재산세는 시세가 정하지 않습니다 — 공시가격·공정시장가액비율·세부담상한 세 겹

같은 동네, 같은 시세 5억원 아파트를 가진 두 사람의 재산세 고지서가 다릅니다. 한 사람은 한 해 50만 4,000원, 다른 사람은 68만 4,000원입니다. 시세는 같고 다른 것은 그 집이 그 사람의 유일한 집인가였습니다. 재산세는 시세가 정하지 않습니다. 공시가격에서 시작해 공정시장가액비율을 곱하고 세율표를 고르는 세 겹의 계산입니다. 대부분 7월에 고지서가 오면 금액만 보고 내고, 어느 숫자가 어디서 나왔는지 모른 채 내는 세금이라 잘못 나와도 모릅니다. 흔히 시세의 몇 %라고 생각하지만 시세는 직접 들어오지 않습니다.

2단계, 공정시장가액비율입니다. 공시가격에 바로 세율을 곱하지 않고 60%를 먼저 곱한 것이 과세표준입니다. 공시가격 5억원이면 과세표준 3억원, 3억원이면 1억 8,000만원, 9억원이면 5억 4,000만원입니다. 법이 정한 비율이라 지자체가 임의로 바꾸지 못하고, 정부가 시행령으로 그해에 낮춰 주는 특례를 두면 과세표준이 더 내려갑니다. 그해 비율은 고지서 뒷면 산출 근거에 적혀 있습니다. 시세와의 거리가 두 번 벌어져 시세 5억 집이 과세표준 2억 안팎으로 내려오고, 과세표준이 낮아진 만큼 세율표의 낮은 칸에 걸려 비율 하나가 구간까지 바꿉니다. 비율이 오르는 해에는 같은 집의 재산세가 두 번 뛸 수 있고, 모르면 공시가격에 세율을 바로 곱해 실제보다 큰 세금을 예상해 매수를 망설입니다.

7월과 9월에 한 해치를 반으로 냅니다. 7월 16~31일과 9월 16~30일이고 20만원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다. 7월에 냈는데 9월에 또 오는 것은 이중 부과가 아니고 9월에는 토지분이 얹힙니다. 250만원을 넘으면 분납이 되어 500만원 이하는 초과분, 500만원 초과는 절반을 2개월 미루며 납기 안에 신청하고 넘기면 가산금입니다. 준비표는 세 줄입니다. ① 공시가격과 6월 1일 소유자, ② 과세표준과 그해 비율, ③ 특례 여부와 두 날짜. 세 줄이 채워지면 재산세 준비는 그걸로 끝이고 고지서를 줄마다 확인만 하면 됩니다. 준비표는 한 번 만들면 해마다 숫자만 바꿔 쓰고, 도시지역분과 지역자원시설세가 같은 고지서에 있어 합계가 본세보다 큽니다.

세 단계를 모두 살펴봤습니다. 공시가격에서 출발해 60%를 곱하고 9억 이하 1주택이면 특례세율입니다. 같은 시세 5억원이 50만 4,000원과 68만 4,000원으로 나뉜 것은 유일한 집인가였습니다. 6월 1일을 모르면 남의 재산세를 내고, 특례를 모르면 해마다 18만원을 더 내고, 납기를 넘기면 가산금입니다. 지금 하실 일은 두 가지입니다. 공시가격과 6월 1일 소유자, 이의신청 기간을 봄 달력에 표시하고, 7월·9월 고지서를 줄마다 대조합니다. 그해 공정시장가액비율과 특례세율의 연장 여부는 시행령과 국회가 정하며 2026-09-05 현재 특례세율 연장안은 국회 통과 전입니다. 재산세는 공시가격·비율·세율표 세 겹이 정합니다.