경매로 넘어가도 먼저 받는 돈 — 최우선변제는 계약일이 아니라 근저당 설정일의 표가 정한다

서울에서 보증금 1억 6,000만원 전세를 살던 집이 경매로 넘어갔습니다. 은행 근저당이 먼저 잡혀 있어 배당 순서로는 세입자가 뒤입니다. 그런데 5,500만원은 은행보다 먼저 받습니다. 옆 동 같은 집, 보증금 1억 7,000만원인 세입자는 한 푼도 먼저 받지 못합니다. 1,000만원 차이로 5,500만원이 나뉩니다. 최우선변제입니다. 보증금이 표의 상한 안에 들면 그 표의 금액을 다른 담보권자보다 먼저 받고, 그 표는 계약할 때의 표가 아니라 은행이 근저당을 설정하던 날의 표입니다. 대부분 확정일자를 받았으니 괜찮다고 믿고 이 표가 있는지, 내가 그 안에 드는지, 어느 날짜의 표인지 모른 채 계약합니다. 흔히 작으면 자동 보호인 줄 알지만 상한을 넘으면 없습니다.

2단계, 표는 2023년 2월 21일 개정입니다. 서울은 1억 6,500만원 이하면 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만원 이하면 4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택은 8,500만원 이하면 2,800만원, 그 밖은 7,500만원 이하면 2,500만원입니다. 서울 1억 6,000만원은 5,500만원이고 1억 7,000만원은 이 줄이 없어 훅의 두 세입자가 여기서 나뉘었습니다. 넘으면 자체가 없어지는 절벽이라 헷갈리고, 모르면 조금 높게 정해 5,500만원의 줄을 버립니다.

4단계, 한도는 집값의 절반이고 여럿이면 나눕니다. 총액은 대지를 포함한 주택가액의 1/2까지라 서울 1억 6,000만원이라도 집값 8,000만원이면 한도 4,000만원입니다. 여럿이면 각자의 금액 비율로 나눠 2억원 집에 소액임차인 3명이면 한도 1억원 ÷ 3으로 각 3,333만원이고, 가족처럼 같이 사는 임차인은 한 사람으로 보증금을 합산합니다. 표의 금액은 상한이지 보장액이 아니라 헷갈리고, 모르면 다가구에서 셋으로 나뉜 금액을 받습니다. 계약 전 점검표는 세 줄입니다. ① 등기부의 근저당 설정일로 그날의 시행령 표, ② 내 보증금이 지역 상한 안인가와 금액으로 상한 근처면 아래로 맞추는 협상, ③ 집값의 절반과 다른 세입자 수로 다가구는 먼저 든 보증금을 묻습니다. 세 줄이 채워지면 최우선변제 확인은 그걸로 끝이고 이사한 날 바로 전입신고와 확정일자입니다. 보증금 전체는 앞 편의 반환보증입니다.

네 단계를 모두 살펴봤습니다. 다른 줄, 지역 표, 근저당 설정일, 집값의 절반과 세입자 수입니다. 서울 1억 6,000만원은 5,500만원이고 1억 7,000만원은 0인 것이 표의 상한이었습니다. 전입신고를 미루면 첫 줄을, 상한을 모르면 5,500만원을, 날짜를 안 보면 옛 표입니다. 지금 하실 일은 두 가지입니다. 등기부의 근저당 설정일로 그날의 표를 보고, 상한 근처면 아래로 맞추는 협상을 합니다. 옛 표와 과밀억제권역 범위는 법률구조공단이나 전세피해지원센터에 확인합니다. 계약일이 아니라 근저당 설정일의 표입니다.