집이 경매로 넘어가도 일정 금액은 은행보다 먼저 돌려받습니다

살던 집이 경매로 넘어갔다는 말을 들으면 보증금이 전부 사라진다고 생각하기 쉽습니다. 등기부등본을 떼어 보니 은행 근저당이 내 전입신고보다 먼저 잡혀 있다면 더 그렇습니다.

그런데 법은 일정 조건의 임차인에게 예외를 둡니다. 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받도록 한 것입니다. 최우선변제라고 부릅니다.

대신 아무나 되는 것은 아닙니다. 보증금이 지역별로 정해진 상한 아래여야 합니다. 그래서 이름에 소액이 붙어 있습니다.

지역이 나뉘는 방식이 조금 낯선데, 서울이 가장 높고 그다음이 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역 순입니다. 같은 경기도라도 어느 시인지에 따라 다른 구간에 들어갑니다.

받는 금액은 두 값 중 작은 쪽입니다. 시행령이 정한 금액과 내 보증금 중 작은 쪽입니다. 보증금이 2,000만원인데 5,500만원을 받을 수는 없기 때문입니다.

여기서 가장 조심해야 할 부분이 나옵니다. 이 상한에는 중간이 없습니다. 1억 6,500만원까지는 5,500만원을 받고, 1억 6,600만원이면 0원입니다. 100만원 차이로 전부입니다.

다만 여기서 오해하면 안 되는 것이 있습니다. 최우선변제 대상이 아니라고 해서 권리가 전부 사라지는 것은 아닙니다. 확정일자를 받아 두었다면 우선변제권은 별개로 남아 있습니다. 배당 순위에 따라 받게 됩니다. 사라지는 것은 순서를 건너뛰는 권리이지 받을 권리 자체가 아닙니다.

그리고 금액만으로 정해지지도 않습니다. 경매신청 등기 전에 주택의 인도, 즉 실제로 살고 있어야 하고 주민등록, 즉 전입신고를 마쳐야 합니다. 둘 중 하나라도 빠지면 금액과 무관하게 대상이 아닙니다.

한도도 하나 있습니다. 최우선변제 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 대지를 포함한 값입니다. 한 건물에 소액임차인이 여러 명이면 이 한도 안에서 각자의 일정액 비율로 나눠 받습니다. 다세대주택처럼 임차인이 많은 곳에서 실제로 문제가 되는 조항입니다.

마지막으로 이 페이지에서 가장 중요한 경고입니다. 위 금액표는 시행령 최종개정 2023-02-21 기준인데, 실제 사건에서는 지금 시행령이 아니라 근저당이 설정된 시점의 시행령이 적용됩니다. 오래전에 설정된 근저당이 있는 집이라면 당시의 더 낮은 금액이 기준이 됩니다. 등기부등본에서 근저당 설정일을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

결국 지금 할 수 있는 일은 세 가지입니다. 등기부등본을 떼어 근저당 설정일과 금액을 확인하고, 내 보증금이 지역 상한 안에 있는지 보고, 전입신고와 확정일자가 되어 있는지 확인하는 것입니다. 셋 다 오늘 할 수 있습니다.