소액임차인 최우선변제 계산기
살던 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 중 얼마를 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 수 있는지 지역별 기준으로 계산합니다.
임차 조건 입력
계산 결과
보증금 상한
16,500만원
이하여야 대상이 된다
시행령 금액
5,500만원
이 지역의 최우선변제 금액
실제 받을 금액
5,500만원
한도에 걸리지 않음
보증금 15,000만원 는 이 지역 상한 16,500만원 이하라 최우선변제 대상입니다. 다만 대상이 되려면 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 금액만으로 정해지지 않습니다.
이 표는 근저당 설정 시점의 시행령이 적용됩니다. 화면의 금액은 2023-02-21 개정 기준이며, 그 이전에 설정된 근저당이 있다면 당시 시행령의 낮은 금액이 적용될 수 있습니다. 등기부등본에서 근저당 설정일을 확인하시기 바랍니다.
지역별 기준
| 지역 | 보증금 상한 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시서울특별시 | 16,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역 등수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 14,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시 등광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역위에 해당하지 않는 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
금액표는 시행령 최종개정 2023-02-21 기준입니다. 이 기준금액은 개정이 잦고, 실제 사건에서는 근저당 설정 시점의 시행령이 적용됩니다. 등기부등본에서 근저당 설정일을 확인한 뒤 해당 시점의 기준을 적용해야 합니다. 이 계산기는 현재 기준으로만 계산합니다.
자주 묻는 질문
최우선변제가 무엇인가요?
경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받습니다. 근저당이 먼저 설정되어 있어도 그 금액만큼은 앞서 받는다는 뜻입니다.
보증금이 상한을 조금 넘으면 어떻게 되나요?
최우선변제는 받지 못합니다. 1만원을 넘어도 대상에서 빠집니다. 다만 확정일자를 받아 두었다면 우선변제권은 별개로 남아 있어, 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 최우선변제만 사라지는 것이지 권리 전부가 사라지는 것은 아닙니다.
이 금액표는 언제 기준인가요?
시행령 최종개정 2023-02-21 기준입니다. 다만 실제 사건에서는 근저당 설정 시점의 시행령이 적용되므로, 그 이전에 설정된 근저당이 있다면 당시의 낮은 금액이 적용될 수 있습니다. 등기부등본에서 설정일을 확인하시기 바랍니다.
돈만 있으면 되나요?
아닙니다. 경매신청 등기 전에 주택의 인도(실제 점유)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다. 두 요건 중 하나라도 빠지면 금액과 무관하게 대상이 아닙니다.
주택가액의 2분의 1 한도는 무엇인가요?
최우선변제 총액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액임차인이 여러 명이면 각자의 일정액 비율로 나눠 계산합니다. 이 계산기는 균등 배분으로 근사합니다.
한집에 사는 가족이 각자 계약했으면 각각 받나요?
아닙니다. 한 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인들은 1명으로 보아 보증금을 합산합니다.
이 계산을 다룬 해설
영상에서 쓴 조건과 법 근거를 함께 정리했습니다.