상속·증여 부동산 평가액 계산기

상속세나 증여세를 신고하려면 먼저 그 부동산이 얼마짜리인지 정해야 합니다. 이 금액을 평가액이라 부르고, 세금은 전부 여기서 출발합니다. 문제는 부동산에 정해진 가격표가 없다는 점입니다. 실거래가, 공시가격, 감정가가 제각각이고 어느 것을 쓰느냐에 따라 세금이 억 단위로 달라집니다. 이 계산기는 상속세 및 증여세법이 정한 순서대로 시가, 공시가격, 임대료 환산가액을 차례로 따져 신고에 쓸 평가액 하나를 정합니다.

함께 나오는 것이 평가기간입니다. 평가기준일을 넣으면 어느 날부터 어느 날까지의 매매나 감정이 시가로 인정되는지 날짜로 보여 줍니다. 상속과 증여는 이 기간의 길이가 달라서 같은 거래라도 한쪽에서는 시가가 되고 다른 쪽에서는 아닌 일이 생깁니다.

부모에게서 집이나 상가를 물려받았거나 받을 예정인 사람이 신고서를 쓰기 전에 씁니다. 특히 임대를 주고 있는 상가나 오피스텔을 받는 사람에게 필요합니다. 공시가격만 보고 신고했다가 임대료 환산가액이 더 커서 평가액이 뒤집히는 일이 실제로 잦기 때문입니다.

증여를 계획하는 사람도 미리 써 볼 만합니다. 증여는 시점을 고를 수 있으므로 같은 단지에서 높은 값에 거래가 있었던 직후를 피하는 식으로 평가기간을 관리할 수 있습니다. 반대로 감정평가를 받아 시가를 만들어 두려는 사람은 감정기관을 한 곳에 맡겨도 되는지 두 곳이 필요한지를 여기서 확인합니다.

상속세 및 증여세법 제60조제1항은 평가기준일 현재의 시가로 평가한다고 정합니다. 이것이 원칙입니다. 평가기간 안에 그 부동산이나 비슷한 부동산의 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있었다면 그 가액이 시가이고 다른 기준은 보지 않습니다. 평가기간은 시행령 제49조제1항이 정하는데 상속은 평가기준일 전 6개월부터 후 6개월까지이고, 증여는 전 6개월부터 후 3개월까지입니다. 기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 안의 거래는 평가심의위원회를 거쳐 시가로 넣을 수 있습니다.

시가를 산정하기 어려울 때만 제60조제3항의 보충적 평가로 넘어갑니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격이나 공동주택가격, 오피스텔과 상업용 건물은 국세청장이 일괄 고시한 가액, 그 밖의 건물은 국세청장이 고시한 기준시가를 씁니다. 여기에 제61조제5항이 한 단계를 더 둡니다. 임대차 계약이 있으면 시행령 제50조제7항의 환산식으로 구한 가액과 위 기준금액 중 큰 쪽이 평가액입니다. 환산식은 1년 임대료를 12%로 나눈 뒤 보증금을 더하는 것입니다. 12%로 나눈다는 것은 월세에 100을 곱한다는 뜻입니다.

감정평가로 시가를 만들 때는 제60조제5항에 따라 둘 이상의 감정기관에 맡기는 것이 원칙이지만, 시행령 제49조제6항이 기준시가 10억원 이하의 부동산은 한 곳으로 족하다고 정합니다. 계산기는 보충적 평가의 기준금액으로 이 상한을 판정합니다.

상속으로 받은 상가가 있고 평가기간 안에 매매나 감정은 없었다고 합시다. 국세청 고시가액은 5억원이고, 보증금 1억원에 월세 500만원으로 임대 중입니다. 1년 임대료는 6,000만원이고 이를 12%로 나누면 5억원, 여기에 보증금 1억원을 더하면 환산가액은 6억원입니다. 고시가액 5억원보다 1억원 크므로 평가액은 6억원이 됩니다. 공시가격만 보고 5억원으로 신고했다면 1억원을 빠뜨린 셈입니다.

같은 물건에 시가가 있었다면 이야기가 다릅니다. 평가기간 안에 같은 건물의 같은 층이 7억원에 팔렸다면 그 7억원이 시가이고, 고시가액과 환산가액은 아예 보지 않습니다. 시가가 고시가액보다 낮았더라도 마찬가지로 시가가 우선합니다. 한편 위 상가는 기준시가가 10억원 이하라 감정평가를 받고 싶다면 한 곳에만 맡겨도 됩니다.

가장 흔한 실수는 공시가격이 곧 평가액이라고 믿는 것입니다. 공시가격은 시가가 없을 때의 대체 수단이고, 아파트처럼 거래가 많은 부동산은 거의 언제나 유사매매사례가 있어 시가로 평가됩니다. 같은 단지 같은 면적의 거래를 찾아보지 않고 공시가격으로 신고하면 세무서가 시가로 다시 매기고 가산세를 붙입니다.

두 번째는 임대 중인 상가와 오피스텔에서 환산가액을 빠뜨리는 것입니다. 보증금이 적고 월세가 큰 물건일수록 환산가액이 공시가격을 쉽게 넘습니다. 세 번째는 증여의 평가기간을 상속과 같게 보는 것입니다. 증여는 뒤쪽이 3개월로 짧아서, 증여 후 3개월이 지난 뒤의 거래는 원칙적으로 시가가 아닙니다. 마지막으로 이 계산기는 부동산 한 건의 평가액만 정한다는 점을 기억해야 합니다. 세액은 공제와 세율을 거쳐 상속세, 증여세 계산기에서 따로 구합니다.