부담부증여 계산기

전세보증금이나 주택담보대출이 걸린 집을 자녀나 배우자에게 넘기면서 그 빚까지 같이 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 이때 세금은 하나가 아니라 둘입니다. 빚을 뺀 나머지는 증여이므로 받는 사람이 증여세를 내고, 빚만큼은 돈을 받고 판 것과 같다고 보아 주는 사람이 양도소득세를 냅니다. 이 계산기는 두 세금을 각각 계산하고, 빚 없이 통째로 증여했을 때의 증여세와 견주어 부담부증여가 실제로 유리한지 보여 줍니다.

넣는 값은 재산 평가액, 넘기는 채무, 주는 사람이 처음 살 때 든 돈, 두 사람의 관계, 보유 기간, 그리고 10년 안에 같은 사람에게서 받은 증여가 있으면 그 금액입니다. 결과는 증여세, 양도세, 둘의 합, 그리고 그냥 증여했을 때와의 차이로 나옵니다.

집을 자녀에게 물려주려는 부모가 증여 계약 전에 씁니다. 증여세는 금액이 커질수록 세율이 올라가는 누진세라서, 채무를 끼워 증여가액을 낮추면 세율 구간이 내려가 증여세가 크게 줍니다. 그 대신 양도세가 새로 생기므로, 둘을 더한 값이 그냥 증여했을 때보다 작은지 확인해야 합니다. 집값이 산 값에서 많이 오르지 않았다면 양도세가 작아 대개 유리하고, 많이 올랐다면 양도세가 커져 오히려 손해일 수 있습니다.

세무사와 상담하기 전에 대략의 그림을 잡는 데도 씁니다. 두 세금을 다른 사람이 내므로 가족 안에서 누가 얼마를 부담하는지 미리 정해 두어야 하고, 증여세는 받은 달의 말일부터 석 달 안에 신고해야 합니다.

상속세 및 증여세법 제47조제1항은 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 빼도록 하고, 소득세법 제88조는 그 채무 인수분을 유상 양도로 봅니다. 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 소득세법 시행령 제159조에 따라 전체 가액에서 채무가 차지하는 비율로 나눕니다. 채무가 40%면 양도가액도 취득가액도 각각 40%만 떼어 옵니다.

증여세는 채무를 뺀 증여분에 10년 합산 기준으로 관계별 증여재산공제를 적용합니다. 배우자는 6억원, 부모가 성인 자녀에게 줄 때는 5000만원입니다. 남은 과세표준에 1억원 이하 10%부터 50%까지 다섯 단계 누진세율을 적용하고, 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 뺍니다.

양도세는 안분한 양도가액에서 안분한 취득가액을 빼 차익을 구하고, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제를 뺍니다. 여기서는 일반 공제표만 씁니다. 3년이면 6%, 10년이면 20%, 15년 이상이면 30%입니다. 다시 연 250만원의 기본공제를 빼고 소득세 기본세율을 곱한 뒤 지방소득세 10%를 더합니다. 1세대 1주택 비과세와 그 특례 공제표는 양도로 보는 부분만 떼어 따로 판정해야 해서 이 계산기에 넣지 않았습니다.

화면 기본값을 봅시다. 평가액 10억원짜리 집에 4억원의 채무가 있고, 부모가 5억원에 사서 10년 보유한 뒤 성인 자녀에게 넘깁니다. 증여분은 10억원에서 4억원을 뺀 6억원이고, 공제 5000만원을 빼면 과세표준 5억 5,000만원입니다. 30% 구간이라 산출세액이 1억 500만원이고, 신고세액공제 3%를 빼면 증여세는 1억 185만원입니다.

양도분은 채무 비율 40%를 적용해 양도가액 4억원, 취득가액 2억원, 차익 2억원입니다. 10년 보유라 20%를 공제하면 1억 6,000만원, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 1억 5,750만원이고, 38% 세율에 누진공제를 반영하면 3,991만원, 지방소득세를 더해 4,390만 1,000원입니다. 두 세금의 합은 1억 4,575만 1,000원입니다. 채무 없이 10억원을 통째로 증여했다면 증여세가 2억 1,825만원이므로 부담부증여가 7,249만 9,000원 유리합니다. 같은 집을 9억원에 샀다면 양도차익이 4,000만원으로 줄어 양도세는 348만원 남짓이 되고, 절감액은 1억 1,000만원을 넘습니다.

가장 큰 실수는 양도세를 잊는 것입니다. 증여세가 줄어드는 것만 보고 계약했다가 다음 해 5월에 부모 앞으로 양도세 고지가 오는 경우가 많습니다. 두 번째는 채무의 실체입니다. 배우자나 직계존비속 사이에서는 채무 인수를 원칙적으로 인정하지 않으므로, 실제로 자녀가 그 대출의 이자와 원금을 갚는다는 것을 통장 기록으로 증명해야 합니다. 증여 뒤 부모가 계속 갚고 있으면 채무 전체가 다시 증여로 잡히고 가산세가 붙습니다.

취득가액을 모르는 채 넣는 것도 위험합니다. 오래전 산 집은 취득가액이 낮아 양도차익이 커지고, 그러면 부담부증여가 그냥 증여보다 불리해질 수 있습니다. 조정대상지역의 다주택자는 양도세가 중과되어 이 계산기의 결과보다 훨씬 커집니다. 마지막으로 이 계산은 국세만 다룹니다. 받는 사람은 증여 부분과 유상 부분 각각에 취득세를 따로 내며, 그 계산은 별도입니다.