같은 10년 보유인데 공제가 48%와 80% — 거주 기간이 다른 것
1세대 1주택의 장기보유특별공제는 두 줄입니다. 보유 1년에 4%, 거주 1년에 4%, 각각 최대 40%라 합쳐 80%입니다. 10년 보유에 10년 거주면 80%, 10년 보유에 2년 거주면 40%에 8%를 더한 48%입니다. 비과세를 넘긴 차익 5억원이면 공제가 4억원과 2억 4,000만원으로 1억 6,000만원 차이입니다.
영상에서 쓴 조건
- 대상
- 1세대 1주택 · 비과세 12억원 초과분 차익 5억원
- 보유 공제
- 1년 4% · 최대 40%
- 거주 공제
- 1년 4% · 최대 40% (거주 2년 이상 조건)
- 다주택
- 1년 2% · 3년 6%~15년 30%
- 중과
- 조정대상지역 다주택 중과 시 공제 없음
- 정부안
- 거주 공제를 키우는 안 (2026-09-05 현재 아직 국회 통과 전)
계산 결과
- 10년 보유 · 10년 거주
- 80% · 공제 4억원
- 10년 보유 · 2년 거주
- 48% (40% + 8%) · 공제 2억 4,000만원
- 차이
- 1억 6,000만원
- 다주택 · 10년 보유
- 20%
- 다주택 · 15년 이상
- 30%
- 조정대상지역 중과
- 0%
한눈에 보기
1주택은 거주 기간이 공제를 두 배 가까이 바꾸고, 다주택은 표 자체가 낮습니다.
- 1주택 · 거주 10년80%
- 1주택 · 거주 2년48%
- 다주택 · 10년20%
- 조정대상지역 중과0%
왜 이렇게 되나
10년 보유한 집을 팔 때 공제를 80% 받을 줄 알았는데 48%만 나온 분이 있습니다. 거주가 달랐습니다.
소득세법 제95조제2항 표2입니다.
- 보유1년 4% · 최대 40%
- 거주1년 4% · 최대 40%
- 합계최대 80%
거주 공제는 2년 이상 거주해야 붙습니다.
10년 보유에 10년 거주면 40 더하기 40, 80%입니다. 10년 보유에 2년 거주면 40 더하기 8, 48%입니다. 비과세를 넘긴 차익 5억원이면 공제가 4억원과 2억 4,000만원, 1억 6,000만원 차이입니다.
엔진 long-term-deduction 검산값입니다.
- 10년 보유 · 10년 거주80% → 4억원 공제
- 10년 보유 · 2년 거주48% → 2억 4,000만원 공제
- 차이1억 6,000만원
다주택이면 표가 달라 10년 보유해도 20%, 15년을 넘어야 30%이고 조정대상지역 중과면 아예 없습니다. 정부가 거주 공제를 키우는 안을 냈지만 2026년 9월 5일 현재 아직 국회 통과 전입니다.
법 근거
법제처 국가법령정보센터의 법령과 정부 부처 발표를 출처로 삼아 해당 부분만 정리했습니다.
소득세법 제95조제2항 (장기보유특별공제)
시행 현행 (2026-09-05 확인)
표1(일반): 보유 3년 6%부터 1년마다 2%, 15년 이상 30%. 표2(1세대 1주택, 보유 3년 이상·거주 2년 이상): 보유기간 1년당 4%(최대 40%) + 거주기간 1년당 4%(최대 40%).
이게 무슨 뜻이냐면
같은 10년 보유가 거주에 따라 48%와 80%로 나뉜다. 팔기 전 2년의 거주가 표를 바꾼다.
소득세법 제104조제7항 (조정대상지역 다주택 중과)
시행 현행 (2026-09-05 확인)
조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 주택 양도 시 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.
이게 무슨 뜻이냐면
중과 대상이면 공제가 0이다. 10년을 보유했어도 표가 없다.
내 조건으로 계산하기
위 조건이 그대로 들어간 상태로 계산기가 열립니다. 숫자만 바꾸면 내 경우가 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
거주를 하나도 안 했으면 몇 %인가요?
표2의 거주 공제는 2년 이상 거주가 조건입니다. 거주 2년 미만이면 표2가 아니라 일반 표1(10년 20%)이 적용될 수 있어, 이 카드는 경계를 피해 거주 2년 48%로 셌습니다. 세무사와 확인이 필요한 자리입니다.
비과세 12억원 안이면 공제가 필요 없나요?
예. 1세대 1주택 양도가액 12억원 이하는 비과세라 공제를 쓸 일이 없습니다. 이 공제는 12억원을 넘긴 차익에 붙습니다.
다주택은 왜 20%인가요?
다주택은 표1이 적용돼 1년에 2%, 3년 6%부터 15년 30%가 최대입니다. 조정대상지역 중과 대상이면 공제가 아예 없습니다.
정부안이 통과되면 어떻게 되나요?
거주 기간을 더 크게 보는 방향의 개편안이 있지만 2026년 9월 5일 현재 국회 심사 전입니다. 통과 전까지는 이 표대로입니다.
계산 결과는 입력값과 표기된 기준일의 제도를 전제로 한 추정치입니다. 실제 금융기관의 심사 결과와 다를 수 있으며, 제도는 수시로 바뀝니다. 중요한 결정 전에는 반드시 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.