갱신 거절, 따져 볼 조건은 넷입니다 — 같은 거절이 0원과 600만원으로 달라진 이유

집주인이 들어와 산다고 해서 나왔습니다. 두 달 뒤 그 집 앞을 지나다 보니 다른 사람이 살고 있습니다. 이럴 때 받을 수 있는 돈이 있습니다. 보증금 3억짜리 전세였다면 600만원입니다. 그런데 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 집주인이 든 거절 사유가 9가지 중 딱 하나, 「실거주」였을 때만 걸립니다. 「재건축」이라고 했으면 걸리지 않습니다. 같은 상황처럼 보여도 달라집니다.

계약갱신요구권은 6년째 시행 중인 규칙입니다. 새로 생기는 제도가 아니라 이미 쓰고 있는 권리인데, 쓰는 방법을 몰라서 못 쓰는 경우가 많습니다. 단계는 넷입니다. ① 언제 요구해야 하는가, ② 집주인은 어떤 사유로 거절할 수 있는가, ③ 거절해 놓고 남에게 세를 놓으면 어떻게 되는가, ④ 그때 얼마를 받는가. 이 순서가 곧 시간 순서입니다. 계약이 끝나기 전에 ①과 ②가 지나가고, 나온 뒤에 ③과 ④가 옵니다.

첫 번째 단계, 기간입니다. 요구할 수 있는 창은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 너무 일러도 안 되고 늦어도 안 됩니다. 2개월을 남기고 하루가 지나면 그 권리는 사라지고, 다투어서 되찾을 수 있는 것이 아닙니다. 권리를 몰라서가 아니라 날짜를 몰라서 잃습니다. 그리고 한 번뿐입니다. 계약 기간 통틀어 1회, 갱신되면 2년이 더 붙어 흔히 「2+2」라고 부릅니다. 요구 방식은 법이 정해 두지 않아 말로 해도 되지만, 다투게 되면 증명해야 하는 쪽은 요구한 사람이니 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법이 낫습니다.

두 번째 단계, 거절 사유입니다. 법은 거절할 수 있는 사유를 9가지로 적어 두었고 그 9가지가 아니면 거절할 수 없습니다. 「집주인이 싫어서」는 사유가 되지 않습니다. 대표적으로 차임이 2기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우(2번 밀렸다가 갚은 것이 아니라 밀린 금액이 2기분에 이른 사실), 거짓이나 부정한 방법으로 빌린 경우, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우, 철거·재건축이 필요한 경우(계약 때 공사 시기·기간을 구체적으로 고지했거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 철거일 때)가 있습니다.

그리고 8호, 집주인이 직접 들어와 사는 경우입니다. 오늘 이야기의 중심입니다. 여기에는 범위가 붙어 있습니다. 집주인 본인만이 아니라 직계존속과 직계비속도 포함하니, 부모나 자녀가 들어와 사는 것도 실거주입니다. 형제자매는 직계가 아닙니다. 「실거주」라는 말이 넓게 들리지만 법이 정한 범위는 정해져 있습니다.

세 번째 단계입니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 그 집에 다른 사람이 들어와 살면 손해배상이 걸립니다. 다만 조건 셋이 다 맞아야 합니다. ① 거절 사유가 8호 실거주였을 것. 재건축이라고 했으면 걸리지 않습니다. ② 갱신되었을 기간이 끝나기 전일 것. 갱신됐다면 원래 계약이 끝난 날부터 2년이었을 테니 그 2년이 지나기 전에 남에게 임대한 경우이고, 2년 하고 하루가 지난 뒤라면 걸리지 않습니다. ③ 정당한 사유가 없을 것. 들어와 살려고 했는데 사정이 생긴 경우는 법도 압니다. 그 사유는 집주인 쪽 사정이라 다투게 되면 임대인이 밝혀야 정리가 됩니다. 다만 남의 임대차 내용을 마음대로 열람할 수는 없습니다. 확정일자 부여 현황은 이해관계인만 볼 수 있고, 등기부등본에는 소유자가 나올 뿐 세입자가 적히지 않습니다.

네 번째 단계, 금액입니다. 기준이 셋인데 셋을 더하는 것이 아니라 셋 중 가장 큰 금액을 받습니다. ① 환산월차임의 3개월분, ② 새 세입자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 × 2년, ③ 실제로 입은 손해액. 전세처럼 월세가 없는 경우에도 보증금을 월세로 환산해서 계산하는데, 그 비율은 연 1할(10%)과 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 3.00%(2026년 8월 27일)이니 5.00%이고, 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 늘 두 번째가 낮아 사실상 기준금리에 연동됩니다.

보증금 3억 순수 전세로 계산해 봅니다. 3억 × 5% = 연 1,500만원, ÷ 12 = 월 125만원. 이것이 환산월차임입니다. 기준 ①은 그 3개월분이니 375만원입니다. 집주인이 새 세입자에게 월 150만원을 받고 있다면 차액이 25만원이고, 24개월을 곱하면 600만원입니다. 셋 중 가장 큰 금액이니 600만원입니다.

예외가 하나 있습니다. 계약할 때 손해배상액을 미리 정해 둔 합의가 있으면 그 합의가 먼저입니다. 방금 본 세 기준은 정해 둔 것이 없을 때 쓰는 계산이니 계약서 특약란을 다시 볼 이유가 하나 더 생깁니다. 유리할 수도 불리할 수도 있습니다. 그리고 전환율은 고정된 숫자가 아닙니다. 오늘 5%인 것은 기준금리가 3.00%이기 때문이고, 기준금리가 내려가면 전환율도 환산월차임도 내려가, 환산월차임으로 계산하는 두 기준이 같이 내려갑니다. 옛 숫자로 계산해 두고 그 금액을 기대하면 어긋납니다.

지금 하실 일은 두 가지입니다. ① 계약 종료일을 달력에 적고 6개월 전과 2개월 전에 표시하십시오. 그 두 날짜 사이가 요구할 수 있는 기간입니다. ② 요구는 문자든 내용증명이든 날짜가 남는 방법으로 하십시오. 다만 오늘 이야기는 대표적인 조건만 본 것입니다. 9가지 사유마다 다투는 지점이 따로 있고 정당한 사유가 있었는지는 사건마다 다르니, 금액이 크면 전문가의 확인을 받으십시오. 2개월 전을 넘기면 다투어서 되찾을 수 없습니다. 달력에 적어 두는 것 하나가 2년을 더 지킵니다.