전세 낀 집을 물려주면 세금의 모양이 바뀝니다 — 같은 6억이 1억 185만원과 6,705만원
시가 6억원 아파트를 자녀에게 그냥 주면 6억원 전부에 증여세 1억 185만원입니다. 전세보증금 3억원을 자녀가 떠안는 조건으로 주는 부담부증여면 보증금 3억원은 양도, 나머지 3억원만 증여로 봐 증여세 3,880만원과 양도세 2,825만원, 합계 6,705만원입니다. 3,480만원이 줄었습니다. 취득가 3억원에 10년 보유한 집 기준입니다.
영상에서 쓴 조건
- 증여재산
- 시가 6억원 아파트
- 자녀가 떠안는 채무
- 전세보증금 3억원
- 부모의 취득가 · 보유
- 3억원 · 10년 전 취득
- 수증자
- 성년 자녀 (증여재산공제 5,000만원)
- 양도세
- 일반세율 · 1주택 비과세와 다주택 중과 없음 (가정)
계산 결과
- 그냥 증여 (증여세)
- 1억 185만원
- 부담부증여 (합계)
- 6,705만원 (3,480만원 감소)
- 자녀의 증여세 (증여 부분 3억원)
- 3,880만원
- 부모의 양도세 (양도 부분 3억원)
- 2,825만원 (차익 1억 5,000만원 · 장특공제 20% · 기본공제 250만원 차감 · 지방소득세 포함)
- 취득가 5억원 · 3년 보유였다면
- 합계 4,476만원
- 무상 취득 취득세율
- 3.5% (조정대상지역 일정 금액 이상은 중과)
왜 이렇게 되나
같은 6억원 아파트를 자녀에게 주는데 세금이 1억 185만원인 집과 6,705만원인 집이 있습니다. 차이는 보증금입니다.
보증금을 자녀가 떠안는 조건이면 그 3억원은 부모가 판 것으로 봅니다.
- 보증금 3억원양도 → 부모의 양도세 2,825만원
- 나머지 3억원증여 → 자녀의 증여세 3,880만원
- 합계6,705만원 · 3,480만원 감소
취득가 3억원에 10년 보유한 집 기준입니다.
절감 폭은 차익에 달렸습니다. 차익이 클수록 양도세가 커져 거꾸로 늘 수도 있고, 취득가 5억원에 3년 보유였다면 차익이 작아 합계 4,476만원까지 내려갑니다. 가족 간에는 빚을 실제로 떠안았는지 증명해야 하고, 무상 취득 취득세율 3.5%도 같이 붙습니다.
법 근거
법제처 국가법령정보센터의 법령과 정부 부처 발표를 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
상속세 및 증여세법 제47조제1항 (부담부증여)
시행 현행 (2026-09-05 확인)
증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여재산가액에서 뺀다. 그 채무액은 양도로 본다(소득세법 제88조).
이게 무슨 뜻이냐면
보증금만큼은 판 것이 되고 나머지만 증여다. 세금의 모양이 둘로 나뉜다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
부담부증여가 늘 싼가요?
아닙니다. 양도 부분의 차익이 클수록 양도세가 커집니다. 취득가와 보유 기간을 넣어 두 값을 견줘야 합니다.
자녀가 보증금을 실제로 갚아야 하나요?
예. 가족 간 부담부증여는 채무를 실제로 인수했는지 국세청이 사후 관리합니다. 부모가 대신 갚으면 그 부분이 다시 증여가 됩니다.
취득세는 어떻게 되나요?
증여 부분에는 무상 취득 취득세율 3.5%가, 양도 부분에는 유상 취득 세율이 붙습니다. 자세한 것은 짝 강의를 봅니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.