전월세 신고를 하면 확정일자가 무료로 따라 붙습니다

전월세 계약을 하면 신고할 의무가 있습니다. 2021년 6월에 시행됐지만 4년 동안 계도기간이 있어서 과태료가 실제로 부과되지는 않았습니다. 그 계도기간이 2025년 5월 31일에 끝났습니다. 지금은 부과되는 상태입니다.

다만 이 시점에 함께 알아야 할 것이 있습니다. 계도기간이 끝난 것과 같은 시기에 과태료 상한이 100만원에서 30만원으로 낮아졌습니다. 둘 중 하나만 알면 실제보다 무섭게 느끼거나 반대로 안 해도 되는 것으로 오해합니다.

신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 계약입니다. 둘 다 넘어야 하는 것이 아니라 하나만 넘어도 대상입니다. 보증금 5,000만원에 월세 40만원인 계약도 대상이 됩니다.

여기까지는 의무 얘기입니다. 그런데 이 제도에는 임차인에게 유리한 면이 하나 더 있습니다. 신고할 때 서명·날인된 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 같이 부여됩니다. 따로 신청하러 갈 필요가 없고 수수료도 없습니다.

확정일자를 왜 굳이 챙겨야 하는지가 이 편의 핵심입니다. 임차인의 권리는 무엇을 갖췄느냐에 따라 단계가 나뉩니다.

여기서 자주 헷갈리는 부분을 짚겠습니다. 최우선변제는 확정일자가 없어도 됩니다. 인도와 주민등록만 있으면 되고, 대신 보증금이 지역별 상한 아래여야 합니다. 확정일자가 필요한 것은 우선변제권입니다. 두 권리는 별개이고, 둘 다 갖춰 두는 것이 안전합니다.

그리고 대항력에는 시점 함정이 하나 있습니다. 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 당일에 근저당이 설정되면 근저당이 앞섭니다. 하루 차이로 순위가 바뀌는 구조라서, 잔금을 치른 날 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

신고 방법은 두 가지입니다. 온라인으로는 부동산거래관리시스템에서 간편인증으로 할 수 있고, 오프라인으로는 관할 읍·면·동 행정복지센터를 방문하면 됩니다. 온라인 쪽이 계약서 파일만 있으면 끝나서 빠릅니다.

의무자는 임대인과 임차인 모두입니다. 다만 서명·날인된 계약서를 제출하면 한쪽 신고로 공동 신고한 것으로 봅니다. 서로 미루다 기한을 넘기는 경우가 있는데, 확정일자를 챙기려면 임차인이 먼저 하는 편이 유리합니다.

마지막으로 제외 대상도 있습니다. 제주 한 달 살기 같은 단기 계약이나 학교 기숙사비 등은 신고 대상이 아닙니다.

정리하면 이렇습니다. 계약한 날부터 30일 안에, 계약서를 들고 온라인으로 신고하면 됩니다. 과태료를 피하는 동시에 확정일자까지 챙기는 일이 한 번에 끝납니다.