전세를 월세로 돌릴 때 월세는 집주인 마음대로 정하지 못합니다

전세로 살던 집에서 계약을 이어가려는데 집주인이 이렇게 말하는 경우가 있습니다. 보증금 일부를 빼줄 테니 그만큼 월세로 달라는 것입니다. 반전세라고 부르는 형태입니다.

이때 월세를 얼마로 할지가 문제입니다. 서로 합의해서 정하는 것처럼 보이지만, 법에는 넘지 못하는 비율이 정해져 있습니다.

그래서 이 상한은 고정된 숫자가 아닙니다. 한국은행이 기준금리를 내리면 전환율 상한도 함께 내려가고, 올리면 함께 올라갑니다. 작년에 들었던 비율이 올해도 맞다는 보장이 없습니다.

위 그림에서 두 선이 만나는 지점이 기준금리 8%입니다. 그 아래에서는 기준금리에 연동된 선이 계속 낮고, 그 위로 올라가야 비로소 연 10%가 상한 역할을 합니다. 지금 우리가 사는 구간은 왼쪽입니다.

실제로 계산해보겠습니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 보증금 8,000만원을 월세로 돌린다면 이렇게 됩니다.

만약 집주인이 월 40만원을 요구했다면 상한을 넘습니다. 이때 계약 전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 상한을 초과하는 부분에 한해 효력이 없습니다.

다만 여기서 구분해야 할 것이 있습니다. 이 규정은 존속 중인 임대차에서 보증금을 월세로 전환할 때의 상한입니다. 계약을 끝내고 서로 합의해 완전히 새로운 계약을 맺는 경우라면 이 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 갱신인지 신규 계약인지는 다툼의 소지가 있는 지점입니다.

반대 방향도 짚어두겠습니다. 법이 정한 것은 보증금을 월세로 바꿀 때의 상한입니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 것은 이 규정의 직접 대상이 아니며 당사자 합의로 정합니다.

이 비율은 다른 곳에서도 쓰입니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 남에게 세를 놓았을 때의 손해배상액을 계산할 때, 보증금을 월세로 환산하는 데 이 전환율 중 낮은 비율을 적용합니다. 계약갱신요구권 편에서 다룬 내용과 이어지는 지점입니다.

결국 전환 얘기가 나왔을 때 먼저 할 일은 하나입니다. 한국은행 기준금리를 확인하고 거기에 2%를 더하는 것입니다. 그 비율을 넘는 요구라면 근거를 물어볼 수 있습니다.