임대료 인상 한도 계산기

전월세 계약을 갱신할 때 늘 같이 오는 두 질문을 한 화면에서 답합니다. 첫째, 집주인이 보증금과 월세를 얼마까지 올릴 수 있는가. 둘째, 보증금 일부를 월세로 돌리자고 할 때 월세가 얼마까지 될 수 있는가. 지금 보증금과 월세, 요구받은 인상률, 조례 상한, 한국은행 기준금리, 월세로 돌릴 보증금을 넣으면 상한까지 올렸을 때의 금액과 요구받은 금액을 나란히 보여 주고, 요구가 상한을 넘는지 판정합니다.

두 계산은 근거 조문이 다르고 상한을 정하는 방식도 다릅니다. 인상 상한은 법이 정한 고정 비율이고, 전환율 상한은 기준금리에 따라 움직입니다. 그래서 기준금리를 입력받습니다. 기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 바뀌고, 어느 쪽 기준이 걸리는지도 화면에 표시합니다.

갱신을 앞두고 집주인에게서 인상 요구를 받은 세입자가 씁니다. 「요즘 시세가 올랐으니 보증금 5천만원 올려 달라」는 말을 들었을 때 그것이 법이 허용하는 범위 안인지 숫자로 확인할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 계약에는 이 상한이 그대로 적용되므로, 상한을 넘는 요구는 거절할 수 있습니다.

집주인도 씁니다. 상한을 넘겨 받은 금액은 나중에 돌려주어야 할 수 있으므로 요구하기 전에 한도를 아는 편이 안전합니다. 보증금을 낮추고 월세를 받고 싶은 집주인, 반대로 목돈이 부족해 월세로 돌리려는 세입자는 전환율 쪽을 씁니다. 같은 보증금이라도 기준금리에 따라 월세 상한이 달라지므로 계약 시점의 기준금리를 넣어야 합니다.

인상 상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조입니다. 증액 청구는 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못하고, 시·도가 조례로 그보다 낮게 정할 수 있습니다. 조례는 법정 상한을 낮출 수만 있으므로 계산기는 법정 5%와 조례 값 가운데 낮은 쪽을 씁니다. 한 번 올린 뒤 12개월 안에는 다시 올리지 못합니다. 계산은 보증금과 월세 각각에 상한 비율을 곱하는 것이 전부이고, 요구받은 비율로도 같은 계산을 해 둘을 견줍니다.

전환율의 근거는 같은 법 제7조의2와 시행령 제9조입니다. 보증금을 월세로 돌릴 때의 비율은 두 기준 가운데 낮은 쪽을 넘지 못합니다. 하나는 연 10%이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다. 기준금리가 낮을 때는 뒤쪽이 걸리고, 기준금리가 아주 높을 때만 앞쪽이 걸립니다. 월세 상한은 돌리는 보증금에 전환율을 곱해 12로 나눈 값입니다.

보증금 30,000만원에 월세 50만원인 반전세를 갱신한다고 합시다. 상한 5%를 꽉 채워 올리면 보증금은 31,500만원, 월세는 52.5만원이 됩니다. 늘어나는 금액은 보증금 1,500만원, 월세 2.5만원입니다. 집주인이 보증금 3,500만원 인상을 요구했다면 그것은 상한 1,500만원을 넘으므로 계산기가 「상한 초과」로 표시합니다.

같은 계약에서 보증금 10,000만원을 월세로 돌리자고 합니다. 기준금리가 2.5%이면 기준금리 기준은 4.5%이고 고정 기준 10%보다 낮으므로 전환율 상한은 4.5%입니다. 10,000만원에 4.5%를 곱하고 12로 나누면 월 37.5만원이 상한입니다. 집주인이 월 50만원을 제시했다면 상한을 넘는 것입니다.

상한이 모든 계약에 붙는다고 아는 것이 첫째입니다. 5% 상한은 계약 기간 중의 증액 청구와 계약갱신요구권으로 갱신하는 계약에 적용됩니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 상한이 없어 시세대로 정할 수 있습니다. 둘째는 보증금과 월세를 합쳐 한 번에 계산하는 것입니다. 상한은 보증금과 월세 각각에 따로 적용되며, 한쪽을 안 올린 만큼 다른 쪽을 더 올릴 수는 없습니다.

셋째는 전환율을 반대 방향에도 적용하는 것입니다. 상한은 보증금을 월세로 돌릴 때만 있고, 월세를 보증금으로 돌리는 데는 법정 상한이 없습니다. 넷째는 기준금리를 예전 값으로 넣는 것입니다. 기준금리가 내려가면 전환율 상한도 내려가므로 계약하는 달의 기준금리를 확인해야 합니다. 마지막으로 상한을 넘겨 합의한 뒤 돌려받을 수 있다는 사실을 모르는 것입니다. 상한을 넘는 부분은 무효이므로 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다.