주택담보대출 이자 소득공제 계산기

집을 사면서 받은 장기 주택담보대출의 이자를 연말정산에서 소득공제로 얼마나 인정받는지 계산합니다. 한 해에 낸 이자, 집을 살 때의 기준시가, 대출 기간, 금리와 상환 방식, 청약저축 공제로 이미 쓴 금액, 본인의 소득세율을 넣으면 공제 한도와 실제 공제액, 그리고 그 공제로 줄어드는 세금이 나옵니다.

이 공제의 특징은 한도가 대출 조건에 따라 크게 다르다는 점입니다. 같은 이자를 내도 대출 기간이 길고 고정금리에 비거치식 분할상환이면 한도가 크고, 변동금리에 거치식이면 한도가 작거나 아예 없습니다. 그래서 계산기는 지금 조건의 한도와 함께, 가장 좋은 조건으로 바꾸면 한도가 얼마나 늘어나는지도 보여 줍니다.

주택담보대출을 받아 집을 산 직장인이 연말정산 때 씁니다. 은행에서 연간 이자 납입 내역을 받아 넣으면 공제액이 나옵니다. 이자를 많이 내는 사람일수록 한도에 걸리는지가 중요하므로, 이자가 한도를 넘어 버려지는 금액이 얼마인지도 확인할 수 있습니다.

더 유용한 때는 대출을 받기 전입니다. 고정금리와 변동금리, 거치식과 비거치식을 고를 때 대개 금리만 견주는데, 이 공제의 한도 차이를 세율로 환산하면 금리 차이를 뒤집을 수도 있습니다. 대출 기간을 15년으로 할지 10년으로 할지 정할 때도 한도가 달라지므로 계약 전에 조건별로 넣어 보는 것이 좋습니다.

근거는 소득세법 제52조제5항과 제6항입니다. 무주택이거나 1주택인 세대주인 근로자가 취득 당시 기준시가 6억원 이하인 주택을 사면서 상환기간 15년 이상의 장기주택저당차입금을 받으면, 그 해 낸 이자를 소득에서 뺍니다. 기본 한도는 800만원이고, 고정금리이거나 비거치식 분할상환이면 1,800만원, 둘 다이면 2,000만원까지 올라갑니다. 상환기간이 10년 이상 15년 미만이면 고정금리이거나 비거치식일 때만 600만원이고, 둘 다 아니면 0만원입니다.

이 한도는 청약저축 소득공제와 함께 씁니다. 청약저축으로 이미 공제받은 금액만큼 남은 한도가 줄어들므로 둘을 따로 계산하면 과다 계산이 됩니다. 계산 순서는 먼저 기준시가와 세대주 조건을 확인해 대상인지 정하고, 대출 조건으로 한도를 찾고, 청약저축 공제액을 뺀 남은 한도와 낸 이자 가운데 작은 쪽을 공제액으로 잡습니다. 소득공제이므로 절세액은 공제액에 본인 세율을 곱한 값입니다.

기준시가 5억원인 집을 15년 고정금리 비거치식 분할상환 대출로 사서 한 해 이자 1,000만원을 냈다고 합시다. 조건이 가장 좋으므로 한도는 2,000만원이고, 낸 이자가 한도 안이라 1,000만원 전액이 공제됩니다. 소득세율이 15%인 사람이면 세금이 150만원 줄어듭니다.

같은 집, 같은 이자인데 대출이 변동금리에 거치식이라면 한도는 800만원으로 내려갑니다. 공제는 800만원에서 멈추고 나머지 이자 200만원은 공제받지 못합니다. 절세액은 120만원으로, 조건 차이만으로 한 해 30만원이 벌어집니다. 이자를 더 많이 내는 사람이라면 차이는 더 큽니다.

기준시가 자리에 매매가를 넣는 것이 첫째입니다. 조건은 취득 당시의 기준시가이고 보통 매매가보다 낮으므로, 매매가가 6억원을 넘어도 기준시가는 그 안일 수 있습니다. 둘째는 전세자금대출 이자를 넣는 것입니다. 이 공제는 집을 사면서 그 집을 담보로 받은 대출에만 해당하며 전세대출은 대상이 아닙니다. 셋째는 대출 명의와 집 명의가 다른 경우입니다. 본인 명의 집에 본인 명의 대출이어야 하고, 공동명의면 본인 지분에 해당하는 대출만 됩니다.

2주택이 된 해에도 계속 공제받는 실수도 있습니다. 조건은 과세기간 종료일 현재 무주택이거나 1주택인 세대주이므로, 그 해 말에 집이 두 채면 그해 공제는 없습니다. 청약저축 공제를 따로 다 받고 이 공제도 한도까지 받는 것 역시 틀립니다. 두 공제는 한도를 함께 씁니다. 마지막으로 대출을 갈아탈 때 상환기간을 짧게 잡으면 한도 구간이 바뀌거나 대상에서 빠질 수 있으니, 대환 전에 남은 기간을 확인해야 합니다.