전세자금대출 소득공제 계산기

전세나 월세 보증금을 마련하려고 대출을 받았다면 그 대출을 갚는 돈의 일부를 근로소득에서 빼 줍니다. 이것이 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제이고, 연말정산에서 세금을 줄이는 항목 가운데 세입자에게 가장 직접적인 것입니다. 이 계산기는 한 해 동안 갚은 원리금을 넣으면 얼마가 소득에서 빠지는지, 그래서 세금이 실제로 얼마나 줄어드는지 보여 줍니다.

이 공제는 세액공제가 아니라 소득공제입니다. 공제액만큼 돈을 돌려받는 게 아니고 세금을 매기는 소득이 그만큼 줄어드는 것이라서, 실제 절세액은 공제액에 본인의 세율을 곱한 값입니다. 그래서 계산기가 세율을 함께 받습니다.

무주택 세대주로 전세대출이나 보증금 대출을 갚고 있는 직장인이 연말정산 전에 씁니다. 회사에 서류를 내기 전에 공제액을 미리 알면 다른 항목과 합쳐 환급을 가늠할 수 있습니다. 세대주가 아니어도 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 등 조건을 갖춘 세대원이면 받을 수 있습니다.

청약저축에도 넣고 있는 사람이라면 특히 써 봐야 합니다. 두 공제가 한도를 함께 쓰기 때문에 청약저축 공제를 먼저 받으면 이 공제에 남는 자리가 줄어듭니다. 대출을 더 갚을지 청약저축을 더 넣을지 고민할 때 어느 쪽이 한도 안에서 효과가 있는지 여기서 확인합니다.

소득세법 제52조제4항이 근거입니다. 무주택 세대주인 근로자가 일정 규모 이하의 주택을 빌리면서 금융회사 등에서 빌린 돈을 갚을 때, 그 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 뺍니다. 주거용 오피스텔도 포함됩니다. 같은 항이 이 공제와 주택청약종합저축 소득공제를 합쳐 연 400만원까지만 인정한다고 정합니다.

계산 순서는 셋입니다. 먼저 한 해 동안 갚은 원금과 이자를 더한 원리금에 40%를 곱합니다. 다음으로 400만원에서 청약저축으로 이미 받은 공제액을 뺀 남은 한도를 구합니다. 마지막으로 둘 중 작은 쪽이 공제액입니다. 절세액은 공제액에 본인의 소득세율을 곱하면 됩니다. 한도를 다 채우려면 원리금을 한 해에 1,000만원 갚아야 하므로 그보다 적게 갚는 사람은 갚은 만큼 그대로 40%가 공제됩니다.

한 해에 원리금 600만원을 갚았고 청약저축 공제는 없으며 소득세율 15% 구간에 있다고 합시다. 600만원의 40%는 240만원이고 남은 한도 400만원보다 작으니 240만원이 그대로 공제됩니다. 여기에 15%를 곱한 36만원이 실제로 줄어드는 세금입니다. 한도까지는 160만원의 여유가 있어서 원리금을 1,000만원까지 갚아도 전부 공제됩니다.

원리금을 1,200만원 갚았고 청약저축으로 100만원을 이미 공제받은 경우는 다릅니다. 1,200만원의 40%는 480만원이지만 남은 한도는 400만원에서 100만원을 뺀 300만원입니다. 그래서 공제액은 300만원이고 180만원은 한도에 걸려 사라집니다. 절세액은 300만원의 15%인 45만원입니다. 갚은 돈이 두 배인데 절세는 두 배가 되지 않는 이유가 한도입니다.

이자만 넣는 실수가 가장 많습니다. 주택담보대출 이자 공제와 달리 이 공제는 원금과 이자를 합친 원리금이 기준이라 원금을 갚은 부분을 빼면 공제가 줄어듭니다. 두 번째는 청약저축 공제를 따로 세는 것입니다. 두 공제는 한도 400만원을 나눠 쓰므로 각각 계산해 더하면 실제보다 크게 나옵니다.

세 번째는 공제액을 환급액으로 착각하는 것입니다. 소득공제는 소득을 줄이는 것이라 절세액은 공제액에 세율을 곱한 값이고, 세율이 낮은 사람일수록 같은 공제로 돌려받는 돈이 적습니다. 마지막으로 이 계산기는 대출 시점이나 주택 규모 같은 세부 조건을 판정하지 않습니다. 임대차계약서의 입주일과 대출 실행일이 서로 가까워야 하는 등의 조건은 국세청 안내를 따로 확인해야 합니다.