다. 3채 합계 5억원이면 5억 − 3억 = 2억 × 60% = 1억 2,000만원에 3.1%로 한 해 372만원입니다. 실제 월세가 있으면 더해 2,000만원의 선을 봅니다. 3.1%는 시행규칙이고 2채까지는 대상이 아닌 것이 헷갈리는 자리이며, 모르면 신고할 것 없다고 믿다가 간주임대료 고지서를 받습니다. 5월 신고표는 세 줄입니다. ① 부부 합산 채수·월세 합계·보증금 합계, ② 월세 + 간주임대료 ≤ 2,000만원인가로 분리와 종합 중 싼 쪽, ③ 등록 여부와 다른 소득 2,000만원으로 경비율·기본공제. 세 줄이 채워지면 5월 신고 준비는 그걸로 끝이고 사업자등록과 직장 없는 집주인의 건강보험 지역가입을 같이 적어 둡니다.

네 단계를 모두 살펴봤습니다. 월세 1채, 보증금 3채, 2,000만원의 선, 경비율과 공제, 간주임대료입니다. 같은 월세 100만원이 92만 4,000원, 61만 6,000원, 12만 3,200원으로 나뉜 것은 다른 소득과 등록이었습니다. 대상을 모르면 몇 해치를 가산세와, 선을 모르면 세율이 뛰고, 간주임대료를 모르면 고지서입니다. 지금 하실 일은 두 가지입니다. 부부 합산 채수·월세·보증금 합계를 한 줄에 적고, 2,000만원 근처면 월세를 정할 때 선을 먼저 봅니다. 경비율과 등록 조건은 사정마다 다르니 5월 전에 세무사와 상의합니다.