세입자 보증금 한 줄이 세금의 모양을 바꿉니다 — 같은 6억 아파트가 1억 185만원과 6,705만원으로 달라진 이유

시가 6억원 아파트를 자녀에게 물려줍니다. 그냥 증여하면 증여세 1억 185만원. 그런데 이 집에 전세 세입자가 있고 보증금이 3억원입니다. 자녀가 그 보증금을 떠안는 조건으로 증여하면 세금이 두 개로 쪼개집니다. 자녀가 내는 증여세 3,880만원, 부모가 내는 양도세 2,825만원. 합쳐서 6,705만원. 3,480만원이 줄었습니다. 같은 집, 같은 자녀인데 세입자 보증금 한 줄이 세금의 모양을 바꿨습니다. 이름은 부담부증여. 그런데 이 방법에는 국세청이 지켜보는 조건이 있고, 거꾸로 세금이 커지는 집도 있습니다.

첫 번째 단계, 두 개의 법이 같은 거래를 다르게 봅니다. 상속세 및 증여세법 제47조. 증여세 과세가액은 증여재산 가액에서 그 재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액입니다. 전세보증금이나 주택담보대출을 자녀가 떠안으면 그만큼은 증여가 아니라는 뜻입니다. 그러면 그 부분은 무엇일까요. 소득세법 제88조가 답합니다. 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다. 자녀가 3억원의 빚을 떠안았다면 부모는 집의 3억원어치를 자녀에게 판 것과 같고, 판 것이니 양도차익이 있으면 양도세가 붙습니다.

두 번째 단계, 계산입니다. 조건은 시가 6억원, 부모가 10년 전 3억원에 산 집, 전세보증금 3억원, 성년 자녀에게 증여, 일반 양도세율을 가정합니다. 먼저 그냥 증여. 6억원에서 성년 자녀의 공제 5,000만원을 빼면 5억 5,000만원이 과세표준이고, 누진세율을 거쳐 신고세액공제까지 반영하면 증여세 1억 185만원입니다.

이번에는 부담부증여. 증여 부분은 3억원. 5,000만원을 빼면 2억 5,000만원, 낮은 구간에 걸려 증여세 3,880만원입니다. 양도 부분은 3억원. 취득가 3억원의 절반인 1억 5,000만원이 이 부분의 원가가 되고, 차익 1억 5,000만원에서 10년 보유의 장기보유특별공제 20%와 기본공제 250만원을 빼고 세율을 매긴 뒤 지방소득세를 더하면 양도세 2,825만원입니다. 합계 6,705만원. 그냥 증여보다 3,480만원이 적습니다. 왜 줄었을까요. 증여세는 누진이라 6억을 한 덩어리로 주면 높은 구간까지 올라가지만 3억으로 쪼개면 낮은 구간에서 멈추기 때문입니다. 대신 양도세가 새로 생겼고, 이 둘의 합이 원래보다 작을 때만 이득입니다. 같은 집이라도 부모가 5억원에 사서 3년 보유했다면 양도차익이 작아 합계가 4,476만원까지 내려갑니다. 원가와 보유 기간이 이 셈의 두 손잡이입니다. 이 비교를 안 하면 3,000만원 넘게 달라지는 선택을 감으로 하게 됩니다.

세 번째 단계, 국세청의 조건입니다. 상증세법 제47조 제3항에 특별한 문장이 있습니다. 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정한다. 가족 간에는 빚을 떠안았다는 말을 원칙적으로 믿지 않겠다는 것이고, 예외는 그 채무가 객관적으로 인정되는 경우입니다. 그러니 이 방법은 계산보다 증명이 먼저입니다. 첫째, 채무가 실재해야 합니다. 등기된 전세계약과 확정일자, 금융기관의 대출 기록 같은 객관적 서류가 있어야 하고, 증여 직전에 급조한 빚은 의심받습니다. 둘째, 자녀가 실제로 떠안아야 합니다. 대출이면 자녀 명의로 승계되고 이자와 원금을 자녀가 갚아야 하며, 전세면 만기에 보증금을 자녀가 돌려줘야 합니다. 셋째, 자녀에게 갚을 능력이 있어야 합니다. 부모가 대신 갚는 순간 그 금액은 새로운 증여가 되고 자금출처 조사의 대상이 됩니다.

