계약갱신 통지 기한 계산기

주택 전월세 계약은 만료일이 다가온다고 저절로 끝나지 않습니다. 세입자가 더 살겠다고 요구할 수 있는 기간이 있고, 집주인이 못 살게 하겠다고 통지할 수 있는 기간이 있으며, 둘 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 이어집니다. 이 계산기는 계약 만료일 하나를 넣으면 그 기간이 언제 열리고 언제 닫히는지, 오늘이 그 안에 있는지, 갱신되면 새 만료일이 언제인지를 날짜로 보여 줍니다.

금액은 다루지 않습니다. 갱신할 때 임대료를 얼마까지 올릴 수 있는지는 전월세상한제 계산기가 따로 답합니다. 여기서는 오직 「언제까지 말해야 하는가」가 답입니다. 이 날짜를 놓치면 권리 자체가 사라지기 때문에 금액보다 먼저 봐야 하는 문제입니다.

만료가 반년쯤 남은 세입자가 씁니다. 지금 집에 더 살고 싶다면 계약갱신요구권을 쓸 수 있는 기간 안에 집주인에게 의사를 전해야 하고, 그 기간은 만료 6개월 전에 열려 2개월 전에 닫힙니다. 그전에 말하면 효력이 없고, 그 뒤에 말하면 늦습니다. 이사 갈 생각이라도 만료 2개월 전까지는 나가겠다고 알려야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다.

집주인도 같은 계산기를 씁니다. 세입자를 내보내거나 조건을 바꾸려면 같은 기간 안에 갱신을 거절하거나 조건 변경을 통지해야 합니다. 이 기간을 넘기면 세입자가 아무 말을 하지 않아도 이전과 같은 조건으로 2년이 더 이어집니다. 실거주하려고 집을 산 사람이 잔금일과 세입자 만료일 사이의 관계를 따질 때도 이 날짜부터 확인합니다.

근거는 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3입니다. 제6조는 묵시적 갱신을 정합니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않으면 이전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 그 기간은 2년입니다. 제6조의2는 묵시적 갱신 뒤 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지 3개월 뒤에 효력이 생긴다고 정합니다.

제6조의3은 계약갱신요구권입니다. 세입자가 같은 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 갱신된 계약은 2년입니다. 이 권리는 1회만 쓸 수 있습니다. 거절할 수 있는 사유는 제1항 각 호에 9가지가 열거되어 있는데, 두 달치 월세를 밀린 경우, 집을 심하게 망가뜨린 경우, 철거나 재건축을 하는 경우, 집주인이나 그 직계가족이 실제로 들어와 사는 경우가 대표적입니다.

계산 자체는 단순합니다. 만료일에서 6개월을 빼면 통지 기간의 시작일, 2개월을 빼면 마지막 날입니다. 오늘이 시작일 전이면 「아직 이르다」, 사이에 있으면 「지금 할 수 있다」, 마지막 날을 지났으면 「닫혔다」로 표시하고, 각각 며칠 남았는지도 셉니다. 갱신 후 만료일은 원래 만료일에 2년을 더한 날입니다.

계약 만료일이 2027년 3월 31일이라고 합시다. 통지 기간은 6개월 전인 2026년 9월 30일에 열려 2개월 전인 2027년 1월 31일에 닫힙니다. 세입자가 계약갱신요구권을 쓰려면 이 넉 달 안에 집주인에게 의사를 전해야 하고, 집주인이 갱신을 거절하려 해도 같은 기간 안에 통지해야 합니다.

이 기간 안에 세입자가 갱신을 요구했다면, 또는 양쪽 다 아무 말이 없었다면 계약은 2029년 3월 31일까지 2년 더 이어집니다. 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 계약이라면 「이미 썼다」를 켜 보십시오. 기간이 열려 있어도 요구할 수 없다고 나옵니다. 다만 그때도 묵시적 갱신은 따로 성립할 수 있으므로 집주인 쪽 통지 기한은 그대로 의미가 있습니다.

가장 흔한 실수는 「만료 두 달 전까지만 말하면 된다」고 알고 있다가 문자 한 통을 못 보내 기간을 넘기는 것입니다. 마지막 날은 만료 2개월 전이지 만료일이 아닙니다. 다음은 통지를 말로만 하는 것입니다. 나중에 다투게 되면 언제 통지했는지 증명해야 하므로 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 쓰는 것이 좋습니다.

갱신요구권과 묵시적 갱신을 헷갈리는 것도 잦습니다. 갱신요구권은 세입자가 요구해서 얻는 2년이고 1회뿐이지만, 묵시적 갱신은 양쪽이 말이 없어서 생기는 것이라 횟수 제한이 없습니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든 나갈 수 있고 3개월 뒤 효력이 생기지만, 집주인은 그 2년 동안 묶입니다. 마지막으로 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 나간 세입자에게 손해를 물어 주어야 합니다. 거절 사유는 실제여야 합니다.