임대 권한 없는 집주인과 계약한 전세사기 피해자, 최소보장금 먼저 받는다 — 2026년 11월 13일 시행 | 선지급 뒤 정산
2026년 11월 13일부터 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 전세사기 피해자는 보증금 3분의 1인 최소보장금을 경매 결과를 기다리지 않고 먼저 받을 수 있습니다. 신탁사기 피해자도 대상입니다. 국토교통부가 90일 안에 지급 여부와 금액을 정하고, 먼저 준 돈은 나중에 배당이나 변제로 받은 금액과 정산합니다.
영상에서 쓴 조건
- 시행일
- 2026-11-13
- 공포
- 2026-05-12
- 근거
- 전세사기피해자법 제25조의10 (신설)
- 대상
- 적법한 임대 권한 없는 자와 계약한 피해자 · 신탁사기 피해자 · 대통령령이 정하는 자
- 선지급 금액
- 최소보장금 (임차보증금의 3분의 1)
- 결정 기한
- 90일 · 보완 시 30일 1회 연장
- 창구
- LH 위탁 (2026-10-06 시행령)
계산 결과
- 무엇을
- 최소보장금(보증금의 3분의 1)을 먼저 지급
- 언제
- 경매·배당 결과를 기다리지 않고
- 정산
- 나중에 배당·변제로 받은 금액과 정산
- 조건
- 정산 완료까지 대항력 유지
- 받으면
- 공공임대 지원 불가
- 회수하면
- 받은 만큼 반납
왜 이렇게 되나
현재는 경매와 배당이 끝나야 보증금을 얼마나 돌려받는지 정해집니다. 그때까지 보증금은 돌아오지 않고, 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 배당 자체를 기대하기 어렵습니다. 신탁사기가 대표적입니다.
전세사기피해자법 제25조의10 (2026-11-13 시행) 입니다.
- 대상 피해자적법한 임대 권한 없는 자와 계약 · 신탁사기 포함
- 선지급최소보장금(3분의 1)을 먼저 지급
- 정산배당·변제로 받은 금액과 나중에 정산
국토교통부가 반환채권을 양수하면 우선변제권을 승계합니다.
신청을 받으면 국토교통부는 90일 안에 지급 여부와 금액을 정합니다. 서류 보완이 필요하면 30일 안에서 한 번 연장합니다. 선지급을 받은 임차인은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 합니다. 이사를 나가 대항력을 잃으면 정산 구조가 무너집니다.
제25조의9(부족분 지원)와 제25조의10(선지급)입니다.
- 부족분 지원 (25조의9)배당·지원을 다 받고도 3분의 1이 안 되면 사후 보전
- 선지급 (25조의10)특정 피해자에게 3분의 1을 먼저
- 둘 다공공임대 지원과 중복 불가 · 회수 시 반납
선지급을 받은 사람은 부족분 지원을 따로 신청할 수 없습니다.
이 영상과 해설은 공포됐지만 아직 시행되지 않은 제도를 알립니다. 시행령·고시로 세부 기준이 달라질 수 있습니다.
정리하면, 2026년 11월 13일부터 임대 권한 없는 사람과 계약한 전세사기 피해자는 최소보장금을 먼저 받고 나중에 정산합니다. 정산까지 대항력을 유지하는 것이 조건입니다.
법 근거
법제처 국가법령정보센터의 법령과 정부 부처 발표를 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
전세사기피해자법 제25조의10 (최소보장금의 선지급)
시행 2026-11-13 시행 (2026-05-12 공포 · 부칙 제1조 단서)
적법한 임대권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 전세사기피해자(신탁사기피해자 포함)와 대통령령으로 정하는 자는 최소보장금의 선지급을 국토교통부장관에게 신청할 수 있다. 결정은 90일 이내(보완 시 30일 범위 1회 연장). 국토교통부장관이 임차보증금반환채권을 양수하면 우선변제권을 승계하고, 임차인은 정산 완료까지 대항력을 유지해야 한다. 선지급을 받으면 공공임대 지원 불가.
이게 무슨 뜻이냐면
경매 결과를 기다리지 않고 3분의 1을 먼저 받는다. 대신 정산까지 그 집의 대항력을 지켜야 한다.
전세사기피해자법 제25조의11 (지원금의 반납)
시행 2026-11-13 시행
최소보장금 지원 또는 선지급을 받은 사람이 임차보증금을 회수한 경우 그 범위에서 지원금을 반납한다.
이게 무슨 뜻이냐면
먼저 받은 돈은 보증금의 일부를 앞당긴 것이다. 회수되면 그만큼 되돌린다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
누가 선지급 대상인가요?
적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자입니다. 신탁사기 피해자가 대표적이고, 대통령령으로 정하는 자도 들어갑니다.
먼저 받은 돈은 갚아야 하나요?
나중에 배당이나 변제로 받은 금액과 정산합니다. 보증금을 회수하면 받은 만큼 반납합니다.
대항력을 유지하라는 게 무슨 뜻인가요?
정산이 끝날 때까지 그 집에 주민등록과 점유를 유지하라는 것입니다. 국토교통부가 반환채권을 양수해 우선변제권을 행사하려면 임차인의 대항력이 살아 있어야 합니다.
19편의 부족분 지원과 같이 받을 수 있나요?
아닙니다. 선지급을 받은 사람은 부족분 지원 신청에서 제외되고, 둘 다 공공임대 지원과 중복되지 않습니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.