네 번째 단계, 세금이 하나 더 있습니다. 자녀가 집을 받으면서 내는 취득세입니다. 지방세법은 증여로 받는 무상 취득에 3.5%의 세율을 두고, 조정대상지역의 일정 금액 이상 주택을 증여받으면 크게 중과합니다. 다만 1세대 1주택자가 가진 집을 배우자나 직계존비속이 받는 경우는 중과에서 뺍니다. 부담부증여의 채무 부분은 유상 취득으로 봐서 매매의 세율이 적용되는데, 배우자와 직계존비속 사이에서는 자녀가 실제로 대가를 치른 것이 입증되어야 유상으로 인정됩니다. 3단계의 증명이 취득세에서도 그대로 작동합니다. 이제 손해가 나는 집입니다. 부담부증여는 양도세를 새로 만드는 방법이라 양도세가 커지는 집일수록 불리해집니다. 아주 오래전 헐값에 산 집이라 차익이 큰 경우, 다주택자라 양도세가 중과되는 경우, 부모가 산 지 얼마 안 돼 장기보유특별공제가 없거나 2년 미만 단기 세율(주택 60~70%)이 붙는 경우입니다. 거꾸로 부모 집이 1세대 1주택 비과세 대상이면 채무 부분의 양도에도 비과세가 적용돼(양도가액 12억원 이하) 양도세가 생기지 않으니, 이때는 부담부증여 쪽이 더 유리해질 수 있습니다. 이 방법은 증여세를 줄이는 대신 양도세를 부르는 교환이고, 교환 비율은 집마다 다릅니다.

판단표입니다. 부담부증여가 계산상 유리해지는 조건은 셋이 겹칠 때입니다. 첫째, 집값에서 채무 비중이 커서 증여 부분이 낮은 세율 구간에 들어갈 것. 둘째, 부모의 취득가가 높아 양도차익이 작고, 보유가 3년 이상이라 장기보유특별공제를 받을 것. 셋째, 자녀에게 그 채무를 실제로 감당할 소득이 있을 것. 하나라도 크게 어긋나면 다시 계산해야 합니다. 그리고 증여 편의 규칙들이 여기에도 그대로 붙습니다. 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여는 합산되고, 증여세 신고는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안이며, 양도세는 부모 쪽에서 따로 신고합니다. 마지막으로 순서입니다. 계약서를 쓰기 전에 계산하는 것입니다. 증여 등기가 끝난 뒤에 불리하다고 나오면 되돌리기 어렵습니다. 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월) 안에 합의해 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 보지만, 그 뒤에 돌려주면 처음 증여세는 그대로 남고, 신고기한에서 3개월이 더 지나면 돌려주는 것에도 다시 증여세가 붙습니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. 첫째, 자녀에게 집을 넘길 계획이 있다면 시가, 부모의 취득가와 보유 기간, 채무 금액, 자녀의 소득 네 가지를 적어 두 방식의 세금 합계를 비교해 보십시오. 둘째, 채무 인수가 실제로 가능한지, 자녀가 그 빚을 갚을 수 있는지를 먼저 답하십시오. 그 답이 아니오라면 계산은 의미가 없습니다. 다만 양도세의 비과세와 중과, 취득세 중과의 지역과 금액 기준은 사정마다 다르니 실제 증여는 세무사와 함께 설계하십시오. 세입자 보증금 한 줄이 세금의 모양을 바꾸지만, 그 한 줄을 국세청이 믿게 만드는 것은 서류와 자녀의 실제 상환입니다.