실거주한다고 내보내고 남에게 세를 놓으면 배상해야 합니다

임차인에게는 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 권리가 있습니다. 계약갱신요구권입니다. 임대인은 법에 정해진 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.

다만 아무 때나 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에만 가능합니다. 이 구간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다. 너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 인정되지 않습니다.

갱신이 되면 2년이 더 보장됩니다. 처음 2년에 갱신 2년을 더해 흔히 2+2 구조라고 부릅니다. 다만 이 권리는 한 번만 쓸 수 있습니다. 두 번째 갱신은 요구할 수 없고, 그때는 임대인과 새로 협의해야 합니다.

갱신되는 계약은 원래 조건과 같습니다. 임대료만 예외인데, 올릴 수 있는 폭이 정해져 있습니다. 직전 금액의 5%를 넘지 못하고, 직전에 올린 지 1년이 안 됐으면 아예 올릴 수 없습니다.

여기서 짚어둘 것이 있습니다. 5%는 법이 정한 최대치입니다. 특별시·광역시·도 등 지자체가 조례로 이보다 낮게 정할 수 있습니다. 계약 전에 해당 지역 조례를 확인하시기 바랍니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지로 정해져 있습니다. 차임을 2기분에 이르도록 연체한 경우, 부정한 방법으로 임차한 경우, 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우, 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중과실로 주택을 파손한 경우, 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 철거나 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우, 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

이 중 마지막에서 두 번째, 실거주 사유에는 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면 실제로 거주해야 합니다.

환산월차임은 보증금이 있으면 그 보증금을 월세로 바꿔 더한 금액입니다. 이때는 월차임 전환율 규정 중 낮은 비율을 적용합니다.

다만 배상이 자동으로 이뤄지는 것은 아닙니다. 임대인에게 정당한 사유가 있으면 면책될 수 있고, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이나 소송으로 갑니다. 임대인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대했다는 사실을 확인하는 일도 임차인 몫입니다. 등기부등본이나 확정일자 부여 현황으로 확인할 수 있습니다.

결국 임차인이 먼저 해야 할 일은 하나입니다. 계약서의 종료일을 보고 6개월 전과 2개월 전이 언제인지 달력에 표시해두는 것입니다. 권리는 그 구간에서만 살아 있습니다.