소액임차인 최우선변제 계산기

세 들어 살던 집이 경매로 넘어가면 낙찰대금은 순위대로 나뉘고, 임차인은 먼저 설정된 근저당보다 뒤로 밀리는 것이 원칙입니다. 그러면 보증금이 적은 세입자일수록 한 푼도 못 받고 나앉게 되므로, 주택임대차보호법 제8조는 보증금이 일정 금액 이하인 「소액임차인」에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 앞서 돌려주도록 정했습니다. 이것이 최우선변제입니다. 이 계산기는 지역, 내 보증금, 주택가액, 같은 집의 소액임차인 수를 받아 내가 대상인지, 대상이면 얼마를 앞서 받을 수 있는지 계산합니다.

금액이 두 단계로 정해진다는 점이 핵심입니다. 먼저 보증금이 지역별 상한 이하여야 대상이 되고, 대상이면 지역별로 정해진 일정액과 내 보증금 중 적은 쪽을 받습니다. 그리고 소액임차인 전원이 받는 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다는 한도가 마지막에 걸립니다.

계약하기 전에 쓰는 것이 가장 좋습니다. 등기부등본에 근저당이 잡혀 있는 집에 들어갈 때, 보증금을 상한 아래로 맞추면 최악의 경우에도 일정액은 지킬 수 있습니다. 보증금을 조금만 낮추면 대상이 되는 경우가 있으니 계약 조건을 정할 때 계산기로 상한을 확인합니다.

이미 살고 있는 집에 경매 통지가 온 사람도 씁니다. 내가 대상인지, 얼마를 배당받을 수 있는지를 대략 알아야 배당요구를 하고 다음 집을 구할 계획을 세울 수 있습니다. 다만 실제 사건에서는 지금 시행령이 아니라 근저당이 설정된 시점의 시행령이 적용되므로, 계산기의 금액은 현행 기준일 뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.

근거는 주택임대차보호법 제8조와 같은 법 시행령 제10조·제11조입니다. 시행령 제11조가 지역을 4개 권역으로 나눠 대상이 되는 보증금 상한을 정하고, 제10조가 권역마다 앞서 받을 수 있는 일정액을 정합니다. 서울은 보증금 16,500만원 이하이면 5,500만원까지, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하이면 2,500만원까지입니다. 과밀억제권역과 광역시는 그 사이에 있고, 표는 화면 아래에 있습니다.

계산은 이렇게 갑니다. 보증금이 상한을 넘으면 대상이 아니라 0원입니다. 상한 이하이면 일정액과 보증금 중 적은 쪽이 기본 금액입니다. 보증금 4,000만원인 사람이 5,500만원을 받을 수는 없기 때문입니다. 마지막으로 시행령 제10조제2항에 따라 소액임차인 전원의 합계가 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘으면 그 안에서 각자의 일정액 비율로 나눕니다. 계산기는 전원이 같은 조건이라고 보고 균등하게 나누는 근사치를 씁니다. 금액과 별개로 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 한다는 조건은 계산기가 판정하지 않습니다.

화면 기본값인 서울, 보증금 1억 5,000만원, 주택가액 4억원, 소액임차인 1명으로 보겠습니다. 보증금이 서울 상한 16,500만원 이하라 대상이고, 일정액 5,500만원이 보증금보다 적으니 기본 금액은 5,500만원입니다. 주택가액의 2분의 1은 2억원이라 한도에 걸리지 않고, 그대로 5,500만원을 근저당권자보다 앞서 받습니다. 같은 조건에서 보증금이 4,000만원이면 보증금 전액인 4,000만원이고, 보증금이 1억 7,000만원이면 상한을 500만원 넘겨 대상이 아닙니다.

한도에 걸리는 경우도 보겠습니다. 주택가액이 3억원인 다가구주택에 서울 소액임차인 4명이 있으면 각자 5,500만원씩 합계 2억 2,000만원인데, 주택가액의 2분의 1인 15,000만원을 넘습니다. 그래서 한도 안에서 나눠 한 사람당 3,750만원이 됩니다. 세입자가 많은 집일수록 이 한도가 실제 금액을 좌우합니다.

첫째, 상한을 조금 넘겨도 일부는 받을 것이라고 기대하는 것입니다. 1만원을 넘어도 최우선변제 대상에서 빠집니다. 다만 확정일자를 받아 둔 우선변제권은 별개로 남아 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 둘째, 지금 표의 금액이 내 사건에 적용된다고 믿는 것입니다. 적용되는 것은 근저당 설정 시점의 시행령이라, 오래전에 설정된 근저당이 있으면 그때의 낮은 금액이 기준입니다. 등기부등본에서 설정일을 먼저 확인해야 합니다.

셋째, 금액만 맞으면 된다고 여기는 것입니다. 경매신청 등기 전에 실제로 이사해 살고 전입신고까지 마쳐야 하며, 하루라도 늦으면 대상이 아닙니다. 외국인은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록을 대신합니다. 넷째, 한집에 사는 가족이 각자 계약해 각각 받으려는 것입니다. 가정공동생활을 하는 임차인은 1명으로 보아 보증금을 합산합니다. 다섯째, 일정액을 그대로 받는다고 보는 것입니다. 세입자가 많고 집값이 낮으면 2분의 1 한도에 걸려 줄어듭니다.